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3月過(guò)后，城市一季度房企在土地市場(chǎng)的地價(jià)多角逐成績(jī)單也隨之出爐。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房企今年一季度百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比增長(zhǎng)14.9%，季度同比增速有所下降。具體來(lái)看，全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，杭州、武漢等熱點(diǎn)二線城市吸引了本土房企積極布局。此外，受房企持續(xù)深耕影響，蘇州等地樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。
值得關(guān)注的是，在土地市場(chǎng)分化背景下，房企拿地策略如何？二季度哪些城市土地市場(chǎng)熱度提升？
華潤(rùn)置地、中建壹品、中國(guó)鐵建新增貨值位列前三
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長(zhǎng)14.9%，較1-2月同比增速有所下降。值得關(guān)注的是，TOP10企業(yè)新增貨值總額2288億元，占TOP100企業(yè)的31.4%。由此可見(jiàn)，頭部房企拿地占比較高，“馬太效應(yīng)”仍很明顯。
從今年前3個(gè)月新增貨值來(lái)看，據(jù)中指研究院排名顯示，華潤(rùn)置地、中建壹品和中國(guó)鐵建位列前三。其中，華潤(rùn)置地以444億元新增貨值占據(jù)榜單第一；中建壹品以412億元新增貨值占據(jù)榜單第二，中國(guó)鐵建新增貨值規(guī)模為243億元，躍至第三。
整體來(lái)看，全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央企、國(guó)企仍保持較高參與度，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企、國(guó)企，這與穩(wěn)健型的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。
華潤(rùn)置地今年在北京拿地最為引人注目。據(jù)華潤(rùn)置地公告顯示，其以75.38億元拿下北京亦莊北神樹(shù)商住項(xiàng)目，所占權(quán)益100%。 此外，華潤(rùn)置地還獲得廣州、杭州、三亞等城市的地塊，比如廣州天河區(qū)吉山倉(cāng)住宅項(xiàng)目二期地塊權(quán)益70%，對(duì)價(jià)25.52億元；杭州余杭區(qū)云城云門(mén)大街南商住項(xiàng)目權(quán)益40%，對(duì)價(jià)6.48億元；三亞海棠區(qū)風(fēng)塘路南住宅項(xiàng)目權(quán)益43%，對(duì)價(jià)10.53億元。
另一家國(guó)資控股的混合所有制房企——綠城中國(guó)近期拿地也較為生猛，兩次刷新蘇州樓面價(jià)。今年一季度綠城中國(guó)以214億元位列房企新增貨值第四位。
其中，3月13日，綠城中國(guó)以45455元/平方米的樓面價(jià)摘得蘇州獅山Z03地塊，溢價(jià)率高達(dá)42%，打破蘇州最高樓面價(jià)；3月27日，綠城集團(tuán)又以65022元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得蘇州雙湖板塊02號(hào)地塊，再次刷新蘇州樓面價(jià)；3月30日，福州熱門(mén)的臺(tái)江區(qū)地塊經(jīng)過(guò)48輪激烈競(jìng)價(jià)后，又被綠城中國(guó)以總價(jià)20.31億元拿下。
針對(duì)拿地，綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，3-5月份期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市仍有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，仍然是有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取好的項(xiàng)目?！敖衲晔袌?chǎng)或會(huì)面臨比較大的挑戰(zhàn)，超過(guò)去年1425億的新增貨值可能難以實(shí)現(xiàn)。今年貨值大概會(huì)在1000億元上下?！彼f(shuō)。
在土地布局上，郭佳峰提到，仍然堅(jiān)持“區(qū)域聚焦，城市深耕，做一成一”的戰(zhàn)略方針。在目標(biāo)城市的選擇上，積極拓展10個(gè)戰(zhàn)略城市，結(jié)構(gòu)化布局25個(gè)城市。
值得關(guān)注的是，因?yàn)榉科蠓e極補(bǔ)倉(cāng)，3月27日一天之內(nèi)，蘇州、廈門(mén)和寧波三個(gè)城市的樓面價(jià)創(chuàng)出新高，在眾多參拍者中，最終競(jìng)得者分別為綠城中國(guó)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、江山萬(wàn)里+東投聯(lián)合體。
杭州、武漢等地本土房企持續(xù)發(fā)力
值得關(guān)注的是，以濱江集團(tuán)為代表的民營(yíng)房企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。一季度，濱江集團(tuán)以199億元新增貨值位列第五。從目前來(lái)看，杭州本土企業(yè)對(duì)杭州市場(chǎng)信心十足，拿地積極性高。在杭州今年首輪土地中，7宗宅地均被杭州本土企業(yè)包攬。比如，濱江集團(tuán)以24.44%的高溢價(jià)斬獲城東新城地塊；西房以31.51億元先后斬獲三塘、寧圍地塊；海威置業(yè)以超20%溢價(jià)率摘得寧圍另一宗宅地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一季度，浙江權(quán)益摘牌金額前十的房企均為浙江本土企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)占一半，這也顯示出浙系房企在本土市場(chǎng)仍占據(jù)主導(dǎo)地位。而在杭州這一現(xiàn)象更為突出，在房企拿地金額排名中，前四均為本土房企，分別為濱江集團(tuán)、西房集團(tuán)、綠城中國(guó)、錢(qián)江新城。
本土企業(yè)積極補(bǔ)倉(cāng)的現(xiàn)象在武漢也很明顯。據(jù)武漢市土地交易中心統(tǒng)計(jì)，一季度，除建發(fā)集團(tuán)、浙商集團(tuán)和大華集團(tuán)等知名企業(yè)前來(lái)參與競(jìng)買(mǎi)，襄投置業(yè)、武漢城建、武漢城投、武漢城發(fā)、軍山城投、青菱能源等地方國(guó)企和集體企業(yè)積極入市外，東方陽(yáng)光教育、道禾置業(yè)和簡(jiǎn)梵農(nóng)業(yè)等多家民企也紛紛出手拿地。
其中，3月29日，位于沙湖生態(tài)區(qū)一線湖景的P（2024）008號(hào)商務(wù)金融地塊競(jìng)拍，經(jīng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)108輪后，最終由武漢襄投置業(yè)以4960萬(wàn)元的總價(jià)、12400元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)77.14%，這樣的溢價(jià)率在全國(guó)并不多見(jiàn)。
對(duì)于該地塊，武漢市土地交易中心的評(píng)價(jià)稱，該地塊是典型的“小而精”優(yōu)質(zhì)地塊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，更具稀缺性和投資性。
土拍規(guī)則的松與緊，房企拿地更有信心
值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，各地土拍規(guī)則仍將持續(xù)優(yōu)化已經(jīng)成為共識(shí)。比如上海在今年第二輪土地公告中，對(duì)之前“70/90政策”在套型面積、比例要求均做出一定優(yōu)化；近期，深圳也取消了“70/90政策”。不過(guò)，另一方面，從一季度成交的土地來(lái)看，越來(lái)越多的地塊附帶新條件。
對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，房地產(chǎn)行業(yè)上行周期時(shí)，由于地價(jià)高企，競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分土地設(shè)置報(bào)價(jià)上限后“競(jìng)自持、競(jìng)配建”等規(guī)則。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品品質(zhì)成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵詞，部分地塊出讓時(shí)設(shè)置了“競(jìng)綠建”等規(guī)則。此外，3月26日，北京出讓的昌平地塊為北京首例“帶方案入市”居住項(xiàng)目，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案要選擇全國(guó)“好房子”設(shè)計(jì)大賽北京賽題一等獎(jiǎng)作品的設(shè)計(jì)方案；3月27日，廣州金融城2宗地塊掛出，競(jìng)買(mǎi)人須承諾配合履行“交房即發(fā)證”服務(wù)模式。
在陳文靜看來(lái)，土拍新規(guī)則的增加，是為了適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，更加注重改善性產(chǎn)品的供給，從“好房子”的概念多角度考量的結(jié)果。
“位置好、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，加上樓市明顯回暖的城市，有望吸引更多的房企參與競(jìng)爭(zhēng)?！边@幾乎成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)，據(jù)克而瑞研究中心分析人士表示，由于近期熱點(diǎn)城市新政不斷，如廣州120平方米以上戶型取消限購(gòu)、杭州全面取消二手房限購(gòu)，眾多核心城市迎來(lái)了地方調(diào)控放松的“春風(fēng)”，這在一定程度上勢(shì)必提振房企拿地信心，土地市場(chǎng)熱度大概率在二季度有所提升；但熱度的延續(xù)性和個(gè)體差異方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。
來(lái)源：新京報(bào)
