春節(jié)前夕，斷臂萬科把旗下最為優(yōu)質(zhì)的科萬科商業(yè)項(xiàng)目——上海七寶萬科廣場(chǎng)徹底賣掉了。
2月9日，折拋接盤方領(lǐng)展房產(chǎn)基金率先公告披露是售上項(xiàng)交易。其將以23.84億元收購由萬科持有的海寶上海七寶萬科廣場(chǎng)的50%權(quán)益，收購?fù)瓿珊螅瑥V場(chǎng)領(lǐng)展將成為上海七寶萬科廣場(chǎng)的斷臂唯一擁有者，而萬科則完全退出。科萬科
值得一提的折拋是，萬科此次出售上海七寶萬科廣場(chǎng)在價(jià)格上折讓了近三成。售上根據(jù)公告披露，海寶該商場(chǎng)的廣場(chǎng)估值為70.6億元，交易協(xié)議價(jià)則為52億元。斷臂折價(jià)拋售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，科萬科多少令人擔(dān)憂萬科的折拋資金流動(dòng)性。
此外，上海七寶萬科廣場(chǎng)于萬科而言亦有一定的里程碑意義。作為萬科對(duì)于商業(yè)綜合體的試水項(xiàng)目，上海七寶萬科廣場(chǎng)的存在也常被視為萬科商業(yè)序幕開啟的開端。如今，該里程碑項(xiàng)目卻被選擇出讓，雖難言萬科將從此退出商業(yè)領(lǐng)域，但結(jié)合此前退出悅榕莊等的種種動(dòng)作，至少可以肯定的是，萬科正在堅(jiān)定地遠(yuǎn)離與“重資產(chǎn)”相關(guān)的非主營(yíng)業(yè)務(wù)。
萬科拋售商業(yè)？
從資產(chǎn)的角度來看，上海七寶萬科廣場(chǎng)絕對(duì)稱得上“優(yōu)質(zhì)”。
資料顯示，上海七寶萬科廣場(chǎng)為區(qū)域性的商業(yè)中心，其中商場(chǎng)共五層，零售總面積約為14.89萬平方米，提供購物、休閑、觀光、餐飲、娛樂及文化體驗(yàn)。該商場(chǎng)更與上海七寶地鐵站相連，服務(wù)半徑五公里范圍內(nèi)的虹橋交通樞紐、漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)及七寶生態(tài)商務(wù)園區(qū)的人口。
萬科2022年財(cái)報(bào)顯示，在集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目中，上海七寶萬科廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入居于首位，營(yíng)收為4.08億元，出租率為93.44%，建筑面積為23.71萬平方米。
據(jù)領(lǐng)展官網(wǎng)披露，上海七寶萬科廣場(chǎng)2023年客流量約2150萬人次，約為閔行區(qū)常住人口的8倍及七寶鎮(zhèn)常住人口的80倍，相較2022年增長(zhǎng)45%。
僅從數(shù)據(jù)來看，上海七寶萬科廣場(chǎng)可謂萬科在商業(yè)領(lǐng)域一次頗為成功的嘗試。
在上海七寶萬科廣場(chǎng)正式推出后，萬科曾在2014年對(duì)外宣布，商業(yè)將成為萬科旗下的一大業(yè)務(wù)板塊，且要再造一個(gè)千億商業(yè)萬科。此后，萬科在商業(yè)市場(chǎng)上更是動(dòng)作頻頻。
2016年，萬科聯(lián)合體完成對(duì)印力的收購，至此，印力作為專業(yè)商業(yè)管理公司，協(xié)助萬科進(jìn)行存量項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，上海七寶萬科廣場(chǎng)亦是其中之一。
而后于2018年，萬科聯(lián)合印力完成對(duì)凱德20家購物中心的收購，涉總建面達(dá)約95萬平方米，至此萬科亦進(jìn)一步完善其商業(yè)項(xiàng)目的全國化布局。2019年，印力更發(fā)起設(shè)立兩筆資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，以推動(dòng)商業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
盡管如此，萬科在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展始終不溫不火，近年隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也受到一定的影響。此外，重資產(chǎn)型的商業(yè)項(xiàng)目始終需要大量的資金投入以維系，然而隨著樓市進(jìn)入深度盤整期，萬科住宅板塊的銷情持續(xù)下滑，回款縮減，也進(jìn)一步拖累其現(xiàn)金流狀況，自然也無力支撐商業(yè)板塊的持續(xù)發(fā)展。
有意思的是，早在今年1月，萬科針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了一次組織架構(gòu)調(diào)整，新成立商業(yè)事業(yè)部，萬科7個(gè)區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人，丁力業(yè)繼續(xù)擔(dān)任印力集團(tuán)董事長(zhǎng)，同時(shí)兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問，王海武擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人。
由此看來，繼酒店業(yè)務(wù)后，萬科也開始對(duì)商業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行收縮調(diào)整。處置商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)⒊蔀槿f科下一輪的主要任務(wù)。而率先選擇賣掉的上海七寶萬科廣場(chǎng)，背后折射的更多是萬科處置商業(yè)項(xiàng)目的決心。
據(jù)知情人士透露，盡管當(dāng)前萬科的融資渠道仍較為通暢，但市場(chǎng)購房需求仍較淡，導(dǎo)致銷售回款緩慢，為了提高資金流動(dòng)性，萬科正加大資產(chǎn)盤活力度，而商業(yè)地產(chǎn)作為重資產(chǎn)且非主營(yíng)業(yè)務(wù)，也屬考慮剝離的對(duì)象范圍內(nèi)。根據(jù)萬科最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，今年1月，萬科錄得合同銷售面積125.4萬平方米，合同銷售金額194.5億元，同比減少32.06%。2023年全年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%。
領(lǐng)展七折“抄底”
此輪交易中，最大的獲益者當(dāng)屬領(lǐng)展。
這已是領(lǐng)展第二次對(duì)上海七寶萬科廣場(chǎng)發(fā)起收購，且在項(xiàng)目估值提升的前提下，收購價(jià)還較此前低了超10億元。
上海七寶萬科廣場(chǎng)原由萬科與新加坡投資公司GIC合作投資打造，各占50%股權(quán)。2021年，領(lǐng)展以27.72億元從GIC手中收購上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)，由此實(shí)現(xiàn)了在上海的首次零售房地產(chǎn)投資。可以說，對(duì)領(lǐng)展而言，上海七寶萬科廣場(chǎng)同樣具有里程碑意義。
值得注意的是，彼時(shí)，上海七寶萬科廣場(chǎng)的整體估值為65.8億元，交易協(xié)議價(jià)為64億元。而在新近的這次交易中，上海七寶萬科廣場(chǎng)的整體估值已提升至70.6億元，但交易協(xié)議價(jià)則僅為52億元，折讓幅度達(dá)到26.3%。
姑且不論萬科的退出是否也存在多少無奈，但領(lǐng)展確是抄了個(gè)好底。交銀國際日前在研究報(bào)告中指出，上海七寶萬科廣場(chǎng)年化收入為4.872億元。根據(jù)議定交易參考價(jià)格52億元計(jì)算，收益率為9.4%，并可每股派息提升約1-2港仙。
作為上海七寶萬科廣場(chǎng)的“新主人”，領(lǐng)展透露，于交易完成后，該商場(chǎng)現(xiàn)有的零售管理人將留任六個(gè)月，以確保順利整合。其后，領(lǐng)展會(huì)接掌商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)，并會(huì)在適當(dāng)時(shí)間重塑品牌。
較早前，領(lǐng)展曾公開披露旗下兩大品牌——“領(lǐng)展廣場(chǎng)”及“領(lǐng)展中心城”，其中，“領(lǐng)展廣場(chǎng)”以社區(qū)商場(chǎng)定位，集中為所處街區(qū)及附近社區(qū)的都市家庭及新生代提供體驗(yàn)；“領(lǐng)展中心城”檔次相對(duì)略高，定位為內(nèi)地核心城市“中心”地帶的地標(biāo)性零售商業(yè)體。
由此推斷，未來上海七寶萬科廣場(chǎng)或?qū)⒏麨椤邦I(lǐng)展廣場(chǎng)”。目前領(lǐng)展在國內(nèi)共有四座“領(lǐng)展廣場(chǎng)”，廣州、北京各兩座。
有市場(chǎng)人士指出，上海七寶萬科廣場(chǎng)的完全獲得，對(duì)領(lǐng)展在國內(nèi)市場(chǎng)的拓展有一定的裨益。
當(dāng)前，領(lǐng)展正著力推動(dòng)輕資產(chǎn)模式，借助對(duì)外輸出品牌及運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，從而實(shí)現(xiàn)國內(nèi)市場(chǎng)擴(kuò)張，未來全新升級(jí)為“領(lǐng)展廣場(chǎng)”的上海七寶萬科廣場(chǎng)，無疑將成為該品牌體系中的又一成功案例進(jìn)行推廣復(fù)制。
當(dāng)然，領(lǐng)展還需要努力提升品牌在國內(nèi)的知名度及市場(chǎng)認(rèn)可度。市場(chǎng)人士指出，經(jīng)過多年發(fā)展，上海七寶萬科廣場(chǎng)已有一定的市場(chǎng)認(rèn)知度，然而“領(lǐng)展”作為商業(yè)品牌在國內(nèi)的知名度并不高，七寶萬科廣場(chǎng)更名后如何成功扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的刻板印象認(rèn)知，對(duì)領(lǐng)展同樣是個(gè)不小的考驗(yàn)。
事實(shí)上，近年領(lǐng)展在國內(nèi)經(jīng)營(yíng)物業(yè)收益表現(xiàn)亦強(qiáng)差人意，令市場(chǎng)對(duì)于品牌拓展能力亦頗有顧慮。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月30日，領(lǐng)展于中國內(nèi)地的以人民幣計(jì)算的物業(yè)收入凈額同比增加2.5%，不過以港元計(jì)算，受外匯影響收益及物業(yè)收入凈額分別同比下降6%和3%。
出租率方面，截至2023年9月30日，領(lǐng)展于內(nèi)地物業(yè)組合的出租率維持在95.8%；零售業(yè)務(wù)的平均續(xù)租租金下降5.2%。估值方面，領(lǐng)展內(nèi)地物業(yè)的總估值約315.75億港元，同比下降10.22%。其中零售物業(yè)的估值約234.13億港元，同比下降11.01%。
