近半月，萬達(dá)萬達(dá)的被亞“危險(xiǎn)新聞”接連傳出。從計(jì)劃引入新戰(zhàn)投，黑石到傳聞出售一二線萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)再到拋售全國萬達(dá)廣場(chǎng)，被亞“大瓜”一個(gè)接一個(gè)。黑石
“豐厚”的萬達(dá)萬達(dá)資產(chǎn)包吸引了不少險(xiǎn)資目光，如大家保險(xiǎn)、被亞陽光保險(xiǎn)等。黑石昨日，萬達(dá)萬達(dá)還對(duì)媒體表示：“不予置評(píng)”，被亞態(tài)度“曖昧”。黑石然而不到一天，萬達(dá)一紙公告讓所有傳言畫上句號(hào)，被亞老熟人“太盟”再次出手。黑石
今日午間，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布公告，公司與太盟投資集團(tuán)（PAG）簽署新投資協(xié)議。太盟將聯(lián)合其他投資者，在2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬達(dá)商管再投資。
這意味著，萬達(dá)商管以股權(quán)置換方式獲得了投資者同意，解除了對(duì)賭危機(jī)。
2年前，萬達(dá)引入的380億元戰(zhàn)投中，太盟“貢獻(xiàn)”了180億元，占比近半。如今，太盟再當(dāng)白武士，將萬達(dá)從懸崖邊拉回。這份“情誼”背后，隱藏著什么呢？
380億對(duì)賭危機(jī)解除
失去萬達(dá)商管絕對(duì)控制權(quán)
按照新協(xié)議，大連萬達(dá)商管的直接持股比例將從70.16%降至40%，為單一最大股東；太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，持股比例從29.84%升至60%。
很明顯，萬達(dá)選擇了“妥協(xié)”，代價(jià)則是失去了對(duì)珠海萬達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán)。
來源：萬達(dá)官網(wǎng)
其實(shí)，因IPO多次遇阻延期，萬達(dá)早已開始變賣資產(chǎn)籌措資金，以應(yīng)對(duì)最后可能的對(duì)賭回顧。購物中心、文旅項(xiàng)目、文娛業(yè)務(wù)、影視業(yè)務(wù)......能“套錢”的資產(chǎn)，都被擺上了貨架。
//多次出售萬達(dá)電影、萬達(dá)投資股權(quán)
今年以來，萬達(dá)多次減持或出售萬達(dá)電影、萬達(dá)投資的股權(quán)，回籠資金預(yù)計(jì)超過80億元，且一步步失去了萬達(dá)電影控制權(quán)：
3月，萬達(dá)文化通過大宗交易減持萬達(dá)電影股份約4356.5萬股，套現(xiàn)約5.79億元。
5月23日-7月3日、6月9日-7月7日，萬達(dá)投資分別通過集中競價(jià)交易方式、大宗交易減持萬達(dá)電影股份，按照當(dāng)時(shí)公告的減持均價(jià)估算，萬達(dá)投資累計(jì)套現(xiàn)超6億元。
7月10日-17日，萬達(dá)投資先后出售萬達(dá)電影1.8億股、1.77億股，累計(jì)套現(xiàn)45.04億元。
7月20日，萬達(dá)文化以22.62億元向上海儒意影視協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持萬達(dá)投資49%股權(quán)。交易完成后，上海儒意影視成為萬達(dá)投資的第二大股東，通過萬達(dá)投資間接持有萬達(dá)電影總股本的9.8%。
至12月6日，萬達(dá)電影宣布，萬達(dá)文化、王健林等擬將所持萬達(dá)投資51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海儒意投資。
若交易完成，柯利明將持有萬達(dá)投資100%股權(quán)，間接持有萬達(dá)電影20%的股權(quán)，成為萬達(dá)電影的第一大股東。王健林將僅通過萬達(dá)文化集團(tuán)及其一致行動(dòng)人持有萬達(dá)電影10.9%股份，直接失去萬達(dá)電影的控制權(quán)。
來源：萬達(dá)電影官方微博
//累計(jì)已出售5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、1個(gè)文旅項(xiàng)目
據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，萬達(dá)先后出售了5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)文旅項(xiàng)目，此外還有部分項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)讓貨架上，接盤方既有險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，也有本土房企。
雖萬達(dá)并未透露具體的轉(zhuǎn)讓價(jià)錢，但據(jù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，通過出售5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)可套現(xiàn)數(shù)十億元。
值得注意的是，上述出售的萬達(dá)廣場(chǎng)中，約一半是三四線城市項(xiàng)目，其余則位于上海，其中不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng)一直是萬達(dá)商管的現(xiàn)金奶牛。從第三方數(shù)據(jù)來看，2019年、2020年，周浦萬達(dá)廣場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)銷售額24.3億元及21億元，位列萬達(dá)廣場(chǎng)銷售額的前10位。
//擬虧損甩賣數(shù)字支付牌照“快錢”
5月30日消息顯示，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃以約10億元出售數(shù)字支付牌照，傳言收購方是字節(jié)跳動(dòng)。另有市場(chǎng)人士證實(shí)，萬達(dá)還接洽了其他潛在買家。
據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)于2014年斥資3.15億美元收購快錢支付68.7%股份，據(jù)此獲得快錢支付的控股權(quán)，此次若出售成功，這筆資產(chǎn)將錄得虧損近50%。
初略計(jì)算，通過上述“賣賣賣”，萬達(dá)套現(xiàn)了超百億資金，但距離需要支付的股權(quán)回購款差之甚遠(yuǎn)。
債務(wù)危機(jī)不斷加劇，暴雷的信號(hào)不斷閃爍。直至今日，太盟再當(dāng)白武士，一舉宣告危機(jī)解除。這個(gè)隱藏在萬達(dá)商管百億戰(zhàn)投背后的“并購小巨人”“亞洲小黑石”迅速成為聚光燈下的焦點(diǎn)人物。
趁機(jī)抄底
傳聞中的“亞洲小黑石”究竟是誰？
2021年8月，萬達(dá)與投資者簽下對(duì)賭協(xié)議，以每股25元的Pre-IPO價(jià)格籌集了380億元資金。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，珠海萬達(dá)商管最遲要在2023年年底完成上市，否則萬達(dá)不僅需要支付這380億元股權(quán)回購款給上述投資者，還要按10%~12%的年利率支付利息。
萬達(dá)商管“漫漫上市路”由此開始，分別于2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月先后向港交所遞交了四次招股書，前三次都以“失效”告終，最新招股書將在今年12月28日失效。
來源：視覺中國
四次遞表受阻，萬達(dá)商管的危機(jī)，變相成了太盟抄底的轉(zhuǎn)機(jī)。
太盟投資集團(tuán)是一家專注亞太區(qū)的另類投資公司，其前身為太平洋聯(lián)盟集團(tuán)。目前集團(tuán)有三位創(chuàng)始人，分別負(fù)責(zé)旗下三大業(yè)務(wù)板塊。
Grade，2002年與他人共同創(chuàng)立太平洋聯(lián)盟集團(tuán)，在與太盟投資集團(tuán)合并后主要負(fù)責(zé)太盟的信貸與市場(chǎng)板塊。目前太盟是亞太區(qū)最大的私市債務(wù)投資者，截止2021年12月31日，信貸及市場(chǎng)板塊的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到210億美元。
Toppino，于1997年與他人共同在日本創(chuàng)立Secured Capital Japan，并于2010年與太盟合并，主要負(fù)責(zé)太盟的不動(dòng)產(chǎn)投資板塊。目前已在亞太區(qū)投資7000余處房產(chǎn)，總投資金額達(dá)到320億美元。其投資風(fēng)格較為多元，會(huì)適當(dāng)運(yùn)用機(jī)會(huì)型、增值型以及核心增益型房地產(chǎn)投資策略。曾投資日本環(huán)球影城項(xiàng)目。
單偉建，于2010年加入太盟投資集團(tuán)，并建立專注于股權(quán)收并購的私市股權(quán)部門，該部門由太盟亞洲資本（PAGAC）及太盟成長資本（PAGGC）組成。主要關(guān)注的領(lǐng)域包括商業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)、消費(fèi)品和零售、金融服務(wù)、醫(yī)療報(bào)建、科技、媒體和通信、娛樂產(chǎn)業(yè)和教育。
太盟稱其為“亞洲小黑石”，除了投資風(fēng)格較為相似，更注重資產(chǎn)的增值外，黑石集團(tuán)也確實(shí)投資了太盟。2018年，黑石投資通過Pegasus LP投資太盟4億美元，每股8.7654美元，持有太盟19.99%的股權(quán)。
作為一個(gè)精明的商業(yè)地產(chǎn)圈“狩獵者”，太盟壓倉萬達(dá)，絕非腦袋發(fā)熱之決定，而是多重因素綜合考慮的結(jié)果。
//上市遇阻，但萬達(dá)依舊是個(gè)王者
據(jù)萬達(dá)公告，自現(xiàn)有投資人2021年入資以來，珠海萬達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標(biāo)，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預(yù)估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預(yù)估）為95億元，年增率達(dá)34%。
截至今年11月，珠海萬達(dá)商管運(yùn)營管理494個(gè)大型商業(yè)中心，其中290個(gè)為大連萬達(dá)旗下商業(yè)中心，204個(gè)為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。
在輕資產(chǎn)戰(zhàn)局中，近來萬達(dá)從二三線下沉市場(chǎng)，果斷殺入一線城市核心商圈。品牌外拓力，可見一斑。另從合作方式可看出，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)正在通過與其他房企合作或接收其他房企商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)等方式，進(jìn)一步迅速擴(kuò)大其商業(yè)規(guī)模，以搶占更多的市場(chǎng)份額，給業(yè)績?cè)黾痈嗟谋l(fā)可能。
//并購小巨人，抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做大規(guī)模
在商業(yè)地產(chǎn)投資圈，太盟的存在感確實(shí)不如黑石、領(lǐng)展、基匯有名，但絕對(duì)不是個(gè)小透明。
2013年，太盟與MGPA成立合資公司收購位于上海市靜安區(qū)的悅達(dá)889廣場(chǎng)項(xiàng)目公司65%股權(quán)。
2015年，與萬科、鐵獅門合作收購了瑞安房地產(chǎn)旗下的上海企業(yè)天地三期，收購價(jià)約35.7億元。
2017年11月，太盟投資集團(tuán)還與招商蛇口按4:1的出資比例在開曼群島聯(lián)合設(shè)立地產(chǎn)基金Super Alliance Real EstateL.P.，總規(guī)模16億元。
該地產(chǎn)基金以境外協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式迅速收購了由招商蛇口持有的上海招商局大廈100%股權(quán)、上海招商局廣場(chǎng)100%股權(quán)、和位于北京商務(wù)區(qū)核心區(qū)的北京招商局大廈91%的股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)約計(jì)50億元人民幣。
同時(shí)，太盟投資集團(tuán)也是香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）——春泉產(chǎn)業(yè)信托第二大股東。春泉產(chǎn)業(yè)信托屬于公募REITs，于2013年12月在港交所掛牌上市，發(fā)行價(jià)為每股3.81港元，春泉產(chǎn)業(yè)信托上市時(shí)主要管理的資產(chǎn)是位于北京CBD華貿(mào)中心寫字樓的1號(hào)樓和2號(hào)樓。
行至2013年，太盟在1月與豐樹聯(lián)手以50:50的控股比例收購位于香港的高銀金融國際中心，總對(duì)價(jià)56億港元（7.13億美元），高銀金融國際中心位于香港九龍東第二商業(yè)核心區(qū)，可出租面積約88.67萬平方英尺。
10月，擬以13.67億元收購香港上市公司新城發(fā)展（01030.hk）位于內(nèi)地的目標(biāo)公司，公司旗下運(yùn)營及管理144家內(nèi)地影院，即星軼影院。
透過以上案例，不難看出，相較于領(lǐng)展、凱德等專注于房地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營商，太盟投資風(fēng)格酷似黑石——以低于重置成本的價(jià)格收購高品質(zhì)、能創(chuàng)收的資產(chǎn)，解決公司問題并溢價(jià)出售。
城市選擇上，目前太盟投資的國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)主要集中在北京上海等一線城市，且物業(yè)所在區(qū)位較為核心，如北京CBD華貿(mào)、上海靜安企業(yè)天地等。
資產(chǎn)的天然區(qū)位條件是太盟選擇并購的重點(diǎn)，而對(duì)于并購來的資產(chǎn)有效、合理的運(yùn)營亦是太盟看重的因素。畢竟資產(chǎn)的升值一方面是靠著地價(jià)的增值，另一方面則是需要商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營收益的穩(wěn)定增長。
謹(jǐn)慎選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，選擇優(yōu)秀的運(yùn)營商，以確保投資的后續(xù)增值，是太盟的一貫打法。而再次出手萬達(dá)無疑是對(duì)萬達(dá)商管當(dāng)前及未來運(yùn)營預(yù)期的看好——既看重了達(dá)旗下多元的資產(chǎn)儲(chǔ)備，更重要的是萬達(dá)商管優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營能力。
熬過周期，待到萬達(dá)商管成功上市之日，太盟離自己的上市之日可能也更近了一步。
