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“小陽春”的手房升溫基礎存在，但市場觀望情緒濃厚，交易穩(wěn)定市場仍需更多政策支持。明顯
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道 春節(jié)假期期間，觀望居民的情緒探親和旅游意愿較強，房產交易處于傳統(tǒng)淡季。利好樓市但近些年來，三四線城市普遍存在返鄉(xiāng)置業(yè)的情況，加之不少城市在春節(jié)前夕出臺促進樓市消費的相關政策，使得春節(jié)期間的樓市表現(xiàn)帶有一定的風向標意義。
2024年以來，一線城市和部分重點二線城市接連優(yōu)化樓市調控政策，降低購房門檻，釋放出積極信號。受此影響，房地產市場也出現(xiàn)一些積極變化。
根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測，2024年春節(jié)假期（2月10日至2月17日），重點50城市二手房看房量和交易量水平比2023年春節(jié)假期有大幅回升。其中，交易量漲幅超過七成。
但新房市場的表現(xiàn)相對不佳。中指研究院和易居克而瑞的統(tǒng)計都顯示，重點城市新房成交量有明顯下行，僅少數(shù)城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象。
二手房表現(xiàn)好于新房
在二手房方面，貝殼研究院表示，2024年春節(jié)假期共有8天，按日均統(tǒng)計，一線城市的看房量比去年春節(jié)增加90%，僅略低于2021年；二線城市增加180%，三線城市增加140%，均大幅超過2023年及2021年。
成交方面，春節(jié)假期期間，50城二手房交易量比上年假期增加超七成。其中，一線城市微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。
貝殼研究院表示，一線城市中，北京的看房及交易量較去年略有下降，深圳交易量較去年翻倍；二三線城市中，蘇州、鄭州、西安、南京、武漢、合肥、成都、寧波、佛山、濟南、無錫、銀川、洛陽、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。
該機構表示，除了去年疫情可能導致的基數(shù)效應外，二三線城市政策優(yōu)化力度較大，加上房價調整達到一定的階段，消費者看房意愿被充分激活。
在新房市場，同樣出現(xiàn)了看放量增多的情況。中指研究院通過對25個代表城市的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間部分城市售樓處到訪量有所提升。
但實際成交較為平淡。根據(jù)該機構的統(tǒng)計，2024年春節(jié)假期期間（2月10日至2月17日），25個代表城市新房日均成交面積較上年春節(jié)假期下降約27%。
易居克而瑞的統(tǒng)計也顯示，2024年春節(jié)期間（2月9日-2月15日），44個重點城市新房成交量僅為23.38萬平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。
前述兩家機構均表示，從新房市場表現(xiàn)來看，在熱點城市，僅少數(shù)區(qū)位、品質較好的項目實現(xiàn)熱銷，多數(shù)表現(xiàn)不佳。
新房市場表現(xiàn)不及二手房，在很大程度上源于購房者對于交付情況心存疑慮。近年來，部分房企出現(xiàn)流動性危機，資金短缺造成旗下項目出現(xiàn)延期交付、交付質量偏低的情況。雖然各方采取多重措施保交付，但對于期房項目，購房者仍然心有余悸。
事實上，春節(jié)假期前夕，不少項目便已開展促銷活動，除“春節(jié)不打烊”外，還推出一定的價格優(yōu)惠措施。不少三四線城市保持著較大的供應量，但成交情況較為平淡。
某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，春節(jié)期間，公司位于一線城市的項目中，蓄客情況較好的正常營業(yè)，蓄客不佳的則閉門謝客。二三線城市的在售項目普遍不打烊，且大多延續(xù)了節(jié)前的優(yōu)惠措施。但總體來看，大部分項目“賣得不好”。
按照該人士的觀點，當前市場的觀望情緒仍然較重。市場研究機構也普遍持有這種觀點。
穩(wěn)預期仍需再發(fā)力
進入2024年，房地產市場迎來政策“大禮包”。
一方面，北上廣深四個一線城市分別優(yōu)化限購政策，進一步降低購房門檻，蘇州等重點二線城市也優(yōu)化調控。在不少從業(yè)者看來，重點城市的政策松動，意味著“限購令”等樓市限制性措施正在全面退出。
同時，年初召開的各地兩會，也釋放出促進樓市投資、消費等穩(wěn)定市場的信號。
另一方面，在住建部、金融監(jiān)管總局提出建立房地產項目融資“白名單”后，各地紛紛公布“白名單”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年春節(jié)前夕，累計公布的“白名單”項目已超過2000個。
機構普遍認為，這些措施對于穩(wěn)定預期至關重要。中指研究院指出，春節(jié)后，居民工作、購房置業(yè)逐漸進入正軌，一線及核心二線等前期出臺政策的城市，政策效果有望進一步顯現(xiàn)。短期來看，核心一二線城市仍有望繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，疊加“三大工程”加速落地、企業(yè)資金支持力度增強等，供需兩端政策發(fā)力有望推動房地產市場逐漸企穩(wěn)。
前述房企人士則表示，要打破購房者的觀望，還需要政策端有更加實質性的動作。其中，相比不少二三線城市，一線城市的政策力度仍然偏小，存在進一步優(yōu)化的空間。
市場層面，龐大的庫存壓力將促使房企進一步加大促銷力度，從而創(chuàng)造更好的銷售環(huán)境。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為5.02億平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下降4.2%，連續(xù)12個月同比下降。
但相比當前的銷售速度，去化壓力仍然不小。該機構表示，今年1月，全國百城庫存去化周期為22. 個月，為2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的最高水平。
易居克而瑞表示，隨著政策效應逐漸釋放，限制性措施逐漸解除，交易流程趨于順暢，將有利于改善去化狀況。該機構指出，春節(jié)后各地反饋的情況是，看房數(shù)量開始增加，這也說明2024年房地產市場具有企穩(wěn)向好的發(fā)展基礎。
多數(shù)機構認為，隨著市場接近底部，反彈的動力仍然存在，因此，2024年的“小陽春”可以期待。但“小陽春”可能僅限于熱點一二線城市，在市場趨于飽和、返鄉(xiāng)置業(yè)未至的三四線城市，“小陽春”恐難以出現(xiàn)。
來源：21經濟網(wǎng)
