作者/小屋見大屋

5月8日，萬科瘦身深圳公共資源交易中心掛出了一則土地交易公告，始于商業位于深圳灣超級總部基地的地產T208-0053宗地使用權公開掛牌轉讓，土地面積19227.53平方米，新元規劃總建筑面積167000平方米，萬科瘦身轉讓起始價約為22.35億元。始于商業

該地塊所在區域是地產深圳市重點開發建設片區之一，2017年12月首次出讓時，新元被萬科以底價31.37億元摘得。萬科瘦身6年半之后，始于商業萬科推進“瘦身健體”，地產將該地塊掛牌轉讓。新元

萬科回應36氪稱，萬科瘦身“該地塊是始于商業公司在行業快速發展階段獲取的商業辦公項目，原計劃主要用于在深員工辦公使用。地產鑒于當前行業形勢已發生重大變化，公司計劃不再建設該項目，因此擬對該項目進行整體轉讓，減少非主業資產對資金的占用，聚焦資源做好、做強三大主業。

出讓公告

根據掛牌信息，該地塊已經完成部分施工，“項目南區地塊S1區（塔樓區域）地下室結構施工完成；S2區地下二層結構施工完成；S3區地下三層結構施工完成；S4區承臺施工完成。項目北區工程樁全部完成，因結構圖紙未完善，預留約2米深土方未開挖。宗地按現狀轉讓。”

資料顯示，該地塊中規劃有約11.1萬平米辦公、1萬平米商業、2萬平米酒店業態。

萬科再次出售資產，引起新一輪猜測。有人說：萬科是要完全告別經營業務。

5月1日，郁亮在萬科2023年度股東大會上表示，萬科會“堅定瘦身”，未來“聚焦在綜合住區開發、物業管理和租賃住宅三大主業業務，退出其它業務，清理和轉讓非主業的財務投資，大力度地通過大宗交易和REITs，把商業辦公資產，通過這種方式轉讓出去。”

“去年一年我們賣了123個億，這是行業第二大的交易量。”郁亮還表示，“今年的目標是200億，希望未來幾年每年能賣200億。”

今年年初，萬科以23.84億元出售了上海七寶萬科廣場50%股權。該項目是萬科旗下最賺錢的MALL，2022年的營業收入為4.08億元，位列萬科商業項目第一位。

萬科旗下商業項目營收狀況（2022年）

既然旗下“頭牌”可以出售，那么別的商業項目也未必不能擺上貨架。

對此，接近萬科的人士透露，公司今年年初剛剛新成立商業事業部，商業業務是“綜合住區”的一部分，目前沒有整體清理的計劃，集中轉讓的資產主要集中在財務投資、商辦部分。

但據接近萬科的人士表示，如果有合適的買家和價格，萬科也不拒絕出售商業資產。

根據萬科2023年年報數據，萬科旗下有203個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建筑面積 1158 萬平方米。

從數量上來看，萬科商業項目規模不小，但實際上其中包含了大量小體量的社區商業項目。2023年社區商業項目數量未公開，2022年末這一數據為138 個。

2022年，萬科旗下印力累計開業 73個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），其中有23個社區商業項目，2023年末只增加了1個，至74個。

在“瘦身”之前，萬科商業地產板塊已經開始停止擴張。2023年，印力管理的商業項目營業收入，只比2022年多了2.2個億。萬科整個商業板塊的營收，在過去一年提升了3.9億元。

在萬科商業主動變慢的同時，整個商業地產行業迎來新紀元。

一方面，2023年全國新開商業增長率降至6.8%，創歷史新低，其中存量改造占全年開業量的14%，行業進入存量競爭。

另一方面，華潤置地、龍湖集團、新城控股還在不斷加碼商業地產，逐漸形成“巨頭”，與第二梯隊拉開距離。

據公開數據，華潤置地2023年新開業了10座購物中心，分別為北京西三旗萬象匯，長春萬象城，宜賓萬象匯，杭州城北萬象城、溫州濱江萬象城、潘陽三臺子萬象匯、無錫濱湖萬象匯、南京城北萬象匯、杭州中心、昆明萬象城。

截至2023年底，華潤置地旗下商業運營及管理業務在管項目達到101個，其中輸出管理項目23個。2023年，華潤置地新拿了1004萬平方米土地，其中，71.5%都是商業土地。

龍湖集團2023年新開業12座商場，其中7座為輕資產項目。截至2023年底，龍湖旗下累計開業運營的商場達88座，運營總建面為797萬平方米。

2024年，龍湖還計劃新開14座商場，這意味著到今年年底，龍湖旗下商場將超過100個。“我們自己內部叫‘百 MALL’時代。”龍湖集團董事長陳序平表示。

龍湖集團對36氪表示，盡管現在行業還處于下降周期，但龍湖將銷售回款的10%投入到經營性物業的“紀律”保持不變。

2023年，新城控股新開業了22座吾悅廣場，累計總數量達到了198 座。2024年，新城還計劃新開工建筑面積408.19萬平方米，其中商業綜合體項目238.53萬平方米，占比接近60%。

新城、華潤、龍湖先后進入“百MALL時代”，并且還在不斷加速，獲得更多的資本市場便利和資源市場的話語權，留給后來者的空間越來越小。

最近一輪房地產企業“多元化”發展風潮始于2014年前后，長租公寓、農業、文旅、養老、科技、物流等領域成為地產企業投資“重災區”。

但十年后，大家才發現，能帶來穩定現金流和可靠回報的幾乎只有商業地產這一條路。

2024年，商業地產的新融資路似乎也在打開。3月14日，華潤置地發行的華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金在深圳交易所掛牌上市，募集資金近人民幣70億元，其底層資產是商業項目。

4月30日，萬科旗下的中金印力消費REIT（基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金）在深交所正式上市，發行規模為32.6億元，其底層資產也是印力旗下的商業地產項目。

2023年以來，多家頭部房企不約而同提出要聚焦存量，走資產管理路徑，在巨頭之后能否蹚出另一條快捷路徑，憑借商業+金融、寫字樓+金融殺出一片天地，時間會給出新的答案。

不過在此之前，多數房企仍然要先考慮：如何活下去。