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3月過后，城市一季度房企在土地市場的地價多角逐成績單也隨之出爐。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，房企今年一季度百強(qiáng)房企拿地總額同比增長14.9%，季度同比增速有所下降。具體來看，全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，杭州、武漢等熱點二線城市吸引了本土房企積極布局。此外，受房企持續(xù)深耕影響，蘇州等地樓面價屢創(chuàng)新高。
值得關(guān)注的是，在土地市場分化背景下，房企拿地策略如何？二季度哪些城市土地市場熱度提升？
華潤置地、中建壹品、中國鐵建新增貨值位列前三
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長14.9%，較1-2月同比增速有所下降。值得關(guān)注的是，TOP10企業(yè)新增貨值總額2288億元，占TOP100企業(yè)的31.4%。由此可見，頭部房企拿地占比較高，“馬太效應(yīng)”仍很明顯。
從今年前3個月新增貨值來看，據(jù)中指研究院排名顯示，華潤置地、中建壹品和中國鐵建位列前三。其中，華潤置地以444億元新增貨值占據(jù)榜單第一；中建壹品以412億元新增貨值占據(jù)榜單第二，中國鐵建新增貨值規(guī)模為243億元，躍至第三。
整體來看，全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，央企、國企仍保持較高參與度，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企、國企，這與穩(wěn)健型的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。
華潤置地今年在北京拿地最為引人注目。據(jù)華潤置地公告顯示，其以75.38億元拿下北京亦莊北神樹商住項目，所占權(quán)益100%。 此外，華潤置地還獲得廣州、杭州、三亞等城市的地塊，比如廣州天河區(qū)吉山倉住宅項目二期地塊權(quán)益70%，對價25.52億元；杭州余杭區(qū)云城云門大街南商住項目權(quán)益40%，對價6.48億元；三亞海棠區(qū)風(fēng)塘路南住宅項目權(quán)益43%，對價10.53億元。
另一家國資控股的混合所有制房企——綠城中國近期拿地也較為生猛，兩次刷新蘇州樓面價。今年一季度綠城中國以214億元位列房企新增貨值第四位。
其中，3月13日，綠城中國以45455元/平方米的樓面價摘得蘇州獅山Z03地塊，溢價率高達(dá)42%，打破蘇州最高樓面價；3月27日，綠城集團(tuán)又以65022元/平方米的樓面價競得蘇州雙湖板塊02號地塊，再次刷新蘇州樓面價；3月30日，福州熱門的臺江區(qū)地塊經(jīng)過48輪激烈競價后，又被綠城中國以總價20.31億元拿下。
針對拿地，綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰在業(yè)績發(fā)布會上表示，3-5月份期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟(jì)南、長沙等城市仍有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，仍然是有機(jī)會爭取好的項目。“今年市場或會面臨比較大的挑戰(zhàn)，超過去年1425億的新增貨值可能難以實現(xiàn)。今年貨值大概會在1000億元上下。”他說。
在土地布局上，郭佳峰提到，仍然堅持“區(qū)域聚焦，城市深耕，做一成一”的戰(zhàn)略方針。在目標(biāo)城市的選擇上，積極拓展10個戰(zhàn)略城市，結(jié)構(gòu)化布局25個城市。
值得關(guān)注的是，因為房企積極補(bǔ)倉，3月27日一天之內(nèi)，蘇州、廈門和寧波三個城市的樓面價創(chuàng)出新高，在眾多參拍者中，最終競得者分別為綠城中國、廈門國貿(mào)、江山萬里+東投聯(lián)合體。
杭州、武漢等地本土房企持續(xù)發(fā)力
值得關(guān)注的是，以濱江集團(tuán)為代表的民營房企也在重點深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲。一季度，濱江集團(tuán)以199億元新增貨值位列第五。從目前來看，杭州本土企業(yè)對杭州市場信心十足，拿地積極性高。在杭州今年首輪土地中，7宗宅地均被杭州本土企業(yè)包攬。比如，濱江集團(tuán)以24.44%的高溢價斬獲城東新城地塊；西房以31.51億元先后斬獲三塘、寧圍地塊；海威置業(yè)以超20%溢價率摘得寧圍另一宗宅地。
據(jù)不完全統(tǒng)計，一季度，浙江權(quán)益摘牌金額前十的房企均為浙江本土企業(yè)，其中民營企業(yè)占一半，這也顯示出浙系房企在本土市場仍占據(jù)主導(dǎo)地位。而在杭州這一現(xiàn)象更為突出，在房企拿地金額排名中，前四均為本土房企，分別為濱江集團(tuán)、西房集團(tuán)、綠城中國、錢江新城。
本土企業(yè)積極補(bǔ)倉的現(xiàn)象在武漢也很明顯。據(jù)武漢市土地交易中心統(tǒng)計，一季度，除建發(fā)集團(tuán)、浙商集團(tuán)和大華集團(tuán)等知名企業(yè)前來參與競買，襄投置業(yè)、武漢城建、武漢城投、武漢城發(fā)、軍山城投、青菱能源等地方國企和集體企業(yè)積極入市外，東方陽光教育、道禾置業(yè)和簡梵農(nóng)業(yè)等多家民企也紛紛出手拿地。
其中，3月29日，位于沙湖生態(tài)區(qū)一線湖景的P（2024）008號商務(wù)金融地塊競拍，經(jīng)網(wǎng)上競價108輪后，最終由武漢襄投置業(yè)以4960萬元的總價、12400元/平方米的樓面地價競得，溢價率高達(dá)77.14%，這樣的溢價率在全國并不多見。
對于該地塊，武漢市土地交易中心的評價稱，該地塊是典型的“小而精”優(yōu)質(zhì)地塊，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，更具稀缺性和投資性。
土拍規(guī)則的松與緊，房企拿地更有信心
值得關(guān)注的是，今年以來，各地土拍規(guī)則仍將持續(xù)優(yōu)化已經(jīng)成為共識。比如上海在今年第二輪土地公告中，對之前“70/90政策”在套型面積、比例要求均做出一定優(yōu)化；近期，深圳也取消了“70/90政策”。不過，另一方面，從一季度成交的土地來看，越來越多的地塊附帶新條件。
對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房地產(chǎn)行業(yè)上行周期時，由于地價高企，競爭激烈，部分土地設(shè)置報價上限后“競自持、競配建”等規(guī)則。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品品質(zhì)成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵詞，部分地塊出讓時設(shè)置了“競綠建”等規(guī)則。此外，3月26日，北京出讓的昌平地塊為北京首例“帶方案入市”居住項目，該項目的設(shè)計方案要選擇全國“好房子”設(shè)計大賽北京賽題一等獎作品的設(shè)計方案；3月27日，廣州金融城2宗地塊掛出，競買人須承諾配合履行“交房即發(fā)證”服務(wù)模式。
在陳文靜看來，土拍新規(guī)則的增加，是為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，更加注重改善性產(chǎn)品的供給，從“好房子”的概念多角度考量的結(jié)果。
“位置好、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，加上樓市明顯回暖的城市，有望吸引更多的房企參與競爭。”這幾乎成為業(yè)內(nèi)的共識。
對于未來的市場，據(jù)克而瑞研究中心分析人士表示，由于近期熱點城市新政不斷，如廣州120平方米以上戶型取消限購、杭州全面取消二手房限購，眾多核心城市迎來了地方調(diào)控放松的“春風(fēng)”，這在一定程度上勢必提振房企拿地信心，土地市場熱度大概率在二季度有所提升；但熱度的延續(xù)性和個體差異方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。
來源：新京報
