來源 | 零售圈（ID：retailsphere）
2023年對于商業地產而言是年商動蕩不安的一年，隨著政策調控、事件市場趨冷、年商債務危機等因素影響，事件各大入局者不得不自主求變或斷臂求生。年商以商場為細分，事件過去一年主要圍繞傳統百貨消亡、年商巨頭展開多元體驗、事件團隊人事變革等關鍵詞展開。年商畢竟，事件身處低增長時代的年商商場入局者，處境愈發艱難。事件
但并非全盤遇冷，年商放眼全國，事件仍有多個商業項目等待入市，年商例如2024年一季度，全國第九座宜家薈聚即將開業，同時，國內最大太古里也已經在西安正式動工......
由此來看，整個商場賽道仍然有許多值得期待的新亮點。《零售圈》特將2023年之中發生的十大商場事件進行盤點，我們也得以從其發展變革中看到一絲新的消費趨勢，并尋求到部分破局之道。
01
萬達商管上市未果
萬達商管的上市之路比想象中要艱難得多。從2021年10月21日第一次遞表至今，已經過去了兩年多時間。2023年6月28日，珠海萬達商管在港交所遞交第四份招股書。根據珠海萬達商管的對賭條款，如果在2023年底前未能順利上市，則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權回購款。
目前，萬達方面已經回購了碧桂園持有的珠海萬達商管股權。此外，永輝超市也作價45.3億元出售萬達商管1.43%股份，由大連御錦貿易有限公司接手。好在，與太盟投資集團簽約新的投資協議，讓珠海萬達商管的對賭危機暫時解除。
2023年12月12日，萬達集團宣布，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團共同宣布簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。
珠海萬達商管目前管理全國227個地級及以上城市的494個大型商業中心，以管理的商業面積計，珠海萬達商管現為全球最大的商業管理公司。雖然新協議的簽署解除了對賭危機，但大連萬達商管持股比例將降低30%，王健林也將失去絕對控股優勢。且如果珠海萬達無法在今年內成功上市，回購協議則仍然會給萬達商管帶來一定壓力。
02
全國首家王府井跨境體驗店開業
2023年3月24日，王府井集團旗下全國首家“王府井全球購”跨境體驗店正式開業。該店位于北京賽特奧特萊斯，店內經營面積近200平方米，主營國際一線護膚、美妝、香水品牌，價格覆蓋150元至2000元區間。
值得注意的是，這是王府井旗下首個全數字化模塊構建的零售店，全業務鏈條均采用自主研發搭建的數字底盤進行延展，店內利用“保稅展示+線下體驗+線上下單”的新零售模式，提供“現場POS結算+掃碼自購+專業導購1對1服務下單”等多種購買方式。
此外，該店與北京天竺綜保區合作，京津冀地區基本可實現次日達。自今年1月1日試營業以來，店鋪的進店成交轉化率高達28.7%，增長勢頭良好，有力促進消費回流和潛力釋放。根據計劃，今年王府井集團還將在北京落地3-4家全球購跨境體驗店，主要集中在王府井集團自有項目及成熟商圈。
2023年以來，線下消費重回視野，新業態也逐漸加快開店步伐。王府井集團作為大型商業零售巨頭始終走在創新前列，并打造了多種商業零售新玩法，例如國潮購物、元氣奧萊等等。因為他們深知，“千店一面”式的模式已經不再符合當下的消費需要，更加個性化、多元化、體驗式的零售業態才能更好地立足于市場之上。
03
友阿股份擬轉讓上市公司控股權
湖南最大的百貨零售商友阿股份或將易主。2023年10月30日晚，友阿股份公告稱，公司控股股東湖南友誼阿波羅控股股份有限公司當日與微創英特半導體（中國）有限公司簽署《承債式收購框架協議書》，可能涉及公司控股股東及實際控制人的變更。
根據框架協議顯示，友阿控股擬將所持友阿股份27.5%的股權轉讓給微創英特或其指定人，由微創英特在長沙成立的子公司承接友阿控股14億元的對外債務本金。雙方約定，框架協議簽訂后5日內，雙方至銀行開設共同監管賬戶，微創英特向該賬戶支付1000萬元作為本次收購的誠意金。以目前最新進展來看，友阿股份表示由于項目重大且所涉范圍較廣，相關事項仍在有序推進中。
作為湖南最大的百貨零售公司，友阿股份的經營業態包括百貨商場、奧特萊斯、購物中心、便利店、專業店和網絡購物平臺。線下擁有友誼商店AB館、友誼商城等14家門店和60家便利店，線上擁有“友阿海外購”“友阿微店”“友阿購”等購物平臺。
近年來，受直播電商、疫情等因素影響，友阿股份業績持續下降，由營業收入從2018年的72.42億元下滑到2022年18.13億元，凈利潤從2018年的4.54億元下滑到2022年的0.33億元。
而此次出讓股份除了業績不振之外，也與友阿股份債務危機有關。截至2023年2月4日，友阿控股各類借款總余額為17.55億元，未來一年內需償付的債務金額為17.55億元。因此，本次微創英特的14億元資金注入后將有效緩解友阿資金壓力。但長遠來看，線下零售實體的危機依然存在，友阿或許還應該思考如何應對行業的變革及沖擊。
04
全國第九家宜家薈聚將開業
日前，宜家母公司英格卡集團旗下薈聚購物中心（以下簡稱宜家·薈聚）西安項目已開啟招聘，包括銷售部、物流部、顧客關系部、餐飲部、業務調控及營運部等多個崗位。此舉也意味著，備受期待的西安宜家·薈聚即將與眾人見面。
《零售圈》獲悉，歷經三年考古、三年施工的西安宜家·薈聚已正式竣工，將于2024年4月正式啟動運營。該商業體位于西部大道與子午大道十字西北角，毗鄰雁南公園，建筑總面積超32萬平方米，可覆蓋高新區、長安區周邊近20余個生活社區、高達五十萬客群。
西安宜家·薈聚共分地下兩層、地上三層、局部四層，配備3000余個停車位。根據現場施工情況，目前logo安裝完畢，外立面已在做最后收尾，內部全面進入商戶裝修階段。左側眾人熟悉的“藍盒子”宜家家居也已設置出入通道，方便消費者從各個角度進入。右側薈聚購物中心建筑古銅色外觀線條流暢，極為亮眼，和前者建筑體通過連廊貫通，并利用雙首層設計和室外進行無縫銜接。
《零售圈》了解到，2023年年4月，西安宜家·薈聚已完成前期招商，除開設西安第二家宜家家居外，已引入450余家不同類型國內外品牌，根據計劃，未來首店比例將達20%，旗艦、概念門店比重超60%。對比全國已有薈聚項目，西安薈聚與北京薈聚在品牌構成層面并列第一。
西安宜家·薈聚自簽訂戰略合作意向書之初就備受期待，畢竟其被冠以陜西省最大外商獨資、宜家西部首個綜合體、西安最大標桿性商業項目等諸多頭銜。《零售圈》在梳理時間線時注意到，早在2016年5月，西安雁塔區就與宜家敲定攜手意向，2017年3月西安宜家薈聚購物中心投資計劃確定。同年9月26日，宜家購物中心集團成功競得西安市雁塔區13.7萬平方米商業地塊。
然而直到2020年，該項目才正式開工，僅考古就耗費三年時間，2022年9月，項目主體結構全面封頂，經過三年建設期后，西安宜家·薈聚才揭開最后的面紗。雖說西安常常被網友笑稱任何項目都躲不過漫長的“考古”階段，但也正是這份等待讓人們對這座宜家·薈聚抱有了更高期待。
西安宜家·薈聚建成后預計將提供5000個就業崗位，年訪客量可達到1900萬人次，作為開啟西安商業3.0時代的標桿項目，宜家·薈聚集眾人目光于一體，讓我們共同期待4月開啟正式運營。
05
廣州天河萬科廣場易主廣百股份
2023年9月28日，廣州市廣百股份有限公司發布公告稱，與廣州市萬旭房地產有限公司簽署《廣州天河萬科廣場商業及車位整售協議》，以人民幣8.8億元(不含交易稅費)向廣州萬旭購買天河萬科廣場58975.38平方米(建筑面積)商業物業及461個產權車位、790個使用權車位。
天河萬科廣場于2019年5月1日開業，是萬科集團開發的包括辦公、商業、公寓等功能的項目，此次成交的為商業及配套停車位部分。項目買家廣百股份為廣州老牌國企，是廣州嶺南商旅投資集團有限公司的核心企業，專注零售連鎖業發展。
對于該次交易，廣百股份表示將通過直接投資購置標的物業，并承接現有租約及相關物業管理合同，打造符合周邊消費需求的購物中心，進行自行經營和出租，以獲得租金等收益和資本增值。值得注意的是，此次為廣百股份近15年內在購物中心領域進行的首次市場化重資產收購，也是其進一步從百貨業態向購物中心大型商業綜合體方向轉型的探索實踐。
以本次交易為契機，廣百股份也與萬科集團旗下南方區域、印力集團達成合作，計劃在商業、酒店、文商旅等業務板塊探索多元化合作、協同融合。未來，在雙方的共同協作下，將實現零售、體驗、餐飲、娛樂等資源的互補，促進商業項目提質升級。
06
地產黑馬建發股份收購紅星美凱龍
2023年6月26日，美凱龍和建發股份相繼發布公告，紅星美凱龍母公司紅星控股已將持有的公司10.43億A股股份過戶至建發股份，將2.61億A股股份過戶至聯發集團，股權轉讓總額為62.86億元。至此，地產黑馬建發股份成為家居巨頭紅星美凱龍第一大股東。
作為2023年度家居賽道內部最大手筆收購，早在1月13日，紅星美凱龍母公司及控股股東紅星控股實控人及創始人車建興，已與建發股份共同簽署《股份轉讓框架協議》。當時，這樁超過60的大額標的引起了業界震動，而建發系的資金注入紅星美凱龍迎來了一絲喘息。
紅星美凱龍為國內家居零售行業首家“A+H股”公司，2015年6月，其在香港聯合交易所主板掛牌上市，2018年1月又在上海交易所掛牌敲鐘。盡管在資本市場建立了多元化融資通道，但隨著整體賽道遇冷，線下客流逐漸流失，紅星美凱龍陷入危機，截止2022年底，集團已負債1229億，持續下降的業績及較高負債壓力成為了此次建發系注資的主要原因。
事實上，紅星美凱龍此前已經尋求過自救，例如涉足二手房中介領域、建立裝修產業集團、打造智能電器生活館等等，但并未帶來太大起色。財報顯示，今年前三季度紅星美凱龍實現營業收入達86.75億元，扣非后歸母凈利潤為-3.35億元，經營活動產生的現金流量凈額為27.68億元。
于建發而言，根據其對外釋放的信息來看，更多目的是在于將業務線向消費品領域拓展，2022年建發開始拓展海外高端家電代理業務，注資紅星美凱龍，則可以利用后者已構建的豐富行業經驗爆發更大勢能。至于二者攜手后是否能夠形成1+1>2的效果，還需等待時間的驗證。
07
全國第四家、最大太古里開工建設
2023年11月14日，全國第四家太古里開工儀式在西安小雁塔歷史文化片區舉行。作為全國都高度關注的重點商業項目之一，西安太古里正式開工的消息也引爆了社交媒體。該項目位于碑林區友誼路以南、長安路以西、體育場北路以北、薦福寺東路以東，毗鄰“小雁塔”和“薦福寺”。總占地面積約11.9萬平方米，總建筑面積為25.6萬平方米，包含零售商場、文化設施及奢華酒店等業態，總投資額約為100億元，是繼北京、上海、成都之后的中國第四座太古里，也是目前為止規劃商業面積最大的太古里。
早在2022年3月，太古地產官方微信公眾號宣布，公司將與西安曲江新區管理委員會下屬國企西安城桓文化投資發展有限公司合作發展西安太古里項目，太古地產和西安城桓文投將分別持有該項目70%及30%的權益。后者為西安曲江新區管理委員會下屬國企。
太古里方面稱，此舉將把西安太古里打造成活力西安的一張嶄新名片和一座國際級的商業地標，提升西安在全國乃至全球的商業魅力和影響力。《零售圈》了解到，西安太古里將延續低密度設計，并于2026年分階段入市。之所以落子西安源于這座城市極具消費活力，且兼并旅游屬性及文化底蘊，商業發展更具潛力。
與此同時，太古地產宣布于未來十年在核心市場投資1000億港元，其中約500億港元將投放于中國內地以推動業務增長。由此可見，太古地產對于內地實體商業布局的野心遠遠不止于此。
這樣的目標源自內地商業的優異表現。根據最新財報數據顯示，2023年前三季度，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里、上海興業太古匯、上海前灘太古里前三季度零售銷售額分別增長20.2%、8.9%、24.6%、36.1%、41.6%、109.7%。此外，內地投資物業則實現正收益額4.61億港元，市場潛力進一步得到釋放。未來，隨著西安太古里的開業，太古地產的業績獎迎來大幅提振。
08
一路狂奔的京東mall
京東mall作為京東探索線下零售業務版圖的重要一環，如今已經開始了加速狂奔，截至目前，京東mall已在全國布局14家，分別位于西安、長沙、沈陽、石家莊等城市。近年來，京東一直試圖將線下電商及線下零售業務融合于一體，而京東mall則成為了最好的試驗田。
2021年9月30日，首家京東MALL于西安開業。自此，京東MALL展開全國拓展步伐。兩年時間里，京東MALL秉持“一城一店”原則，先后在多個二三線城市落子。整體來看，京東MALL門店面積介于3萬-6萬平方之間，主要以3C、家電產品為主，同時配合家居家裝等品類。
對比常規購物中心，京東MALL將普遍配置的餐飲、鞋服等品類摒棄掉，而是讓消費者更加關注于京東強項「3C」品類，希望其能夠全身心沉浸其中。除了品類更加聚焦之外，京東MALL的拓店速度逐漸提升，并于下半年開始向一線城市進軍。按計劃，到2027年將在上海完成4家項目落地。
事實上，將京東MALL視為購物中心不夠精準，京東內部更愿意稱之為“超級體驗中心”，因為其場景感及體驗屬性會更加明確。以西安京東MALL為例，在商場內部融入11大主題場景體驗區和29大產品互動體驗區，包括美容沙龍、音頻體驗、無人機體驗等多個趣味區域，只為讓消費者體驗多元化場景。
綜合來看，京東MALL更像是一個巨型商品展示中心，但對于京東的線上引流作用似乎微乎其微，尤其是在今年重啟低價策略以來，更是如此。在《零售圈》看來，盡管收益暫不明確，但京東對線下的“野心”始終存在。
09
居然之家迎來國資金隅集團入股
如今，家居行業又一龍頭企業「居然之家」迎來國資入股。2023年11月17日，金隅集團與家居賣場龍頭居然之家相繼發布公告，前者以22.32億元對價收購后者10%股權。交易完成后，金隅集團將成為居然之家第三大股東并進入居然之家董事會。未來，雙方將在賣場運營、房地產開發、整裝業務、物業管理、數字化轉型、物流交付網絡建設等領域開展深度合作。
值得注意的是，居然之家第二大股東為阿里系資本，合計持股14.22%。12月3日，居然之家發布公告稱，阿里網絡擬將其持有的約5.77億股無限售流通股股份協議轉讓給杭州灝月，轉讓總價約20.48億元。后者為阿里旗下企業，轉讓完成后，阿里網絡將不再持股居然之家。
于居然之家而言，隨著行業整體下行，及一系列成本高漲，賽道內部普遍面臨利潤下滑或增收不增利的現狀。以財報數據來看，2023年前三季度，居然之家實現總營收97.44億元，同比增長3.33%；歸母凈利潤11.51億元，同比下滑24.99%。盡管居然之家已經超越紅星美凱龍成為國內家居賣場龍頭企業，但身處寒冬之中，其增長情況同樣不容樂觀。
除了大環境因素之外，居然之家此前的快速擴張也為其自身增加了不少壓力。上半年，居然之家賣場門店數量持續遞增，新開加盟店4家，但出租率持續下降所帶來的高昂運營成本使得其持續承壓。
國資金隅集團入股對于居然之家而言，無疑是一劑強心針的注入，前者擁有強勁的產業資源優勢及運營背景，作為上下游鏈條中的一環，二者攜手將有效擴大居然之家業務規模，進一步提升其綜合競爭力，從而夯實后者國內家居賣場龍頭企業的領軍地位。
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銀泰商業管理集團總裁何相國離任換帥
2023年，伴隨消費復蘇態勢，商業地產市場迎來新的人事變動，以銀泰商業管理集團為觀察樣本，3月底已完成組織架構調整，其中，數位資深老將離職，同時，多位經理人加盟。
具體包括，銀泰商業管理集團總裁兼事業一部總經理何相國離職，集團總裁由銀泰置地董事長鄭勇強兼任。2013年，何相國曾杭州城西銀泰城開業，這也是銀泰第一個四十萬平方米的綜合體，開業時一度引起現象級熱度，隨后在三年時間內就創下了20億的銷售業績。2015年，何相國接手操盤杭州湖濱銀泰in77，作為杭州首家街區式購物中心，該項目曾創下多個銷售佳話，7年期間，湖濱銀泰in77業績由2015年的22億提升至2022年的78億。
除擔任銀泰商業管理集團總裁等職位，何相國此前還是寧波奉化國俊銀泰百貨有限公司、北京銀泰商業管理有限公司、杭州新龍翔商業發展有限公司上城分公司等公司法定代表人，曾被業內評為“銀泰的老功臣”、“商業實干家”。
銀泰商業集團源于1998年，由沈國軍創立，如今經過多年發展旗下已涵蓋百貨、購物中心等業態，是中國傳統零售百貨行業的領軍者。銀泰商業集團旗下的銀泰裕盛則憑借在奢侈品品牌中的強大影響力，陸續開出in01（北京）、in88（北京）、in77（杭州）、in99（成都）4家高端零售運營項目。
值得注意的是，除何相國之外，多位資深老將也相繼離職，例如管培生出身的胡舒暢辭任杭州湖濱銀泰in77常務副總經理，由顏鋒接任；原銀泰商業管理集團事業一部招商總經理李一追離職后加入溫州印象城MEGA擔任總經理一職。曾負責麗水銀泰城整體開業籌備事宜的包天旺，也已于一季度離職。
雖然人才有所流失，但也有部分新鮮血液加入。原杭州濱江寶龍城總經理洪飛入職銀泰商業管理集團，擔任銀泰商業管理集團副總裁，兼任招商管理部總經理，兼任浙江一區總經理。在《零售圈》看來，商業地產人事變動在所難免，新的領導團隊對于整個集團而言，或將是一股新動力。于個人發展而言，無論是在何處任職，都是希望尋求更多新出路及更高增長。
