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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2022-03-14 19:24:57 用手機(jī)看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
盡管開年以來房地產(chǎn)行業(yè)利好消息頻傳，債務(wù)但包含禹洲集團(tuán)（1628.HK）在內(nèi)的承壓不少房企依然處境艱難。
據(jù)禹洲方面披露，禹洲今年前兩個(gè)月，何穿該公司的雷區(qū)合約銷售金額為78.74億元，同比下跌41.8%；銷售面積為44.67萬平方米，銷售平均銷售單價(jià)為1.76萬元/平米。放緩
而在2月單月，債務(wù)禹洲集團(tuán)的承壓合約銷售金額僅有33.54億元，同比下跌41.7%，禹洲環(huán)比下跌25.8%；銷售面積僅19.38萬平方米，何穿同比下跌40.25%，雷區(qū)環(huán)比下跌23.36%，平均銷售單價(jià)為1.73萬元/平米。
在焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)中，百強(qiáng)房企2月銷售業(yè)績(jī)雖以“下跌”為主旋律，但銷售額均值同比降幅也不過為35.3%，這一數(shù)值相比禹洲的表現(xiàn)高出了6.4個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)績(jī)暗淡之外，禹洲還面臨著其他待解難題。時(shí)間回溯至3月1日，彼時(shí)禹洲公告稱，其已在2022年票據(jù)及2022年票據(jù)II(合稱“舊票據(jù)”)持有人的大力支持下完成了交換要約，實(shí)現(xiàn)了超過舊債券本金總額95%的舊債券展期。
即便如此，禹洲當(dāng)前的債務(wù)壓力仍不容小覷。據(jù)禹洲表態(tài)，某些持有舊票據(jù)少數(shù)權(quán)益的人士聯(lián)系了公司，稱若不按他們的條件贖回舊票據(jù)，將對(duì)公司采取法律行動(dòng)。公司打算公平對(duì)待所有債權(quán)人，并正考慮各種可行措施，實(shí)施應(yīng)對(duì)公司和其所在房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)下所處狀況的整體解決方案，以確保公司長(zhǎng)期發(fā)展和所有投資者的權(quán)益。
這是一份言辭懇切的公告。在公告中，禹洲表示，“公司懇請(qǐng)所有債權(quán)人不要采取任何可能不利于實(shí)現(xiàn)上述整體解決方案，或破壞公司穩(wěn)定性的激進(jìn)法律行動(dòng)，公司期望與所有債權(quán)人保持對(duì)話，懇請(qǐng)所有債權(quán)人協(xié)助公司積極推進(jìn)討論方案。”該言辭懇切的公告一經(jīng)發(fā)布，即吸引了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。
不過，在上述公告披露后的第六天，禹洲還是出現(xiàn)了債券違約。禹洲3月7日的公告顯示，公司所發(fā)行的將于2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)（2023年票據(jù)II）本應(yīng)在2022年2月4日到期付息2125萬美元。根據(jù)2023年票據(jù)II的信托契據(jù)，禹洲有30天利息支付寬限期。不過，在寬限期屆滿之日，公司還是無法支付相關(guān)款項(xiàng)。
由此，禹洲2023年票據(jù)II構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約。按照約定，2023年票據(jù)II的持有人可要求即刻嘗付本金和應(yīng)計(jì)利息。可喜的是，彼時(shí)公告發(fā)布之時(shí)，禹洲并未收到任何關(guān)于2023年票據(jù)II持有人的即刻還款通知。
資本市場(chǎng)對(duì)于禹洲集團(tuán)的違約事宜反應(yīng)強(qiáng)烈。3月8日，也即上述消息披露的第二天，禹洲集團(tuán)股價(jià)大跌。當(dāng)日收盤，禹洲報(bào)0.475港元/股，跌幅達(dá)到了10.38%。
與不少行業(yè)內(nèi)面臨流動(dòng)性問題的房企一樣，林龍安控制下的禹洲集團(tuán)也未躺平。3月8日，禹洲正式將旗下物業(yè)平臺(tái)禹洲物業(yè)作價(jià)10.58億元賣給了華潤(rùn)萬象生活，以“調(diào)配財(cái)務(wù)資源用于其他業(yè)務(wù)或未來發(fā)展。”
事實(shí)上，自去年下半年開始出現(xiàn)流動(dòng)性緊張的禹洲集團(tuán)，早就走上了紓困之路。2021年底，禹洲曾將深圳總部大樓進(jìn)行抵押，獲得了11億元貸款。今年2月，禹洲在敲定出售物業(yè)資產(chǎn)之外，還相繼出售了香港一處物業(yè)和所持健采有限公司部分股權(quán)等紓困。然而，這些舉措都未能避免禹洲債務(wù)違約的發(fā)生。
弱環(huán)境下，房地產(chǎn)的行業(yè)信用已跌至冰點(diǎn)，去年下半年至今，不少房企被國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了信用評(píng)級(jí)，禹洲集團(tuán)也在其中。2022年1月，禹洲集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)被惠譽(yù)降至了“CCC-”。到了2月，其該項(xiàng)評(píng)級(jí)再被降至“RD”（限制性違約）。信用評(píng)級(jí)被下調(diào)，同樣加速了禹洲債務(wù)違約的出現(xiàn)。
較新研報(bào)中，惠譽(yù)判斷，禹洲已無法通過資本市場(chǎng)融資，因而不得不依靠資產(chǎn)處置、債務(wù)交換或內(nèi)部現(xiàn)金資源來償還債務(wù)。若禹洲的市場(chǎng)融資渠道持續(xù)處于關(guān)閉狀態(tài)，則其或?yàn)閮斶€在岸、離岸資本市場(chǎng)債券，而耗盡內(nèi)部資金。
尤其是，截至2021上半年，禹洲集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有209.44億元。并且，這些資金或存在于項(xiàng)目層面而非集團(tuán)層面，可動(dòng)用來償債的資金有限。
整體來看，2022年的禹洲集團(tuán)將有一段較為艱難的路要走。按照惠譽(yù)統(tǒng)計(jì)，除今年1月到期的兩筆美元債外，禹洲還有35億元在岸可回售債券和9.9億元資產(chǎn)證券將于4月到期，30億元在岸債券將于7月到期、4.2億美元離岸債券將于9月到期。
特殊時(shí)期，創(chuàng)始人林龍安已公開表態(tài)，禹洲未來將以“小而美”的發(fā)展路線爭(zhēng)取長(zhǎng)期“活下去”。此番表態(tài)之下，禹洲的投資力度正明顯收縮。在億翰智庫的統(tǒng)計(jì)中，今年前兩個(gè)月，銷售排名第39位的禹洲集團(tuán)，新增土儲(chǔ)并未躋身行業(yè)百強(qiáng)。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，在2021至2022年間，禹洲集團(tuán)土地儲(chǔ)備可支持開發(fā)的年期或?qū)⒕S持在2年以下，而在2020年時(shí)，其該項(xiàng)指標(biāo)尚為2.5年。
破釜沉舟，背水一戰(zhàn)，確保“活下去”是禹洲集團(tuán)2022年年度工作交流會(huì)的主題。多途“自救”之下，禹洲何時(shí)才能從債務(wù)“雷區(qū)”成功轉(zhuǎn)移至“安全區(qū)”？焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。
聲明：本文由入駐焦點(diǎn)開放平臺(tái)的作者撰寫，除焦點(diǎn)官方賬號(hào)外，觀點(diǎn)僅代表作者本人，不代表焦點(diǎn)立場(chǎng)。
