相較于人口密集的不被住宅區(qū)、人流穿梭的重視商業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配到升商業(yè)發(fā)展一直都飽受詬病。
主要是套商因為：
第一，產(chǎn)業(yè)園通常位于郊區(qū)或偏遠(yuǎn)地帶，業(yè)竟業(yè)園人口相對較少，然產(chǎn)直接影響商業(yè)的維密客流量和消費潛力；
第二，產(chǎn)業(yè)園的不被交通可能不便利，缺乏公共交通或者交通設(shè)施不完善，重視這會限制人們外出消費的配到升意愿和能力；
第三 ，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的套商人群以工作人員為主，消費需求相對特殊，業(yè)竟業(yè)園更多地集中在便利性和工作需求上，然產(chǎn)而非零售消費。維密
然而，不被對于眼光敏銳的商業(yè)運營者而言，需求特殊不代表沒有需求，只是沒有提供切中年輕人“痛點”的好體驗與好產(chǎn)品。無論是小型創(chuàng)業(yè)公司，還是高科技大廠，對于員工來說，當(dāng)工作累了能夠快速觸達一個可以放松休息的環(huán)境是非常有必要的。園區(qū)或樓下的商業(yè)空間，自然就成了打工人“近水樓臺先得月”的溜達好去處，如果不經(jīng)意間遇到一些稀奇古怪的小玩意兒，說不定還能激發(fā)一些工作創(chuàng)意靈感。
因此，在這一需求基礎(chǔ)上，從甲級寫字樓到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從互聯(lián)網(wǎng)大廠到服裝品牌等，都在商業(yè)空間的運營管理上下功夫，試圖以獨具特色、有個性、有創(chuàng)意的業(yè)態(tài)品牌組合與活動打造一個城市級的年輕人社交聚集地，進而構(gòu)建起商業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)/辦公樓互利共生的生態(tài)系統(tǒng)。
據(jù)筆者觀察以及市場反響，像去年年底剛開業(yè)的抖音1733，以及天津智慧山、杭州天目里等這些開在產(chǎn)業(yè)園里、以高新技術(shù)人才為核心客群的商業(yè)項目做的都挺不錯，那么，它們又是靠什么存活下來的呢？在打法上與其它商業(yè)有何不同之處？
CASE 1
抖音1733
開業(yè)時間：2023年12月29日
商業(yè)配套：3.8萬㎡
項目定位：青年樂趣生活社區(qū)
1733商業(yè)空間位于北京海淀區(qū)大鐘寺抖音總部園區(qū)。其中，園區(qū)建筑面積 40 萬平方米，商業(yè)建筑面積 3.8 萬平方米，包含地上一層、中間層及地鐵層。項目前身是中坤廣場，2019年被字節(jié)跳動90億買入，并于次年啟動更新改造。
坐落于中關(guān)村、亞奧、西直門等商圈交匯中心的1733，瞄準(zhǔn)的是一批思想年輕、高學(xué)歷、閱歷廣見識多且消費力較高的客群，包括互聯(lián)網(wǎng)公司員工、高校學(xué)生、海淀年輕人等，以「非標(biāo)準(zhǔn)化」的業(yè)態(tài)組合、新鮮有趣的場景氛圍、多元化的社群活動，實現(xiàn)商業(yè)體、品牌與新世代消費者的共同奔赴。
在1733，商業(yè)空間和品牌內(nèi)外一致的先鋒潮流形象以及樸實真誠有人情味的價值觀表達是最打動新一代消費者的關(guān)鍵點。
充滿未來感的飛碟造型、炫彩玻璃、動感屏幕以及酷炫燈光，營造出一種更年輕、更具現(xiàn)代時尚高的藝術(shù)潮流氛圍。
1733飛碟造型裝置
與此同時，抖音生活服務(wù)的線下營銷IP「抖音心動街區(qū)」落地海淀，從心動裝置、路標(biāo)、臺卡等抖音特色的藝術(shù)裝飾品到抖音團購券，還有抖音文創(chuàng)等產(chǎn)品矩陣，多方位輸出抖音品牌文化。
1733「抖音心動街區(qū)」
此外，下沉式廣場以及連通抖音辦公區(qū)的內(nèi)街，打破了中庭、過道、室內(nèi)和室外的空間界限，將企業(yè)辦公和商業(yè)生活串聯(lián)在了一起，給互聯(lián)網(wǎng)先鋒們放松自己的自由。
來自不同場域、圈層的品牌為1733定制化商鋪形象，提供個性化體驗空間，創(chuàng)造全新的消費服務(wù)場景。
比如，中庭主力店“不大示界”，集合了十余個新銳品牌，涵蓋零售、飲品、畫廊、演出、展覽、市集、發(fā)布、快閃等世界范圍內(nèi)的有趣內(nèi)容，致力于激活青年文化消費場景。
“不大示界”的先鋒品牌
以寵物為主導(dǎo)，為毛孩子提供高品質(zhì)生活方式的新銳有趣的寵物生活方式空間火星寵物超市；北京本土的年輕人社群酒館跳海、VINN餐吧......
火星寵物超市
貓頭鷹研究所拍攝
VINN餐吧
貓頭鷹研究所拍攝
因為1733「同學(xué)」的特色基因，星巴克臻選專門將New palette和greener store全新形象店的一部分區(qū)域裝修成階梯教室的樣子；Blueglass北京首家戶外露營主題概念店，店內(nèi)有露營椅和各種戶外裝備，沉浸式打造野外露營體驗；Luck Haha 好運椰全國首家樂園店，大面積青葉綠與淺橄欖色構(gòu)筑的椰子外殼形態(tài)，提供滿滿的安全感，就餐休閑區(qū)放置了彩票機、自拍機等，持續(xù)為大家注入快樂能量......
不僅如此，1733未來將打造圍繞「青年×樂趣」的生活社區(qū)，為商戶提供更多自由發(fā)揮的空間，比如藝術(shù)共建、開放平臺活動扶持，與「同學(xué)們」產(chǎn)生更多深度互動，鏈接商戶與消費者，促使他們成為真正的內(nèi)容創(chuàng)造者。
未來，大量文化、藝術(shù)、潮玩、市集等精彩活動將在這里輪番上演，深度聯(lián)動社群，共同創(chuàng)造更精彩更有趣的內(nèi)容。
CASE 2
天津智慧山
開業(yè)時間：2016年
商業(yè)配套：5萬㎡
項目定位：城市未來生活引領(lǐng)者
智慧山商業(yè)生態(tài)和文化系統(tǒng)的創(chuàng)新建設(shè)始于2016年。彼時，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)走過了7年的迭代歷程，這個承載著400多家企業(yè)和2萬文化科技創(chuàng)意從業(yè)人員的園區(qū)亟需完成自身的一次重大騰躍，而商業(yè)生態(tài)創(chuàng)新和高品質(zhì)的文化活動最終成為智慧山的選擇，并在不到8年的時間里將其托舉為全新的城市文藝社交目的地。
園區(qū)最大的亮點就是坐落在智慧山九宮格地形中央、面積約5000平方米的山丘廣場。
山丘廣場
它不僅是一個由36萬片竹片構(gòu)成的世界級竹結(jié)構(gòu)戶外廣場，也是一個極富創(chuàng)意的大體量交互式公共藝術(shù)作品，而開放的空間、觸及自然的竹材、一場接一場的文化創(chuàng)意活動不斷滋養(yǎng)著這個場域空間里的人們。
自山丘廣場落成以來，這里已經(jīng)舉辦包括精釀夏天啤酒節(jié)、產(chǎn)品發(fā)布會、咖啡市集、詩歌節(jié)、那山生活節(jié)、電影周、主題市集、音樂會、演唱會等在內(nèi)的各類活動。每年有300多場活動，幾乎以每個周末、每個夜晚的都有活動的頻率，讓人們在忙碌的工作之余豐富生活體驗。
那山生活節(jié)
一個項目的高度取決于商業(yè)定位，也可以超越商業(yè)定位。作為產(chǎn)業(yè)園配套商業(yè)出現(xiàn)的“那山”街區(qū)，其目標(biāo)不單單是配套空間，而是要成為科技創(chuàng)意工作者的靈感激發(fā)地與精神糧倉。
如今，在那山街區(qū)的50多家店鋪中，有30％的國內(nèi)外連鎖品牌，比如星巴克、麥當(dāng)勞、711等，滿足辦公餐飲配套；30%不常見但有知名度的特色品牌，為智慧山那山街區(qū)制造話題度；以及40%的主理人品牌集群，比如梅花博物館、籍物尋、音樂二十年、決策藝術(shù)書店、復(fù)古花園等各個主理人品牌，它們以獨特的調(diào)性，高顏值好出片的布局以及各種寶藏創(chuàng)意，為智慧山的廣大科創(chuàng)工作者們源源不斷地精神滋養(yǎng)和創(chuàng)意賦能。
CASE 3
上海漕河涇印象城
開業(yè)時間：2021年5月28日
建筑面積：5.6萬㎡
項目定位：上海潮玩生活基地
作為印力的輕資產(chǎn)管理項目，上海漕河涇印象城一開業(yè)就在上海數(shù)百家購物中心脫穎而出，并登頂“上海大眾點評購物榜”。更令行業(yè)震驚的是，該項目從接手到開業(yè)僅用了252天，可謂創(chuàng)下了一個行業(yè)神話。
如今，兩年多將近三年時間過去，這個以“上海潮玩生活基地”為定位的園區(qū)商業(yè)體仍舊在持續(xù)刷新并引領(lǐng)著區(qū)域新的生活方式。
英國貝諾設(shè)計團隊Benoy Architects將商業(yè)藝術(shù)與賽博朋克科技風(fēng)潮完美地融入了商場的每個角落，即使近3年時間過去，仍舊有著很好的體驗。
如劇院大廳般的主中庭，流暢開闊的視覺動線與收放自如的空間尺度，依舊讓漫步其中的人們倍感身心舒適。而次中庭扶梯底部的幾道字母光束相互交錯，又不失科技與潮流調(diào)性。
B1層的賽博朋克美食特色街區(qū)，各色霓虹燈交織，顏色明艷卻不雜亂。
同時，結(jié)合市場調(diào)研和對年輕一代的差異化消費行為，項目對B1層兩大特色主題街區(qū)進行了業(yè)態(tài)品牌煥新。
作為中午時點客流量最大的區(qū)域之一，原創(chuàng)美食社交空間MOJITOWN在2022年下半年后調(diào)整引入了包括肥汁米蘭、嘻小北、喜姐炸串、潮林鹵等一批新的熱門快餐小吃，以及須盡歡、Samui Tea 蘇梅、又炒酸奶、椰呀呀等飲料甜品。此外，同層的中島位增加了槑子君、琦王花生、匡朵蛋糕等品牌。
“深街酒巷”主題特色場景則對細(xì)分品類做了擴充，替換引進了滕記星發(fā)餐室、純味斑魚府等餐廳，從原本的日式風(fēng)格街區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)檫x擇更多樣的“夜市酒巷”。
業(yè)態(tài)方面，涵蓋了品質(zhì)餐飲、潮玩零售、科技娛樂和服務(wù)。其中，餐飲業(yè)態(tài)占比最高，從B1到L4，每層都引入了不同類別的餐飲品牌，為園區(qū)打工人提供了豐富多元的餐飲選擇。截至目前，B1、一層、三層、四層餐飲都有所調(diào)整，尤其是首層新引入的Kathleen's Bistro西餐廳目前排名區(qū)域西餐熱門榜第一。
潮玩零售板塊，補充了潮玩集合店TOPTOY、Beauty Choice、結(jié)繩記、華為授權(quán)體驗店、惠普、聯(lián)想來酷智生活等品牌。
二樓，源氏木語、羅萊家紡等國產(chǎn)家居類品牌取代了部分女裝品類，引入蝌蚪星際、科大訊飛為代表的親子教育游樂品牌等，高度契合了園區(qū)白領(lǐng)及家庭客群的細(xì)分消費需求。
據(jù)項目公眾號消息和相關(guān)媒體報道，在持續(xù)保持高出租率開業(yè)的情況下，漕河涇印象城還凈增加了多家店鋪。
與此同時，漕河涇印象城一方面開啟原創(chuàng)IP“INTO”的深度養(yǎng)成計劃，一方面通過咖啡節(jié)、全民健身趴、文化演出、創(chuàng)意手作、先鋒主題展覽及裝置等特色主題活動持續(xù)輸出青年文化價值，打造漕河涇專屬的青年文化場域。
通過藝術(shù)家聯(lián)動、社群共創(chuàng)、脫口秀引入、全新生活方式快閃、園區(qū)與街道共建等策略，重塑消費者潮流年輕力社交新體驗。
CASE 4
天目里
開業(yè)時間：2020年10月
建筑面積：23萬㎡
項目定位：一個藝術(shù)事件的發(fā)生器
始于一家知名服裝設(shè)計公司的總部園區(qū)，落地為一個現(xiàn)象級城市文化藝術(shù)商業(yè)空間。因為兩大業(yè)主（江南布衣與goa大象設(shè)計）與建筑大師Renzo Piano的理念契合與完美融合，最終造就了一個以人文藝術(shù)標(biāo)簽出圈的現(xiàn)象級非標(biāo)商業(yè)。
首先，天目里在自然環(huán)境、在地性、材料、工藝、色彩聲音等很多細(xì)節(jié)做了細(xì)致考量和深度融合。
比如，皮亞諾在清水混凝土、超白玻璃和陽極氧化鋁板等材料與工藝上花費大量的時間和精力，就是為了創(chuàng)造出建筑群輕盈透亮、建筑表面光線搖曳的效果；
水鏡廣場
水鏡，即覆蓋著2cm的薄薄水層，白天是鏡子映照著藍天、綠植與寫字樓，景色因四季而變，晚上還有透明泡泡般的燈光噴泉；
綠植景觀頗具層次感和立體感，從屋頂茶園、露臺花園一路延伸到地面廣場樹陣景觀、水鏡廣場、下沉式庭院，8個公共藝術(shù)作品嵌入其中，讓人們隨時隨地感受自然與藝術(shù)的氣息。
地下和首層為商業(yè)空間，業(yè)態(tài)品牌以餐飲＋配套服務(wù)為主，附加大比例自營業(yè)態(tài)與少量零售。其中，一樓引入了咖啡茶飲類Seesaw Coffee、% Arabica、喜茶、Cycle&Cycle, 綜合餐飲品牌山葵家、18號酒館、芥末酒館，以及全球最美書店之一蔦屋書店等諸多極具藝術(shù)氣息的品牌，幾乎每一個品牌都自帶網(wǎng)紅屬性和客源引流效果。
自營業(yè)態(tài)包含天目里美術(shù)館、目里酒店、全新生活方式買手店B1OCK等等。在位于天目里11號樓的B1OCK，天目里把其內(nèi)容能力融入其中，重新定義新一代買手店，除了貨品能力外，還有藝術(shù)展一樣的空間體驗和豐富的內(nèi)容活動，解讀著對時尚、藝術(shù)、生活的理解。
加之，各種主題展覽、藝術(shù)活動和“沿山河集”不同主題的市集的舉辦，將“一個藝術(shù)事件的發(fā)生器”的概念表達得更為極致。
CASE 5
ALSO
開業(yè)時間：2023年4月28日
建筑面積：3.7萬㎡
項目定位：內(nèi)容共創(chuàng)社區(qū)
ALSO，即「All Soul In Live」，由美的投資，天目里團隊運營，致力于打造一個觸手可及的精神現(xiàn)場。
項目雄踞順德中心地段，位北滘怡興路6號，近鄰廣州地鐵7號線美的站，毗鄰美的集團全球總部，與安藤忠雄設(shè)計的和美術(shù)館隔街相望。ALSO占地3.7萬㎡，由6幢美的內(nèi)部員工公寓大樓圍合而成，包括一層、二層的商業(yè)空間和中間的U型廣場。
空間形態(tài)上，廣場從東向西依次是下沉廣場、中心草坪、樹陣廣場、中軸廣場。其中，三個廣場從高度上依次抬高，從東側(cè)來看豐富視線層次，從西側(cè)又不會產(chǎn)生一覽無余的空曠感。另外，二層延展外挑出來的平臺既擴展了戶外空間，也能兼顧一層商業(yè)的遮陽擋雨，保證商業(yè)動線的流暢性和完整性。
業(yè)態(tài)組合上，緊密圍繞「主理人共創(chuàng)社區(qū)」理念，覆蓋文化空間、藝術(shù)展覽、生活方式、買手百貨、潮流零售、在地品牌、餐飲業(yè)態(tài)，引進了30多家藝術(shù)文化品牌。
藝文類：先鋒書店代表單向空間（華南首店）、餐飲與文藝相結(jié)合影院三克映畫等（華南首店）及酒球會主理的音樂品牌LIVE HOUSE（華南首店），構(gòu)筑藝術(shù)、文化、音樂的精神空間。
品質(zhì)生活類：JNBY HOME（華南首店）、手工家居MUMO木墨&作光（佛山首店）、Veins脈·植物（順德品牌店）。
潮流零售類：販賣有趣靈魂止癢商店（華南首店）、東山口潮牌BADMARKET、亞洲設(shè)計師買手店The 30half。
戶外運動類：露營主題店ampm全日營（佛山首店）、戶外體驗品牌ALLDAY 全日滑板研究所和AFTER PARTY。
品質(zhì)餐飲類：八贊·燒肉（華南首店）、久贊居酒屋（華南首店）、King Thaia金泰蘭（華南首店）、云南創(chuàng)意農(nóng)場餐廳CHIMIDO柴米多（華南首店），以及順德本土品牌夏至·臻選川菜、matemade coffee、baby whale coffee。
當(dāng)充滿無限可能的U型廣場遇到蓬勃向上的主理人，創(chuàng)意的靈感不斷迸發(fā)出新的能量。據(jù)不完全統(tǒng)計，ALSO自開業(yè)以來已舉辦20余場線下活動，包括野趣大會、啤酒節(jié)市集、夏日主題活動、球鞋藝術(shù)家杰凸凸個人展、寵物生活節(jié)等。
與國際接軌的live演出、不定期脫口秀、彈唱、沙龍分享會在ALSO LIVE上演
此外，ALSO還分別聯(lián)動場內(nèi)各業(yè)態(tài)品牌舉辦多元社群活動，比如與Lululemon品牌一起舉辦的戶外瑜伽活動、邀請?zhí)厮估囉压捕鹊吞贾苣y手ampm全日營打造「首屆城癮戶外生活節(jié)」，在真實的精神場所，與真實的人，共創(chuàng)真實的情感鏈接與價值認(rèn)同。
CASE 6
源環(huán)·Circle
（成都高新創(chuàng)合中心）
開業(yè)時間： 2022年7月1日
商業(yè)配套：1.2萬㎡公園商業(yè)＋1.5萬㎡服務(wù)式公寓
項目定位： 24小時活力生態(tài)開放式空間
萬科高新創(chuàng)合中心是一個集辦公、商業(yè)、服務(wù)和公寓為一體的全新概念的生態(tài)城市商業(yè)綜合體。建筑由美國著名建筑設(shè)計事務(wù)所LLA主持設(shè)計，在周圍一眾方正生硬的寫字樓之間，因柔和的建筑形態(tài)與超白玻璃幕墻相結(jié)合，營造出一種別具魅力的都市商務(wù)感，已成為城市級網(wǎng)紅地標(biāo)打卡地。
商業(yè)空間源環(huán)·Circle面積不大，整個加起來約1.2萬方，主要由三層構(gòu)成，分別是G層、F1和F2層。
兩棟建筑圍合的中央庭院通過對下沉花園、網(wǎng)紅階梯、戶外小品、小型濱水景觀等造景手法的巧妙融合，帶來便捷、生動的自然綠色體驗，并將綠色景觀向上延伸至空中，創(chuàng)造空中綠色平臺以及屋頂半開放的退臺花園。
這樣既增強了與城市的互動，又讓內(nèi)部商務(wù)場景更具靈動感，兼顧了商務(wù)人群的勞逸休憩與靈感激發(fā)。
以公園商業(yè)理念打造，為區(qū)域提供全時段的生活、社交解決方案，甄選引入米其林一星餐廳、休閑、品質(zhì)生活服務(wù)等精致奢享業(yè)態(tài)的高能級品牌，如許家茗鮮西南首店、唐宮星級品牌唐宮壹號、慢享茶文化空間莫催?東坡首家品牌形象店、精致茶域上茶、星巴克等優(yōu)質(zhì)餐飲品牌，彌補區(qū)域高端商務(wù)宴請的空白，同時形成一個促進分享、激發(fā)靈感的聚合商務(wù)社交空間，打造城南“活力互聯(lián)社區(qū)。
而阿司匹林咖啡酒吧、B-LACK CLUB黑客俱樂部、TACO BELL城市形象店、成都守家客制化水煙吧東盛坊、SMD韓式面包以及華為全場景智慧生活體驗館等優(yōu)質(zhì)品牌的進駐，給辦公人員提供了一個舒適、松弛，可愜意小酌，可親自體驗的美好日常。
在源環(huán)·Circle的中央花園、陽光草坪、源劇場等公共空間，已舉辦了可探索城市、藝術(shù)與生活邊界的城市公園藝術(shù)節(jié)；成都年度大熱的12家咖啡品牌與蔚來汽車、城市音樂廳等破圈聯(lián)動，共同解鎖城市公園的chill生活；還有夏日的古風(fēng)市集、城市放映廳，療愈身心的萌寵瑜伽、首個人寵烘焙主題PARTY，中秋節(jié)的超級月亮燈裝置等，為城市居民提供一個值得“專程拜訪”的多元文化社交目的地。
公園咖啡生活節(jié)、城市放映廳等活動
@小紅書：高新創(chuàng)合中心
結(jié)語
在當(dāng)今的商業(yè)環(huán)境中，商業(yè)不僅僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不再是單一的商業(yè)聚集地。
因為創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)家和投資者的涌入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為了商業(yè)活力與創(chuàng)意的孵化基地。在這里，因為活力與創(chuàng)意相互交織，不僅催生出了無限的商業(yè)可能性，還創(chuàng)造出更加豐富多樣的消費體驗，進而吸引更多的消費者和投資者，推動整個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的健康發(fā)展。
未來，隨著文化、創(chuàng)意與科技產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)將繼續(xù)依托園區(qū)的科創(chuàng)人才，共同書寫新時代的商業(yè)傳奇。
