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“‘商轉公’之后，預計有更我的市跟房貸利率從4.2%降到了2.85%。”家住山東煙臺的商轉公君君（化名）說。
君君所說的多地多城“商轉公”，是密推商業性住房貸款轉住房公積金貸款，能夠實實在在降低購房者的房貸房貸成本。據中指研究院統計，政策今年以來，預計有更青島、市跟長春等超30個城市陸續執行、商轉公優化“商轉公”政策。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示，預計后續還會有更多城市加入“商轉公”行列，進一步為住房消費提供更好的金融環境。
市民在住房公積金管理中心咨詢房貸事宜。（圖片由CNSPHOTO提供）
多地密推“商轉公”政策
8月23日，長春市住房公積金管理中心發布《關于開展商業性個人住房貸款轉“公積金+商貸”組合貸款業務的通知》，決定開展商業性個人住房貸款轉“公積金+商貸”組合貸款業務，該業務可選擇“順位抵押轉貸”或“先還后貸”方式辦理。
該通知明確，“商轉公”組合貸款中住房公積金貸款部分的申請條件、業務流程、審批要素等同“商轉公”貸款一致，參照存量房貸款政策執行；商業貸款部分的申請條件和審批要素等由商業銀行方確定。
除了長春外，煙臺、鄭州、遼寧盤錦等多個城市也支持用順位抵押方式辦理“商轉公”業務。
什么是順位抵押？以盤錦市為例，自8月20日起，盤錦市正式實施“商轉公”順位抵押業務，盤錦市住房公積金管理中心發布的公告稱，順位抵押即指借款人未結清原商貸，原商業銀行同意順位增加盤錦公積金中心為該房屋第二抵押人，盤錦公積金中心發放貸款用以償還借款人的原商貸，還清后解除原商貸抵押的方式。
而先還后貸方式是指，已辦理商貸的職工向中心申請“商轉公”貸款，經中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關手續后，中心再發放“商轉公”貸款。
8月22日，青島市住房公積金管理中心發布公告稱，為進一步滿足青島市職工低息貸款需求，該中心持續擴大“商轉公”貸款與“商轉組合”貸款業務合作銀行范圍。其中，“商轉公”貸款業務合作銀行增至17家，“商轉組合”貸款業務合作銀行增至8家。
“開展‘商轉公’貸款業務有助于降低存量房貸成本，尤其是在當前下調存量房貸利率的呼聲下，開展‘商轉公’貸款業務不僅能夠減輕購房者的還貸壓力，從客觀上來講，對整個商業銀行貸款的資金安全也具有積極作用。”嚴躍進表示。
據測算，以商貸利率3.95%為例，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉公”后，公積金貸款月供比商業貸款減少365.88元，一年可節省4390元，30年可節省13.17萬元。
“商轉公”有一定的門檻條件
“辦理‘商轉公’貸款業務，不需要先還清之前商貸的貸款，商貸可以直接轉公積金貸款。不過，需要先把商貸與公積金最大貸款額度之間的差額準備好，打到還款的卡中。當初購房時在哪家銀行辦理商貸，‘商轉公’就去同一家銀行辦理。還清差額后，辦理新一輪的抵押業務。隨后等待銀行電話通知，再去領取房產證和新的抵押合同。”君君分享了自己成功辦理“商轉公”的流程。
不過，從目前各地“商轉公”政策來看，多地設置了一定的門檻條件。
以河北省張家口市為例，今年5月，《張家口市住房公積金貸款置換商業銀行個人住房貸款管理辦法》發布，其中明確，住房公積金組合貸款中的商業貸款不能辦理“商轉公”貸款業務。“商轉公”貸款業務只受理純商業住房貸款轉為純公積金貸款，組合貸款中的原商業貸款不能申請辦理“商轉公”貸款業務。
再如安徽省蕪湖市，該地要求申請人申請辦理“商轉公”貸款業務時，公積金賬戶應處于正常繳存狀態，且連續足額繳存住房公積金12個月（含）以上。
不僅如此，蕪湖市還要求，辦理“商轉公”貸款業務涉及的房屋需已取得不動產權證書且權屬明晰，住房抵押權人僅為該商業貸款發放銀行，且無其他抵押、查封、設定居住權等權利限制情形。
此外，有一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄以及住房面積也有明確要求。
不僅如此，多地在執行“商轉公”政策時，還會參考住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比，即“個貸率”這一指標，進行動態調整。
比如，廣西南寧市的住房公積金管理中心就因“個貸率”超過85%，暫停受理“商轉公”業務。河南省駐馬店市、湖南省長沙市則明確，當“個貸率”高于90%（含）時，會暫緩“商轉公”貸款業務預約及受理。
仍有難題待解
需要注意的是，對于多地而言，“商轉公”并非一項新政。此前，多地均支持“商轉公”貸款業務，但部分城市曾因資金緊張而暫停了這項業務。
以鄭州市為例，鄭州住房公積金管理中心曾于2015年以前開展過“商轉公”貸款業務，后因資金趨緊而暫停了該項業務。
不過，從今年5月6日起，鄭州市再度開始辦理“商轉公”貸款業務，“商轉公”貸款的申請對象為已使用商業貸款在鄭州行政區域內購買自住住房的本地和異地住房公積金繳存職工，包括靈活就業繳存職工。
對于這項能夠實實在在減輕房貸壓力的政策，購房者的反應迅速且積極。
以鄭州市為例，今年5月6日至6月5日，鄭州住房公積金管理中心共受理“商轉公”貸款業務4275筆，金額為23.68億元。通過“先還再貸”方式辦理2226筆，金額為11.96億元；通過“公積金直還”方式辦理2049筆，金額為11.72億元。按照平均貸款年限20年、商業銀行貸款利率4.2%、公積金貸款利率2.85%計算，鄭州住房公積金管理中心已為購房家庭節省利息共計3.94億元。
不過，目前也有一些地方尚未準備開展“商轉公”貸款業務。
近期，有網友在人民網領導留言板塊提問：上海何時能夠實施商業貸款轉為公積金貸款的政策？
對此，上海市公積金管理中心回復稱，住房公積金政策的制定需要考慮多種因素，包括房地產市場調控方向、本市住房消費水平、社會人均收入情況、住房公積金流動性狀況及風險管理的要求等，目前上海市尚未出臺商業住房貸款轉公積金住房貸款的相關政策。
南京住房公積金管理中心也回應網友關切稱，近幾年南京職工使用公積金用于購房消費需求較為旺盛，目前不具備開展“商業性住房貸款轉公積金貸款”業務的條件，以保證正常的公積金貸款業務不受影響。
中國銀行研究院研究員葉銀丹認為，大多數城市啟動或停止“商轉公”貸款業務需要綜合考慮當地公積金貸款的發放情況和繳存余額，充分研判當地房地產市場潛在住房貸款需求。當“個貸率”較高時，意味著住房公積金的資金大部分被用于個人住房貸款，此時如果大量進行“商轉公”貸款業務，可能會進一步加劇住房公積金的資金壓力，影響到住房公積金的正常運作和其他繳存職工的權益。因此，只有個貸率較低、公積金資金較為充足的地區才能夠推出“商轉公”政策。
不過，各地跟進“商轉公”政策仍是大趨勢。
“最近一些城市重新啟動了關于‘商轉公’的政策，表明今年下半年對于購房成本的降低又會有一些重要舉措。開展‘商轉公’貸款業務有一個基本條件，即公積金的‘個貸率’不會太高，或者整個資金是比較寬裕的。目前來看，各地公積金的資金狀況是不錯的，能夠更好地支持‘商轉公’貸款業務。”嚴躍進表示。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，未來伴隨各地樓市支持力度進一步加碼，“商轉公”貸款業務的限制條件有望逐步放松，預計年底前會有更多“個貸率”符合條件的城市跟進優化相關政策。（記者 王彤旭）
來源：澎湃新聞
