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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 遠洋集團賣優質資產化債:32億ABS將到期,19.6億出售購物中心予居然之家 遠洋集團賣優質資產化債:32億ABS將到期,19.6億出售購物中心予居然之家
焦點財經Focus 2023-05-30 18:33:23 用手機看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
5月30日，售購遠洋集團股債齊漲，物中股票當日收盤漲幅達13.98%，心予旗下多支債券也出現上漲，遠洋億出其中“15遠洋03”漲9%，集團S將居“18遠洋01”漲5.3%。賣優
前一天晚上，質資債億居然之家、產化遠洋集團、到期遠洋服務三方發布公告，居然之家擬以19.6億元收購北京朝陽“遠洋未來廣場”。
該購物中心位于北京北四環亞奧板塊，可租賃面積為3.12萬平方米，由項目公司北京睿鴻商管持有，睿鴻公司及主體物業原始權益人為遠洋集團，目前在類REITs結構下，并由私募基金“中聯基金”100%直接持有。
中聯基金持有睿鴻公司的股權和債權，合計轉讓對價16.04億元，其中包括本金金額為9.64億的借款債權。這部分股權和債權，遠洋集團享有優先收購權，也是交易的一部分。
此次并購主要分三部分：一是中聯基金持有睿鴻公司的股權和債權，合計16.04億元；二是遠洋集團的優先并購權，作價3.49億；三是遠洋服務持有的產權車位，對價1033.5萬。
其中，居然之家需要支付給遠洋集團3.59億元，包括3.49億優先收購權及1000萬停車位代價，分三期支付；而睿鴻公司的16.04億股權和債權，居然之家則直接支付給中聯基金，遠洋集團不會收到有關款項。
退與進之間，體現了兩家公司不同的發展策略。
遠洋出售輕資產：
用于償還12月到期ABS
在遠洋2022年財報中，睿鴻公司是以合營公司的名義，被遠洋列入財務報表，由睿鴻公司持有的遠洋未來廣場（北京），也是遠洋持有的22個投資物業之一。
此次優先收購權，以及項目公司買賣交割后，遠洋集團在睿鴻公司將不再擁有任何權益，睿鴻公司也將不再被遠洋集團以合營公司列入財報。這意味著，遠洋旗下的22個投資物業，進一步縮減至21個。
交割之后，遠洋也不再負責遠洋未來廣場（北京）的運營管理，雙方簽訂的分期付款條約里，其中有兩條特別提及，一是終止委聘遠洋北京朝陽分公司為項目公司提供營運管理服務，二是終止委聘物管公司為該物業及配套設施提供物業管理服務。
目前，遠洋未來廣場主要用來經營購物中心。據遠洋人士透露，交割完成后，由遠洋運營的購物中心會撤出。
據搜狐財經了解，遠洋未來廣場去年出租率高達98%，在遠洋持有的投資物業中，僅次于福州愛琴海公園，是遠洋商業旗下的優質資產。
更為重要的是，遠洋未來廣場早在5年前，便已實現輕資產運營，是在類REITs結構下由私募基金直接持有。2018年12月，遠洋以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產，發行規模為32.03億元的ABS產品。
該產品由遠洋集團作為原始權益人，中聯基金作為基金管理人，遠洋資本擔任產品投資顧問，前海開源擔任計劃管理人，在當時國內公募REITs尚未開放的背景下，遠洋的這一操作模式，為房企投資物業資產盤活、實現資本退出，提供了一條渠道和可供參考的路徑。
尤其是當下，地產行業正處于不斷變革之中，頭部房企在商業板塊不斷加大輕資產拓展力度，包括萬達商管、華潤置地和龍湖商業等，目前正在推動旗下的商業地產項目通過資產證券化的方式退出，包括發行CMBS和類REITs產品實現輕資產化。
IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴搜狐財經：“遠洋未來廣場的主體物業2018年就通過ABS退出了，如今再次出售的剩余的停車位、人防工程、附屬設施以及在之前發行的ABS中擁有的優先權，這也就就意味著徹底退出了該項目。”
實現資產“減重”，似乎是房企或商業地產商的最終目的，但遠洋如今選擇將已輕資產化的優質資產出售，看似意外但也在情理之中。
2022年，在地產下行的背景下，為了保證現金流的安全，遠洋加速輕資產轉型步伐，接連出售旗下商寫資產，包括北京頤堤港一期、麗澤遠洋銳中心、成都太古里股權等，回籠資金超150億元，如今出售遠洋未來廣場也是相同的目的。
遠洋集團表示，此次以3.59億出售遠洋未來廣場（北京），估計公司將就該交易確認稅前凈收益約3.16億元，擬將出售所得款用于補充營運資金。
就在遠洋發布出售公告第二天，即5月30日，據受托人向上海證交所私募債券披露系統提交的文件，遠洋集團計劃把出售一個購物中心的收入，用于償還將于12月13日到期、32億元人民幣資產支持證券（ABS）的一部分。
該文件稱，這支ABS分為3個層級，其中16億元為優先級，將在出售購物中心交易完成之后進行兌付，出售交易的對價將為16億元，另外兩個層級分別為12.8億元和3.2億元，暫不兌付。
此外，遠洋集團內部人士也表示，公司計劃在購物中心交易之后，通過資產處置或再融資來償還剩余的ABS。
據搜狐財經了解，上述消息所指的即將到期的ABS，正是遠洋2018年12月以遠洋未來廣場等三個項目作底層資產，發行的那筆規模為32.03億ABS產品，詳細名稱為“中聯前海開源-遠洋集團一號資產支持專項計劃”，如下圖所示：
面對即將到期的ABS產品， 與此前輕資產路線回流現金不同的是，遠洋此次選擇出售已輕資產化的資產，徹底退出。
居然之家19.6億并購：
意欲打造“中商·世界里”購物中心？
從此次交易的買賣雙方來看，還有一個很有趣的現象：
2021年，遠洋先后并購紅星美凱龍旗下紅星地產及旗下物流公司，獲取紅星地產千億貨值的同時，也接收了紅星地產的21個商業項目，如今這些項目大多數尚未開業，已開業的依舊由愛琴海集團運營。
紅星美凱龍與居然之家，兩大家居連鎖賣場寡頭，一方在向遠洋出售資產，另一方卻從遠洋并購資產，當然這純屬巧合，遠洋出售的并不是來自紅星商業的項目。
居然之家表示，本次交易將使公司在一線核心城市自持一處成熟物業，遠洋未來廣場與公司北四環店僅隔百余米，形成強力互補關系，并且地處北京成熟商業片區，對鞏固和提升公司在北京核心區域的經營具有戰略意義
但從遠洋在兩大家居巨頭之間的買與賣，也可以看出紅星美凱龍與居然之家不同的處境，前者債務纏身，已經多次甩賣資產自救，而且即將易主，建發集團旗下建發股份、聯發集團并購紅星美凱龍29.95%股份的方案，已于5月22日獲得廈門市國資委批準。
居然之家則是未完成資產重組業績承諾，旗下家居連鎖三年實現的扣非歸母凈利潤合計約 68.94億元，差額約3.02億元，累計實現業績承諾總金額的95.81%，汪林朋、居然控股和慧鑫達建材需向居然之家履行補償義務。
雖然業績承壓，但居然之家的發展卻呈擴張態勢，不僅在通過一二線租賃、三四線加盟的策略，進行“輕資產模式”突進，還欲通過武漢中商打造第二增長曲線，拓展購物中心業態，并由其旗下的武漢中商來主攻這個目標。
去年12月，居然之家與武漢中商重組后的首個購物中心項目，中商·世界里（光谷）已經正式開業。居然之家的策略很明確，準備在未來三至五年內，以湖北為大本營，在家居賣場主業之外，將“中商·世界里”打造成實體店第二發展曲線和新的利潤增長點。
而其此次并購的遠洋未來廣場，業態恰好是購物中心，至于未來是否將其打造為“中商·世界里”系列購物中心，搜狐財經將持續關注。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
