一線城市四月份房產交易量大跌 樓市陷入僵局
2013-05-02 15:14:09   來源：第一財經日報    評論：0

關先生最近有點郁悶，線城陷入他在北京南三環洋橋附近的市月一套小兩居掛牌出售已經半個多月了，但除了有中介打來電話核實房源信息外，份房沒有接到一個想要看房的產交電話。由于是易量不用繳納個稅的滿五年唯一住宅，關先生的大跌房子本應是...

關先生最近有點郁悶，他在北京南三環洋橋附近的樓市一套小兩居掛牌出售已經半個多月了，但除了有中介打來電話核實房源信息外，僵局沒有接到一個想要看房的線城陷入電話。

由于是市月不用繳納個稅的“滿五年唯一住宅”，關先生的份房房子本應是如今市場中較受歡迎的類型，他也因此將掛牌價在之前同類房源成交價的產交基礎上提高了2000元/平方米，但換來的易量卻是如此的冷遇。

“最近看房量確實減少了，大跌我們現在一天能帶一組客戶看房就很不錯了，樓市而實際的成交量就更少了。”5月1日，北京市北四環歐陸經典小區附近的鏈家地產經紀人小黃對《第一財經（微博)日報》記者表示。

在政策“末班車效應”創造了3月的成交天量后，北京新房市場在“國五條”細則落地后的4月明顯陷入了低谷，環比降幅超50%；上海和廣州也難幸免，前者新房成交量環比下跌四成，后者則下跌近五成。

有業內人士對本報表示，在需求提前透支、20%個稅預期等因素的影響下，一線城市的4月二手房交易量更將大幅回落，預計上海的環比降幅將高達60%~70%，廣州和北京的環比降幅更將高達70%~80%。

北上廣4月交易量大跌

世茂濱江花園業主黃先生是近段時間典型的上海房東，特點是心理素質好。每當經紀人議價超過3%時，他的回復永遠是“我不著急、讓這個客戶買其他房子”之類的話語。

漢宇地產陸家嘴板塊高級經理陳佳表示，盡管4月帶看量急劇萎縮，但這些驟然的變化并未刺激到區域內的房東，多數房東的心態和黃先生一樣，觀望色彩濃重。

與此同時，雖然滬版“國五條”細則已在3月底正式出臺，但其執行細節仍然“懸而未決”，這令多數買家相比4月初更加堅定了推遲入市的決心。

據樓市專評網發布的數據，4月上海新建商品住宅成交量為90.29萬平方米，相比3月創紀錄的153.8萬平方米，下跌約四成。

在“國五條”細則的影響下，上海3月二手房交易量突破7萬套，一舉登上歷史最高峰。隨著“政策末班車”開走，進入4月以來，整個二手房市場的觀望氣氛也明顯濃厚起來。漢宇地產市場研究部對上海市各分行的監測顯示，帶看量、成交量等指標均出現了大幅下滑的跡象。

北京方面，一、二手房市場成交量近兩月來也坐上了“過山車”。中原地產市場研究部根據北京市住建委公示的網簽數據統計，4月北京新建住宅簽約套數為8280套，環比降幅為57.3%；4月北京二手住宅網簽套數合計僅為5212套，相比3月的43780套環比下降了88.1%，同比降幅也達47.7%。

3月底出臺的北京“國五條”細則明確，將嚴格按二手房轉讓所得的20%征稅，同時還界定了住房的原值認定方式。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對本報分析稱，受樓市調控政策，尤其是限購限貸從嚴和交易個稅提高政策影響，購房人群普遍陷入觀望，部分購房需求不是十分迫切的人群選擇延遲或取消購房計劃，購房需求的減少直接導致了4月份成交量的大幅萎縮。

不約而同，在3月一、二手房交易量達到近年來的高位后，廣州4月的交易量也開始急跌。

廣州市房地產交易網站陽光家緣網簽數據顯示，4月份廣州一手住宅網簽成交量為5607套，環比下跌48.71%。

雖然廣州的4月一手房網簽數據環比跌幅顯著，但業內人士稱，其中有政策因素的干擾。近期，圈內盛傳廣州市國土房管局對高價商品房暫停網簽，并于4月22日出臺“價格指導”的新政策，是導致網簽量減少的重要原因。

一名房企營銷部門負責人表示，旗下價格較高的樓盤網簽已經停了好長一段時間，正等待國土房管部門“放行”。他稱，均價在2萬元/平方米以上的樓盤，甚至部分低于該價的項目，都已暫停網簽。

另一名房產公司相關負責人也表示，部分樓盤無法網簽，原因是國土房管部門要升級網簽系統，重新錄入每套房屋的申報價格（申請預售證時的申報價格），以防止開發商簽約時高于該價出讓。

大量中高端項目的暫停網簽，或許可以解釋廣州4月的一手房網簽總量為何下跌。而二手房方面，鑒于3月廣州已實行網簽區域的二手住宅網簽量超過7600套，較2月的1444套高出4.4倍，4月的二手房交易將基本恢復正常。因此有預計稱，廣州4月的二手房交易量環比降幅或在七成左右。

北京房價出現停漲

業內人士表示，上海3、4月的住宅成交量“過山車”現象，在很大程度上與3月的搶搭“政策末班車”效應造成的不正常現象有關。

事實上，盡管上海4月新房成交量環比下滑約四成，但同比的增幅接近五成；價格方面，4月上海新建商品住宅平均成交價格為23914元/平方米，相比3月約有5%的小幅上漲。

業內人士稱，上海的4月新房成交量盡管環比出現較大降幅，但與去年平均水平相比，仍處于正常區間，市場保持了較高的活躍度。

漢宇地產市場研究部經理付偉認為，“國五條”細則出臺已滿月，但是執行層面收緊的力度明顯偏弱，因此受到買賣雙方“輕視”。若無后續政策跟進和落實，價格會延續上漲趨勢。

根據該中介市場研究部對全市二手房重點成交板塊的抽樣反饋，截至4月28日，以寶山共康泗塘、浦東金楊等板塊為代表的低端市場，二手房價出現了5%左右的漲幅；以浦東陸家嘴、長寧古北、徐匯中心等板塊為代表的中高端市場，表現較為平穩，并未出現大幅度降價拋盤的現象。

漢宇地產寶山共康泗塘板塊的區域經理丁以珍表示，4月區域內老公房的價格漲幅大，以呼瑪新村為例，3月的售價在2.1萬~2.2萬元/平方米，如今售價卻已升至2.2萬~2.3萬元/平方米。

本報記者從正在舉行的上海五一房展會上了解到，與3月的春季房展相比，本次展會規模增長了四成，有近200家開發商、500個樓盤參展。不過，相比房企高昂的參展熱情，參展樓盤的優惠幅度顯得極其“羞澀”，不少已開盤的項目還出現了漲價。

在成交價格方面，因為嚴格的限價政策，北京4月的新建住宅價格基本已經停滯，甚至部分項目的簽約價格與2012年年底的上一期價格接近，這使得4月均價明顯停漲。

中原地產市場研究部統計數據顯示，4月以來，北京38個熱點簽約項目相比3月全月的簽約均價基本停漲。其中，漲幅在1%以下的達到了23個，占比達60%。

“剔除不同房源預售影響，八成房源簽約價格都出現了停漲。”北京中原地產市場總監張大偉對記者表示。

根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，北京4月二手住宅成交均價仍在2.6萬~2.7萬元/平方米左右，與上月均價基本持平。

“雖然大部分業主目前尚沒有降價意愿，但是也沒有繼續調高報價的沖動。”胡景暉表示，在政策調控作用下，自去年四季度以來房價接連上漲的勢頭已經得到初步遏制，房價已趨于平穩。

“顯然，北京等一線城市因為房價漲幅、城市承載力等原因，樓市調控已經常態化。在政策迭出的情況下，對房企本身要求將會增加，其本身的產品優勢將決定最終的市場表現。”張大偉預計，在1~2個月的市場博弈后，很可以出現部分項目加快預售。目前來看，房價在未來3個月內零上漲的可能性非常大，而“北京樓市調控的效果將是全國最明顯的”。