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圖片來源：界面新聞 匡達
界面新聞記者 |牛鈺
兩年未有新項目供應的城區北京西城區首次有房源入市，久違的唯新新盤即是傳言紛紛的中信城四期。
3月22日晚間，盤北盤中平入據北京市住建委官網顯示，京今都闕苑（中信城四期）出現在預售許可公告中。年最公開資料顯示，貴樓中信城四期位于西城區菜市口東南角，期萬585套房源即將入市，著名面積涵蓋50平米的學區信城一居室到130多平米的三居室，整體預售均價在16.5萬元/平米。房西
單價16.5萬/平方米的城區價格，已經觸及了近幾年北京新房市場的唯新天花板。最近幾年，北京一直執行著較為嚴格的新房指導價政策，自2017年以來，新房預售均價基本都保持在13.5萬元/平方米以內。
比如去年已入市的同為二環豪宅項目端禮著、天壇府以及東外39號樓盤，均價分別為每平方米11.2萬、12.6萬以及12.3萬。去年中建二局在朝陽區太陽宮打造的“中建玖合府”，銷售指導價不高于13/平方米。由于這些項目與周邊次新房形成2-3萬的價格“倒掛”，一入市即為搶手“神盤”。
不過，去年也出現一個項目獲批預售價突破了13.5萬元/平方米的上限，位于五環外的一個豪宅項目，朝陽孫河的恒基天匯部分樓棟獲批售價突破14萬/平方米，刷新了近五年北京新房預售價的紀錄。
中信城四期能夠達到16.5萬元/平米，主要靠其優越的區位資源的。
該項目離天安門廣場直線距離約1000米，距離西單商圈約1800米，距離金融街約2500米，距離CBD核心約6000米，距新近落成的前門大柵欄景觀文化街即刻到達，地鐵4號線、7號線在項目西北角融匯，成為二環內最重要的交通樞紐之一。
中信誠四期位置概覽
另外，中信城四期所屬陶白學區也在西城實力較強，并且項目隔墻就是八中附小，中信城前三期屬于八中附小招生范圍，八中附小有不少名額可直升北京市重點中學八中，處于優異的學區位置，中信城前三期的房源掛牌價格目前為16.7-18萬元/平方米。
“從去年恒基天匯就可以看出，北京豪宅已經開始放松限價了。預售價格的指導，本就應該隨行就市，過去北京是為了控制均價上漲，所以對豪宅價格嚴格限制。”合碩機構首席分析師郭毅對界面新聞表示。
自新房限價以來，項目減配的維權屢見不鮮，近期中建玖合府業主甚至寫公開信要求與開發商協商，業主自掏腰包升級項目外立面。
“這說明還是價格定低了。中信城四期周邊二手房價17萬+，如果新房定價過低，倒掛情況過于突出，也給了市場套利投資的機會。”郭毅補充稱。
在中信城四期入市之前，除開盤時間外，還有猜測其預售單價高達17.5萬+、甚至20萬+，也有對于中介收取高額“茶水費”才能買到房等。
實際上，對于中信城四期頗多的揣測，不僅是因為項目售樓處位置、官方樓盤信息渠道至今并不清晰，也與該項目漫長的歷史沿革有關。
2008年，中信城一期開盤時，首期房價為1.68萬元/平，彼時的開發商還是中信地產。2011年，金融街以100.18億元從中信地產手中買入中信城B、C、D地塊，2013年中信城三期開盤，售價達到了4.8萬元/平，其中B地塊項目拆遷工作緩慢，開發暫時擱置。
圖片來源：中信建設官網
2016年3月，中海地產全面收購中信旗下住宅物業組合。2020年，金融街協商解除了北京中信城B地塊的合作協議，收回資金86億元，于是地塊重新回到已是中海控股之下的中信地產手中。
對于流言，開發商中信房地產去年在公眾號上已進行過三度辟謠，在項目進入預售許可預告中的3月22日晚間，中信房地產再次發布聲明稱從未收取過“茶水費”、“定金”、“團購費”。項目將采用公證處公開搖號的方式預售。公司正式取得預售證后，關于該項目正式銷售流程將通過公司唯一官方微信公眾號“北京新城中海家”發布相關信息。
進入3月以來，北京樓市“上新”速度明顯加快。3月5日，位于豐臺的建發·璟院首開532套房源全部推售，據銷售人員介紹當天認購200多套。3月18日，海淀區海開新項目887套房源開盤，官宣認購839戶，認購額達75億。
“從供給端來看，雖然近期幾個市場熱度較高的項目開始有小戶型產品入市，但戶配占比較高的依然是大戶型產品，而且庫存方面依然是以高總價段、大面積段的產品為主。所以，無論是從供需關系來看、還是市場趨勢來看，當下北京新房仍然是以改善置業為主導的。”58安居客研究院副院長李震對界面新聞表示。
在此背景下，北京的“倒掛”現象已不像去年6月份時突出，是否會影響一些豪宅項目的去化？
李震對此持否定看法，他認為今年的幾個豪宅項目在產品、占位上都很有優勢，品質有明顯的提升，另一方面從購房者的預算情況來看，新房首置預算已經突破了700w大關，改善需求的總價預算區間也早已在千萬級以上。“有預算的購房者加之有突破的好產品，豪宅項目的去化只會提速。”
近期北京新房市場無論是推盤量，還是成交量都呈現出了一個相對明顯的量價齊升趨勢。
李震認為，后續“小陽春”熱度或許會在消耗完前期積壓的需求后，出現一個自然回落的小拐點，但在貨幣持續放松、疊加利好政策頻出的基礎下，今年北京樓市的整體走勢大概率會呈現一個同比高位運行的趨勢。
來源：界面新聞
