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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > “潮牌”萬科等天亮 “潮牌”萬科等天亮
焦點財經Focus 2022-09-08 10:41:39 用手機看
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作者|王迪
出品|焦點財經
坐落于閩江以南、潮牌福州南臺島北的等天福州煙臺山，被稱為福州的潮牌新晉“網紅打卡地”。這里匯聚了17個國家的等天領事館、33家洋行、潮牌8座教堂，等天濃縮成大半個福州城歷史精髓的潮牌文化腹地。無數歷史名人曾在此留下過足跡，等天諸如孫中山、潮牌林徽因、等天葉圣陶、潮牌胡蝶、林森、陳景潤、保羅·克洛岱爾等。
2015年10月9日，萬科以15.82億元競得煙臺山歷史風貌區改造地塊。在此之前，因為保護開發難度大，該宗地塊報名企業寥寥，多次遇冷遭遇流拍。
因為項目整體用地面積 8.2萬㎡，建筑面積約 12.3萬㎡，商業自持面積 6.2萬㎡，商業自持比例超過了60%。能否盈利，如何修舊如舊、項目地下車庫開挖難度大、對企業運營能力要求苛刻等問題，成為擺在開工面前的障礙。
為了契合地方文化，僅規劃、設計萬科就用了5年的時間，而為了呼應福州人民的情懷寶地，萬科以煙臺山古有別稱“倉前山”為靈感，以地塊內現存九條上山古巷道為肌理，將項目命名為了一個詩意的名字——“倉前九里”。
2021年， 煙臺山商業漫步街區一期正式開街，萬科保留了46棟古厝和13條漫步街區，順利還原“萬國建筑博物館”，萬科還引進眾多福建、福州首店品牌，突破“盒子式”的商業空間格局，實現當天超80個品牌亮相，吸引了20萬人次客流。
在古厝間，潮流買手店、小眾酒吧、國際品牌組成了煙臺山嶄新的風景，仿佛在向世界昭示：這里除了歷史與風景，更有最鮮活的生活方式。
“為何決定最終拿下這一城市更新項目？”
在回復焦點財經采訪時，萬科集團董事會主席郁亮表示，每座城市都需要有一座地標式建筑，萬科有一項判斷城更項目進駐的標準：“創業者多的城市，自然有活力?！?/p>
“福州煙臺山歷史悠久，有很多人祖輩富殷，有留學海外的經歷，思想開放，使得商業經營者愿意創業，愿意PK，自然而然形成了網紅打卡地，而萬科搭建的是實現這一切的交互場景?！?/p>
郁亮不再是販賣焦慮的行業犀利者，轉而成了為行業打氣的布道者。諸如“行業常做常有，常做常新”“尊重常識，敬畏市場”“好時不貪戀，差時不恐懼”“沒有做完的生意，只有做不好生意”“點點微光，終能燎原”等都成為了2022年萬科業務交流會上的名言警句。
他告訴焦點財經，自己還保持著每天六點鐘起床跑步的習慣。誠然，在行業縮表之時，想清楚如何做往往比焦慮、迷茫，更具有說服力及執行性，萬科還是行業清醒者的形象，知道在此場“大浪淘沙”中自己的航向。
從福州倉前九里、廣州永慶坊、深圳南頭古城到上海上生新所，如何在歷史中創建、在保留中創新，既留市的傳統文化與記憶，又為城市提供更多功能與活力，萬科一直在實踐中前行，緊跟時代腳步，并不斷推行解決方案。
據了解，自2006年參與城市更新，萬科南方區域已經有城市更新項目77個，TOD綜合體項目17個，萬科通過有機更新、項目改造、片區改造重塑城市空間，激活老城活力。
一如中期業績會之上，在行業步入存量時代，郁亮對經營性業務愈發重視。此次業務交流會上，除開發業務講述之外，物流、商業、長租公寓、北方區、上海區、南方區等板塊負責人以實際案例呈現了萬科多元化之上的“潮牌”故事。
新階段新主角
穿越周期的企業，往往不是發展較快的，也不是最會找風口的，而是最沉得住氣、愿意花精力提升基本功的公司，回歸經營基本功是面對未來多變市場的根本。這是萬科所認同的邏輯。
正如郁亮所說，房地產行業需要“生火取暖”，能做下去的行業就是“好服務”，不同行業發展階段有不同的主角，每一階段的主角需要這一階段所需要的能力。
面對新的發展階段，萬科要做的是，在單一住宅開發以外發展增量。以“倉前九里”為例，萬科與印力商業相互配合，商業自持部分由印力商業統一運營。
此外，想要牢牢抓住年輕人的目光，要從他們感興趣的事物出發，萬科的最終選擇是通過潮牌向主營產品過度。不論是此前萬科強調“一根筋”，聲稱“筋廠制造”，還是印力事業部首席合伙人丁力業指出萬科商業與近50個伙伴攜手孵化新國貨品牌，都在說明萬科的產品在應時而變。
丁力業指出，商業是傳統行業，要做創新，創新需要跳出同質化，未來，消費者將看到更多新國貨品牌，通過概念店、首店、快閃等形式出現。在合作方式上，萬科商業通過探索聯營、合資等新模式，建立戰略合作。
萬科對于行業洞見還體現在，行業進入新的發展階段，為城市提供的配套服務類型越來越多，雖然這些業務基本上是保本、微利、長周期的業務，但是可以為萬科提供源源不斷的現金流。
根據半年報顯示，上半年，萬科經營服務業務上半年全口徑銷售為241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云、物流倉儲、租賃住宅和商業開發運營的收入金額分別為143.5億元、18.6億元、14.8億元和40.1億元，同比增幅分別為38.2%、39.1%、12.3%和10.4%。
作為收入同比增幅占據經營服務業務排名前列的萬科物流倉儲板塊，萬緯物流被視為萬物云之外較具發展空間的領域。
萬科物流事業部（BU）首席合伙人張旭告訴焦點財經，特斯拉、蔚來等其他產業鏈企業都成為了他們的客戶，物流行業想象空間很大，目前萬緯物流大多以重資產為主，聚焦在一二線核心城市，未來也可以通過Reist的方式釋放新的想象空間。
作為2021年占中國GDP14.6%的物流行業正蓬勃向上，降本增效存在巨大空間。
萬科也在跟隨時代的潮流，努力實現三個改變:一、從優質追求效率向韌性化、分布式轉變；二、從資產邏輯向科技化支撐的運營服務轉變；三、以可持續發展為目標，全面踐行ESG價值理念。
據了解，在疫情期間，為保障客戶供應鏈韌性，萬科萬維物流特別為68000噸佳沛奇異果“搬家”。
半年報顯示，截止2022年6月底，萬緯物流已在全國47個城市開展業務，旗下運營管理的自有項目數量達157個，可租賃建筑面積達1164萬平方米，服務客戶超1200家。
此外，在萬科上海中興路一號項目的總結中，萬科特別以90后占比、無孩業主、業余愛好、星座等諸多維度勒出了用戶畫像；在租購并舉的時代，萬科北京針對238名北京高校應屆畢業生推出港灣計劃；萬科泊寓4.1萬間已經納入保障房體系 。
正如郁亮所說，多元化業務該交的學費萬科都交了，假以時日，或許能夠在萬科的報表中看到這些業務成為新的利潤蓄水池和增長點。
打工人需要好手藝
除了業務層面跟隨潮流之外，萬科也在用實際行動煥發行業新生。今年，萬科讓諸多高管下沉到一線，到聽得到“炮火”中去，這場“下基層”的行動也促進了組織的活力及流動。
股東大會之后，為了讓客戶放心，郁亮曾走訪全國35個城市100多個項目“督戰”，身先士卒。
今年上半年在房企暴雷、停貸危機等事件的角逐之下，保交付成為房企繞不過的一環。數據顯示，今年上半年，萬科實現11.5萬套住宅的交付，35%項目實現交房即辦證。
此外，在行業下行趨勢明顯，很多房企半年報業績出現虧損之下，萬科依然守住了自身陣地。上半年，增收又增利之外，萬科還實現了經營性現金流80多個億的凈流入，足以看出行動的效果。
在交流會上，郁亮表示，最近走了非常多的地方，讓他感受到光明比金錢更重要?！俺ＷR告訴我們：打工人需要好手藝，一定會活下去，再困難不能丟掉手藝，”
通過走訪這些項目他看到了平凡崗位上的每一位員工——他們所做的努力就是所說的“微光”?！肮Ψ虿回撚行娜恕?。
郁亮指出，萬科的邏輯一直沒有變化，就是“尊重常識，敬畏市場”，市場也沒有下跌到、深不見底的情況，這是常識。市場有高有低，要有敬畏之心，安全比增長更重要，能力比規模更重要，市場好的時候不貪婪，市場不好的時候也不要恐懼。
在談到“市場溫和復蘇”的判斷時，郁亮指出，房地產還是10萬億的市場，不可能說沒有就沒有，但是市場不會沒有挑戰，“我們認為是波浪式的變化，它有一個軸，如果收縮過了頭，自然會啟動復蘇的動能。”
針對股東大會時提到的“微光”，郁亮則坦言，當時壓力太大了，是脫口而出，有感而發。大家不知道付出這么多最后能得到什么成果，但是只有做下去才知道，所以壓力再大也要堅持走下去。點點微光，終能燎原——常識告訴我們，功夫不負有心人。
“天開始變黑時，一個人越走天越黑，夜深人靜的時候天更黑了。走到黎明前最黑暗的時候，會心慌。但慢慢再往前走的時候，天就漸漸亮了。”郁亮稱。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
