加入購(gòu)房群 買房?jī)?yōu)惠資源限時(shí)領(lǐng)！式難式何
界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
新的行業(yè)新一年，面向新周期，展模重構(gòu)如何維持有利潤(rùn)的三高發(fā)展，成為所有房企不得不面對(duì)的房地課題。
3月21日，產(chǎn)模持續(xù)據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，在行業(yè)不斷洗牌的過(guò)程中，2023年央國(guó)企市場(chǎng)份額繼續(xù)提升，“大而不強(qiáng)”企業(yè)掉隊(duì)導(dǎo)致斷層出現(xiàn)。這期間，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896億元、26131.6萬(wàn)平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。
過(guò)去一年里，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為46.2%，較2022年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為22.3%，較2022年基本持平。分企業(yè)所有制來(lái)看，央國(guó)企憑借較強(qiáng)的資源和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額繼續(xù)提升。
受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，2023年百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比微增，但盈利能力有所下降。
報(bào)告顯示，去年百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值為395.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%；但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響，凈利潤(rùn)均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較2022年收窄；凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%。
此外，受近年來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較2022年分別下降1.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院指出，中長(zhǎng)期來(lái)看，受新房增量規(guī)模見(jiàn)頂、房地產(chǎn)去金融化影響，房企單純依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤(rùn)率在市場(chǎng)回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)更加受限。
在其看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境已與過(guò)去明顯不同，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱。其一，中國(guó)當(dāng)前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求得到滿足；其二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。
在新的發(fā)展時(shí)期，行業(yè)降速、分化、容錯(cuò)低等特征更加明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期，傳統(tǒng)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼，尋得新發(fā)展模式是房企制勝未來(lái)的要領(lǐng)。
新發(fā)展模式本質(zhì)上是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方式的轉(zhuǎn)變，首先可從戰(zhàn)略調(diào)整入手。比如一些品牌房企采用“輕重并舉”的發(fā)展策略，尋求新的增強(qiáng)曲線。華潤(rùn)置地、龍湖等都是典型案例，2023年，華潤(rùn)置地投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入同比增長(zhǎng)達(dá)到39.4%，主要來(lái)自集團(tuán)旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活輕資產(chǎn)管理服務(wù)的收入貢獻(xiàn)。
中指研究院表示，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，還可從抵押貸款服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、公寓、房地產(chǎn)基金、倉(cāng)儲(chǔ)等賽道發(fā)力，“目前我國(guó)房企由開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)。”
在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的背景下，代建業(yè)務(wù)憑借高成長(zhǎng)性、輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特征，正迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。如今，代建業(yè)務(wù)規(guī)模逆市上揚(yáng)，企業(yè)規(guī)模分布整體呈現(xiàn)“長(zhǎng)尾效應(yīng)”。
報(bào)告顯示，2023年代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積預(yù)計(jì)為17312萬(wàn)平方米，較2022年大幅增長(zhǎng)56.3%。這期間，城投托底拿地、“紓困項(xiàng)目”和保障性住房等均為代建提供一定空間，代建企業(yè)新簽約規(guī)模未來(lái)或?qū)⒊掷m(xù)走高。
不僅如此，隨著市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)向存量，房企在提升傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，也需積極拓展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，通過(guò)拓展業(yè)務(wù)形成多輪驅(qū)動(dòng)，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的模式。
在超大特大城市城中村改造大勢(shì)之下，城市更新展露出新機(jī)遇。2023年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出“必須實(shí)行凈地出讓”，并強(qiáng)調(diào)“實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。
“接下來(lái)，企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局會(huì)進(jìn)一步加速。”中指研究院認(rèn)為，優(yōu)秀房企要緊抓政策利好深化城市更新布局力度，通過(guò)對(duì)存量土地的再開(kāi)發(fā)，重塑城市空間，激發(fā)城市活力。
除此之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅地產(chǎn)等特色業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房企也可發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)均衡穩(wěn)健發(fā)展。
以文旅地產(chǎn)為例，隨著全域旅游、鄉(xiāng)村振興等國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施持續(xù)推進(jìn)，文旅融合發(fā)展進(jìn)一步增強(qiáng)，文旅產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。優(yōu)秀文旅項(xiàng)目通過(guò)增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，以地域特色文化魅力吸引用戶，形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊新價(jià)值。
整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)亟須探索新的安全、穩(wěn)健發(fā)展模式。
回歸開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本質(zhì)，房企只有在杠桿可控的前提下維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，向精布局、提效率、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，并提升持有業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)品質(zhì)，緊跟政策鼓勵(lì)方向開(kāi)拓新增長(zhǎng)極，才能在行業(yè)巨變中求變求新，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
來(lái)源：界面新聞
