據中指研究院統計，去年2023年住宅用地出讓金TOP20城市中，城宅上海以2202億元排名第一、地攬調整杭州1780億元排名第二、金萬繼續北京1741億元排名第三；第四至第十分別為廣州、億土優化成都、拍規南京、則或西安、去年蘇州、城宅武漢、地攬調整常州。金萬繼續2023年…

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2023年，拍規僅部分城市個別地塊熱度較高，則或整體低迷態勢未改。去年從機構數據來看，2023年全國300城住宅用地出讓金約2.87萬億元，同比下降15%；住宅成交樓面均價為5818元/平方米，同比上漲7.42%。

這一年，“集中供地”進一步淡化，“多次少量”成常態。房企整體的投資策略是謹慎中保持聚焦，摒棄多數三四線城市，加碼一二線城市的優質地塊。位居2023年賣地金額前三名的城市分別為上海、杭州、北京，其代表著重點城市土地市場的行情，那么這些城市土地市場有何特點？2024年土拍有何趨勢？

全國300城宅地出讓金2.87萬億，同比降15%

2023年，全國土地市場供應及交易呈現走低的走勢。據中指研究院數據顯示，2023年，全國300城共推出各類用地規劃建筑面積18.89億平方米，同比下降16.09%；成交規劃建筑面積近16億平方米，同比下降16.72%。全國300城成交樓面均價為2215元/平方米，同比上漲2.58%；平均溢價率為4.22%，同比增長1.17個百分點；各類用地出讓金達3.55萬億元，同比下降14.61%。值得關注的是，2023年，共流拍地塊1197宗，流拍率為17.05%，同比增長0.36個百分點。

而在住宅用地方面，據上述數據顯示，2023年，全國300城住宅用地出讓金約2.87萬億元，同比下降15%；住宅成交樓面均價為5818元/平方米，同比上漲7.42%；平均溢價率為4.73%，同比增長1.68個百分點。

另據克而瑞數據顯示，全年土地市場成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規模刷新近十年新低；成交金額3.9萬億元，同比下降18%，連續三年下降。

由于房企的投資策略大多是謹慎中保持聚焦，摒棄多數三四線城市，加碼一二線城市的優質地塊。因此，從整體來看，中指研究院數據顯示，2023年，一線城市住宅用地出讓金同比下降15.2%，二線城市住宅用地出讓金同比下降12.2%，三四線城市住宅用地出讓金同比下降18.6%。

上海、杭州、北京土地出讓金位居前三位

具體城市土地出讓金的排名也一直是業內關注的焦點。據中指研究院統計，2023年住宅用地出讓金TOP20城市中，上海以2202億元排名第一、杭州1780億元排名第二、北京1741億元排名第三；第四至第十分別為廣州、成都、南京、西安、蘇州、武漢、常州。

其中，上海2023年土地市場共成交72宗涉宅用地，共攬金2202億元，成交金額較2022年全年下降超20%。而從近年來上海土地市場收金情況來看，2022年、2021年、2020年、2019年上海土地出讓金分別為2840億元、2825億元、2313億元、1575億元。由此看來，2023年的土地出讓金規模相比于前三年有所下滑，僅高于2019年的水平。

2023年杭州宅地共進行了15場土拍，累計成交123宗涉宅地塊，總土地出讓金約1780億元，僅次于上海，位列全國第二名。但是從杭州近六年數據來看，2023年仍為這幾年的最低值。過去五年，杭州每年的土地出讓金均超過2000億元，2021年甚至超過3000億元。

值得關注的是，杭州本土民營企業拿地積極，比如，濱江集團、偉星房產、坤和集團、建杭置業等，杭州本土民營企業競得的宅地占杭州市區總成交宅地宗數超過半數。

與上海、杭州不同，北京2023年土地出讓金則出現增長。北京2023年共計舉行了27場土拍，成功出讓61宗涉宅用地，收獲土地出讓金1741.36億元，同比增長7.8%，但成交樓面均價同比下降7.1%。值得注意的是，2023年，許多地方“新面孔”也參與北京土拍中，參加搖號大戰表現積極。比如，福建雄旺、石家莊創世紀、南通中皋等均在北京獲得一宗地塊。

業內：土地規則有望繼續優化調整

從2023年整體土地市場來看，僅部分城市個別地塊熱度較高，整體低迷態勢未改。“集中供地”進一步淡化，“多次少量”成常態。在土拍規則方面，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門下發的文件中包含：建議取消土地拍賣中的地價限制；建議取消遠郊區容積率1.0限制等內容。根據中指研究院監測，2023年10月份以來，22城相繼發布新掛牌宅地公告，19城優化地價上限要求，其中18城推出住宅用地不設最高限價（天津部分地塊取消地價上限），寧波溢價率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延續之前的限地價規則。

對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，去年土地限價的調整是順應“房地產市場供求關系發生重大變化”這一新形勢所采取的舉措。而展望2024年，土地規則有望繼續優化調整，活躍土地市場，未取消地價上限的城市，有望根據市場變化優化土拍規則，如部分區域取消或提升溢價率上限等。

克而瑞分析人士則認為，雖然“限價”取消后為開發商留足利潤、調動拿地積極性，但考慮到不同地塊的區位條件和地塊價值不同，即使盈利預期較佳，但在房企資金承壓的當下，良好的回款速度和去化預期尤為重要，因此，只有少數核心地塊能保持高溢價，資質一般的地塊仍以底價成交為主。由此來看，土拍熱度的整體低位還將在2024年延續。

對于2024年的投資格局，克而瑞分析人士表示，在城市層面，一二線城市無疑是房企投資的首選，但城市內部的分化也將持續顯現，而三四線城市將持續保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面；在企業層面，由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優勢將持續放大，未來優質土儲將更高比例地集中于龍頭房企手中；城投公司投資力度或將持續收縮，但仍有部分托底需求；民企的投資則更依賴于市場整體的復蘇情況，需要更長的修復期。

來源：新京報