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在打造房地產(chǎn)新模式的深圳政策框架下，各地新一輪樓市支持政策密集出臺(tái)。降首
11月22日晚間，付首深圳發(fā)布了兩條重要的日市人仍購(gòu)房政策。一是場(chǎng)反處觀深圳二套房的首付降至40%；二是調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消了原有的應(yīng)平750萬(wàn)“豪宅線”。兩大政策均從今日（11月23日）起開始執(zhí)行。部分
深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平認(rèn)為，本次新政對(duì)一些改善性購(gòu)房群體會(huì)有實(shí)際支持，預(yù)計(jì)這部分購(gòu)房者會(huì)加速入市，最終推動(dòng)成交量上升；二是對(duì)整體市場(chǎng)信心也會(huì)有提振作用，各個(gè)類型的購(gòu)房者入市意愿會(huì)有所提升。
“但此次深圳調(diào)整樓市政策，沒有從限購(gòu)?fù)顺龅慕嵌热胧郑瞧胀ㄗ》績(jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源，也就是政策小步快跑，給下一步政策的調(diào)整預(yù)留了空間，落地的效果仍需觀察”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
11月23日晚間，對(duì)于政策出臺(tái)首日線下門店的表現(xiàn)，福田區(qū)鏈家的一名中介對(duì)界面新聞表示：“今天線下門店和之前相比沒有太大變化，咨詢量也是正常水平，整體較為平淡，政策下來短期肯定會(huì)刺激，利好一部分買家，但大部分人目前還是處于觀望狀態(tài)。”
二套房首付比例由之前的70%、80%統(tǒng)一降至40%
據(jù)新華社消息，11月22日，中國(guó)人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，從11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
深圳也成為四個(gè)一線城市之中，繼廣州之后，第二個(gè)將二套住房首付比例進(jìn)行下調(diào)的城市。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策一方面有助于降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，利好購(gòu)房需求的積極釋放，是從支持合理住房消費(fèi)需求尤其是改善型住房需求的角度出發(fā)的。
而另一方面，將過去按普通住宅和非普通住宅分類的標(biāo)準(zhǔn)，全部統(tǒng)一下調(diào)至40%首付這一操作，將有助于政策更好的執(zhí)行和消化，尤其是對(duì)于認(rèn)購(gòu)非普通住宅的購(gòu)房者來說，首付的減負(fù)效應(yīng)會(huì)更加明顯。
據(jù)深圳貝殼研究院的問卷調(diào)查表明，近期計(jì)劃在深圳購(gòu)房的市民，第二次在深圳購(gòu)房的占比為21%、第三次及以上在深圳購(gòu)房的比例約13%，這些購(gòu)房者或?qū)⑹嵌资赘端某烧叩闹苯邮芤嬲摺?/p>
調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消此前的750萬(wàn)“豪宅線”
與此同時(shí)，深圳住房和建設(shè)局也在11月22日晚間，發(fā)布了關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告。
通告顯示，將原來規(guī)定的同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下（含750萬(wàn)元）等三個(gè)條件，調(diào)整為同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）等兩個(gè)條件。
該政策的變化之處在于取消了此前的第三條“實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下（含750萬(wàn)元）”的規(guī)定，也就是取消了此前民間所說的750萬(wàn)“豪宅線”。
根據(jù)最新政策，“豪宅稅”征稅只依據(jù)面積和容積率作判定，對(duì)于總價(jià)已沒有了要求。
政策實(shí)施后，相關(guān)房子從非普通住房性質(zhì)調(diào)整為普通住房性質(zhì)，在增值稅、個(gè)稅和契稅等方面都會(huì)產(chǎn)生影響，將有效降低144平米以下高總價(jià)新房的交易稅費(fèi)，減少交易成本，對(duì)于房東或購(gòu)房者壓力的減少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從深圳二手房掛牌房源的總價(jià)來看，目前約26%的房源掛牌價(jià)在750萬(wàn)以上，這部分房源當(dāng)中有64%是建筑面積在144平方米以下的，換算一下，約17%的掛牌房源是這次豪宅線調(diào)整的直接受益者。
“此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，從2021年5月份至今，深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊，市場(chǎng)預(yù)期同其他幾個(gè)一線城市相比較為悲觀。
在經(jīng)歷了8月底“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、9月下調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，深圳樓市復(fù)蘇仍顯乏力，市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂觀。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房售價(jià)環(huán)比上月降低0.5%，同比下降1.3%。在樂有家研究中心此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，10月樂有家門店成交的二手房源中，已經(jīng)有超七成是低于參考價(jià)出售的。
而位于深圳福田皇崗、龍崗坂田、羅湖蔡屋圍、龍華民治等地區(qū)的二手房均價(jià)已從去年的8-9萬(wàn)元/平方米下降至目前的5-7萬(wàn)元/平方米。
在新房市場(chǎng)上，據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)，10月深圳一手商品住宅成交2654套，環(huán)比上升27.8%，同比下跌20.3%；成交面積261130.82平方米，環(huán)比上升24.8%，同比下跌21.3%。
新房成交數(shù)據(jù)雖然在10月份有了小幅回升，結(jié)束了8、9月的“兩連降”局面，但整體規(guī)模依舊處于較低水平。
此次兩大重磅政策疊加出臺(tái)，將給深圳樓市帶來極大的提振，對(duì)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放，以及二手房的盤活等帶來積極作用。
據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，政策落實(shí)后，深圳市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)做出相應(yīng)反應(yīng)，其中包括購(gòu)房意向的明顯增強(qiáng)、中介營(yíng)銷公司調(diào)整營(yíng)銷策略、房源掛牌量的增加、某些大戶型或大平層的交易量的上升等等。而隨著此類市場(chǎng)的活躍，一些受政策影響較大的區(qū)域如南山、前海等豪宅區(qū)域其交易會(huì)明顯提振。
與此同時(shí)，深圳此舉也具有風(fēng)向標(biāo)得意義，為后續(xù)一線城市的政策動(dòng)向預(yù)判創(chuàng)造了更好的條件。
來源：界面新聞
