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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2022-11-24 11:55:39 用手機(jī)看
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作者|陳盼盼
出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
最近，儲(chǔ)糧萬(wàn)科在融資層面的億釋好消息不斷。
11月21日，信號(hào)萬(wàn)科宣布，儲(chǔ)糧董事會(huì)向股東大會(huì)申請(qǐng)3年發(fā)行500億元直接債務(wù)融資授權(quán)。億釋其中，信號(hào)萬(wàn)科已向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，儲(chǔ)糧只待股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送。億釋
兩天后，信號(hào)農(nóng)業(yè)銀行與萬(wàn)科舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。儲(chǔ)糧同日，億釋交通銀行、信號(hào)中國(guó)銀行與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將為萬(wàn)科提供2000億元授信額度。
短短3日，萬(wàn)科擬融資和獲得的銀行授信總額超過(guò)了2500億。11月24日，股市開(kāi)盤后，萬(wàn)科股價(jià)上漲，一度漲逾4%。
萬(wàn)科一向是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，帶頭大哥的“廣儲(chǔ)糧”，究竟釋放了什么信號(hào)？
手有余糧，心中不慌
其實(shí)，作為最早喊出“活下去”的房企，萬(wàn)科活得還不錯(cuò)，手頭不算緊。截至三季度末，萬(wàn)科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為1158億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.97倍，償債無(wú)憂。
今年9月，“悲觀主義者”郁亮還轉(zhuǎn)變風(fēng)格，稱“市場(chǎng)已不用恐慌”，向行業(yè)吹了一絲暖風(fēng)。
不過(guò)，郁亮也預(yù)判到，市場(chǎng)長(zhǎng)期會(huì)緩慢、溫和地恢復(fù)。
事實(shí)的確如此。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)商品房銷售額9452億元，同比減少23.7%，降幅較9月擴(kuò)大了9.5個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)持續(xù)低迷、銷售再度“探底”，行業(yè)龍頭萬(wàn)科也難逃寒冬。2022年1-10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45%。
此外，萬(wàn)科前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，從上半年的83億元變?yōu)?41.76億元，同比大降442%。這類情況在萬(wàn)科身上，并不多見(jiàn)。
在郁亮看來(lái)，“市場(chǎng)壞時(shí)不恐懼，安全比增長(zhǎng)重要”。如今樓市復(fù)蘇尚需時(shí)日，萬(wàn)科仍需積極“儲(chǔ)糧”，提升現(xiàn)金水平，增厚安全邊際。
10月底，萬(wàn)科召集各大區(qū)首和條線責(zé)任人開(kāi)了場(chǎng)閉門會(huì)議，郁亮親自督戰(zhàn)，要求不遺余力保銷售、抓回款。
與此同時(shí)，監(jiān)管層不斷加強(qiáng)對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度。
從 “第二支箭”的擴(kuò)容和持續(xù)落地，到“金融16條” 的央企、民企一視同仁，再到央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，反復(fù)向行業(yè)傳遞融資寬松信號(hào)。
融資暖流涌動(dòng)，監(jiān)管層已經(jīng)把錢送到手邊，萬(wàn)科怎能錯(cuò)過(guò)“囤錢”的大好時(shí)機(jī)？業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，3天“儲(chǔ)糧”2500億，于優(yōu)質(zhì)房企萬(wàn)科而言，也許只是一個(gè)開(kāi)始，未來(lái)仍有增量空間。
為“增肌”與抄底做準(zhǔn)備
市場(chǎng)不好時(shí)，安全比增長(zhǎng)重要。如今，行業(yè)融資環(huán)境向好，2500億“儲(chǔ)糧”已備，萬(wàn)科開(kāi)始有余力為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備了。
郁亮認(rèn)為，“在地產(chǎn)行業(yè)冬天里，當(dāng)下最主要的事情就是生火取暖，將現(xiàn)金流穩(wěn)定、財(cái)務(wù)安全放在第一位。同時(shí)，能否繼續(xù)走下去，取決于“肌肉”有沒(méi)有長(zhǎng)起。
自2014年向“城市建設(shè)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型以來(lái)，萬(wàn)科就積極布局多元化業(yè)務(wù)，如今已在產(chǎn)業(yè)辦公、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域多點(diǎn)開(kāi)花。
今年1-9月，萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.7億元，同比增長(zhǎng)42.7%；租賃住宅業(yè)務(wù)中營(yíng)收23.1億元，同比增長(zhǎng)11.5%；商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收62.5億元，同比增長(zhǎng)10.6%。
但是，“第二增長(zhǎng)曲線“尚未形成，仍需資金加持。
在11月21日的公告中，萬(wàn)科提到，擬將申請(qǐng)的500億融資計(jì)劃，部分將用于投資于長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目。
在11月23日交通銀行、中國(guó)銀行與萬(wàn)科簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，均提到，將為萬(wàn)科提供多元化融資服務(wù)，其中包括并購(gòu)貸款。
作為行業(yè)老大哥，此番大手筆融資后，萬(wàn)科是否會(huì)出手抄底市場(chǎng)，引發(fā)行業(yè)猜熱議。
今年年初業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮談及并購(gòu)話題時(shí)曾表示，“會(huì)在保證自己安全的同時(shí)，盡我們所能，做對(duì)行業(yè)健康發(fā)展良性循環(huán)的事情，留意相關(guān)機(jī)會(huì)。”
近期，萬(wàn)科已在拿地方面有發(fā)力逆勢(shì)布局的跡象。據(jù)披露，10月份，萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，需支付權(quán)益地價(jià)77.89億元。而在6~8月份，萬(wàn)科拿地總金額分別為3.63億元、2.2億元及11.23億元。在土地市場(chǎng)上，熟悉的萬(wàn)科逐漸回歸了。
不僅如此，今年，萬(wàn)科已在并購(gòu)市場(chǎng)發(fā)力。
6月7日，綠景中國(guó)公告稱，萬(wàn)科將注資約22.8億元，入股其旗下深圳白石洲城市更新項(xiàng)目公司8%。
萬(wàn)科主要參與項(xiàng)目第三、四期的開(kāi)發(fā)，并與綠景中國(guó)按照20%、80%的利潤(rùn)分配。
白石洲項(xiàng)目是深圳最大的舊改項(xiàng)目。從可售面積來(lái)看，白石洲三、四期可售面積共計(jì)130萬(wàn)平方米，占據(jù)項(xiàng)目總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元粗略推算，三、四期的可售貨值規(guī)模可超千億元。
這意味著，萬(wàn)科只用23億元的價(jià)格，就能撬動(dòng)一個(gè)千億項(xiàng)目的部分收益。
值得注意的是，萬(wàn)科在這次交易中給自己設(shè)置了退路，若在2025年項(xiàng)目出現(xiàn)融資缺口或未能順利開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科可退出，綠景中國(guó)則給投資款12%的復(fù)合年回報(bào)；若不回購(gòu)股權(quán)，利潤(rùn)從20%上漲到40%。
設(shè)置投資退路，在萬(wàn)科身上并不意外。無(wú)論是抄底還是長(zhǎng)線布局，萬(wàn)科不會(huì)輕易房企謹(jǐn)慎原則。
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