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哈嘍大家好，樓市我是大轉血拼哥！
11月結束，北京北京房地產啥情況呢？
前段時間媒體大肆報道一線成交回暖，樓市甚至深圳用上了「火爆」來形容，大轉
現在市場是因為政策刺激，透支了明年小陽春嗎？
還是市場真的「止跌回穩」了？
房價漲起來了嗎？
現在到了買房的時刻了嗎？
今天正好是「924救市計劃」滿兩個月，咱們客觀看下數據，了解這個市場到底啥情況。
01 成交量連續兩個月同環比上漲
算是企穩的信號嗎？
二手房數據，2024年11月，北京全市二手房住宅網簽量18763套，創造了近20個月以來的最高記錄。
網簽量同比環比都有漲幅。環比10月上升0.8%，同比去年上漲50%。
大中介實時成交，11月約10000套，10月約12000套，9月約6800+套。
新房方面，北上廣深一共賣了3.23萬套，銷量再創新高，比10月多賣了4100套，環比漲幅14.46%，同比漲幅47%。
從增長動力看，環比漲幅從10月的67.4%回落到11月的14.5%，
這意味著增長的動力邊際下滑。
但是和去年同期相比增長動力持續兩個月增強，從10月23%一直漲到現在47%，
說明「924」以來強刺激仍在持續奏效，而且效果越來越顯著。
如果和517比，517只持續了一個月，效果就回落了，本輪924藥效已經持續2個月，10月、11月環比同比都有增長，說明一線城市新房成交量上距離理論的「止跌回穩」近在咫尺。
下一階段，我們要重點關注12月，如果12月能夠持續保持，理論上可以認為一線城市新房成交量已經「止跌回穩」。
但是這是四大一線整體的情況，還不能認為北京就真穩了。
至于新房房價，目前不能說「止跌回穩」，
一方面需要等12月15號官方的數據，另外，還需要持續觀察到明年1月、2月的數據才能下結論。
02 本輪強刺激的邏輯是啥？
見效了嗎？
本輪強刺激的邏輯是降低新房供應，確保新房的稀缺性。
無論是收儲、建設保障房、還是降低購房門檻（首付、利率、稅費），你說是不遺余力的拉動房地產嗎？看著不像；放任不管嗎？顯然又不是，總之，動作非常曖昧，
但是比較明確的是降庫存，同時刺激需求，提升居民購房欲望，從而促進價格止跌回穩。
按照刺激思路，咱們觀察北上廣深一線城市的庫存發現，
截止11月末，四大一線城市庫存28.36萬套，
已經連續兩個月快速下滑，11月的庫存更是近三年首次同比下降。
信號比較積極，但是這個位置的庫存是否已經回歸合理了呢？
目前一線城市動態存銷比是8.8個月，
一線城市存銷比的平均值是9.4個月，中位值是8.2個月，對比看一線城市整體庫存已經處于合理區間。
但是存銷比受銷量影響很大，是一個動態數據，所以如果后期一線城市失去現在的高銷量，那么存銷比也會快速提升。
比如9月存銷比一度超過18個月。后來兩個月時間就降低到了8個月，你說新政刺激力度如何？
網簽只是結果，不是原因，
房地產跟經濟周期高度相關，所以最后還是要看經濟情況。
大家當下最樸素的感覺是：
目前數據顯示成交量在漲啊，為啥我感覺現在市場仍舊不好呢？
因為成交數據體現了新政刺激后需求釋放的情況，如果你不是這一輪刺激的主體，你可能確實感受不明顯；而「體感」其實是當前市場經濟的體驗，從這個角度看，確實并沒有太大變化。
所以咱們需要清楚的知道：
成交量是樓市最前瞻的指標，傳導到庫存是第一步，傳導到價格是最后一步。
最后，12月即將落地的增值稅契稅減免可能會導致11月底的成交量延后，所以數據雖然客觀，但是也受各方因素影響。
大家需要做的就是借助數據了解市場處于什么階段，之后綜合自己的需求，預算，考察自己喜歡的小區有沒有合適的機會。
今天就先說這么多。
