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朗詩綠色管理上半年凈虧損0.36億,代建業務貢獻5%營收,新增可售貨值246億
焦點財經Focus 2023-08-28 20:49:23 用手機看掃描到手機,朗詩綠色新聞隨時看
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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
作為輕資產的業務類型,代建由于資金占有量少,安全邊際較高,成為多家房企轉型、布局的賽道,競爭愈發激烈。如今2023年已過半,早在2021年就宣布轉型代建賽道的朗詩綠色管理業績表現如何?
8月28日上午,朗詩綠色管理發布2023年中期業績公告。中報顯示,上半年,朗詩錄得收入39.64億元,同比下降31%;歸母凈虧損3655萬元,較去年同期虧損3.9億元大幅收窄。搜狐財經梳理發展,凈虧損收窄的主要原因在于,朗詩應占合營企業凈利潤較去年同期增加3.5億元。
今年上半年,朗詩新增的9個項目,全部為開發代建服務項目。截至6月末,朗詩開發代建服務項目共73個,可售面積522.15萬平方米,較去年同期大幅增長,預計可售貨值約為998.5億元。
盡管朗詩已轉型代建賽道,但物業銷售業務仍是營收主力。上半年,代建業務貢獻5%營收,而物業銷售的營收貢獻超過九成。
開發代建服務項目可售貨值998.5億元
2023年上半年,“朗詩出品”的簽約銷售額約為111.6億元,較去年同期基本持平;簽約建筑面積約為56.3萬平方米。
其中,物業開發銷售額56.2億元,占比50.36%,主要是來自中國杭州、武漢、無錫、嘉興、成都、重慶、合肥等城市以及美國一、二線門戶城市的在售項目。
此外,上半年,朗詩代建開發服務項目簽約銷售額則為55.4億元,占比49.64%。2021年以來,朗詩加速從傳統重資產的地產開發模式向輕資產轉型,深耕代建市場。同時,朗詩代建開發服務項目銷售貢獻度迅速走高,截至去年末達59.3%,超過物業開發業務。但從今年上半年業績來看,其代建服務項目業績貢獻度出現回落,不及物業銷售。
不過,朗詩的業務拓展主要集中在代建開發方面。中報顯示,2023年上半年,朗詩在國內產共獲取了15個輕資產項目(包括開發代建服務項目、技術輸出、咨詢服務及營銷代理等,共帶來合同額約4億元。其中9個項目已落地。
中報顯示,這9月項目來自于蘇州、無錫、重慶、佛山,泰州等城市,均為開發代建服務項目,新增可售面積約為112萬平方米,可售貨值約為245.9億元,同比增長216%。截至6月末,朗詩開發代建服務項目共73個,可售面積522.15萬平方米,較去年同期大幅增長,預計可售貨值約為998.5億元。
朗詩透露,“截至2023年6月30日,由我們提供代建服務及進行小股操盤的項目共計99個,總可售面積547.9萬平方米,預計可售貨值達1087.7億元,占中國地區總累計貨值的94%。”
此外,朗詩在中報中展望,“未來的房地產開發業務將主要集聚在經濟基本面好、產業基礎強、有持續人口流入的一線城市及強二線城市,高品質、改善型產品將成為此類市場的主流產品”。
從中報數據來看,截至2023年6月30日,朗詩在中國地區累計可售貨值為1156.1億元,其中一線及新一線城市占比約55%,長三角及大灣區占比近八成。
代建業務貢獻5%營收,凈利潤虧損收窄
雖然從銷售業績貢獻及項目儲備上看,朗詩已基本轉型代建賽道,但營收主力依然是物業銷售。
今年上半年,朗詩實現營業收入39.64億元,同比下降約31%。其中,來自于開發代建服務收入約為2.13億元,較去年同期下降24.7%,占比為5.3%;物業銷售收入約為37.5億元,占比高達94.6%。
此外,近年來,受市場下行沖擊以及企業經營調整影響,朗詩盈利持續承壓,歸母凈利潤已經連續三年虧損,且虧損幅度不斷加劇。
但在今年上半年,朗詩的利潤虧損幅度收窄。中報顯示,上半年朗詩毛利潤為7.3億元,去年為11.8億元;歸母凈利潤虧損3655萬元,去年同期為虧損3.9億元。
朗詩認為,“2023年上半年雖然簽約銷售額仍然承壓,但是公司的整體業務得以正常運營,毛利率及營業利潤率保持穩定,凈利潤基本回正。”
搜狐財經梳理中報發現,上半年朗詩凈利潤虧損大幅收窄3.54億,主要源于兩方面:
一方面,朗詩的資產減值準備收窄。中報顯示,截至今年6月末,朗詩金融資產減值虧損轉回凈額約為0.36億元,而去年上半年撥備約為1.75億元。
另一方面,朗詩來自合營企業的投資收益大幅提高。中報顯示,今年上半年,朗詩應占合營企業凈利潤為0.49億元,而去年同期為虧損3.01億元。
對于去年上半年應占合營企業虧損超3億元,朗詩曾解釋稱:“主要為合營項目預期減值導致公司應占合營企業凈虧損增加。”
但在今年中報中,朗詩未對應占合營企業凈利潤增加3.5億元、最終回正的情況做出具體解釋。
“應占合營企業利潤的計算方法是用朗詩在合營企業的股權比例,乘以合營企業自己的利潤。”對于該指標回正的情況,一位不愿具名的審計師分析道。
在她看來,朗詩投資的合營企業利潤增加較多、朗詩在合營企業持股比例上升,或者今年合營項目計提減值大幅降低,均會導致其在合營企業中的應占凈利潤上升。
不過,朗詩亦未在中報中呈現合營企業利潤、持股變動等數據。
值得一提的是,朗詩正在試圖通過向合營及聯營企業索取股息及墊款的方式,來補充流動性。
去年以來,朗詩陷入流動性緊張的窘境。截至今年6月末,朗詩的流動負債超過流動資產31.12億元,流動借款為9.84億元,而其現金及現金等價物為3.38億元。同時,朗詩違約本金為3627萬美元(相當于人民幣2.62億元)的優先票據,因未在到期日付款。
此外,上半年,朗詩繼續虧損,且經營現金流出凈額為9858萬元。
朗詩稱,“上述情況顯示存在重大不確定性,可能對本集團持續經營的能力構成重大疑問。”
對此,朗詩在今年中報中提出了6大措施,來解決今年流動性壓力,包括繼續積極調整銷售及預售加強回款、對建筑商及供應商安排好付款;積極解決違約美債問題等。
其中,朗詩提到:“集團已與潛在買方接洽,以出售本集團子公司持有的若干投資性物業,以及持有投資性物業的若干合營企業及聯營企業的股權。此外,集團將根據該等項目的預售及現金流狀況,持續向部分合營及聯營企業索取股息及墊款。”
聲明:本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫,除焦點官方賬號外,觀點僅代表作者本人,不代表焦點立場。