文：麟左馬
其實不只是有人泰國，已經(jīng)出名到無法再引人接手的現(xiàn)鼓馬來西亞柔佛州森林城市，是勵去更鮮明的前車之鑑：海外置產(chǎn)對熱愛房地產(chǎn)的華人，吸引力遠(yuǎn)大於其他社會。泰國
這個條件是置產(chǎn)一切的前提。
看起來是嗎果廢話，但就是不傻這個廢話般的結(jié)論，導(dǎo)致了當(dāng)下的認(rèn)為窘境。包括規(guī)模宏大，夠傻但結(jié)果是有人鬼城的森林城市，以及亟待接盤的現(xiàn)鼓曼谷市區(qū)公寓。
這一切要從華人有多愛房地產(chǎn)開始說起。勵去在華人社會，泰國買房子幾乎跟婚喪喜慶一樣，置產(chǎn)是嗎果社會化的必經(jīng)歷程。房地產(chǎn)持久不衰，而且年年看漲，幾乎成為抗通膨的投資。「與其付房租，不如繳房貸！」是近乎常識的觀念。
在經(jīng)濟成長過程中成長的華人，整段生命歷程裡，房價就只會漲不會跌，那當(dāng)然是早入手比較劃算。但沒有人告訴你，房價往往跟經(jīng)濟的枯榮緊緊綁在一起，例如這五年的中國房價：
作者截圖提供 以及泡沫經(jīng)濟後的日本房價：
作者製作提供 投資有賺有賠，東亞兩個最大的市場為各位親身示範(fàn)，房價的下跌曲線可以長達(dá)十?dāng)?shù)年。出手之前，請務(wù)必做好功課。
單就泰國市場而言，除了政策性對外國人的產(chǎn)權(quán)與貸款比例排除之外，請記得外國人的稅率也高於本國人，這是一貫政策。如果是為了自住，就該繳多多少稅繳多少、該付多少管理費付多少，喜歡就好。但如果是為了投資，無論是轉(zhuǎn)售還是出租，都要計算自己的成本、房貸利率、囤貨風(fēng)險，在稅後，是否還是有賺而不是有賠。
不算數(shù)學(xué)的投資，是賭博
知名財經(jīng)部落客分享了自己的泰國置產(chǎn)經(jīng)驗，大約可以總結(jié)以下：
- 泰國房屋品質(zhì)不錯
- 泰國人不喜歡買中古屋
- 物業(yè)管理的支出難以控制
- 曼谷市中心不是曼谷人住房首選地點
而這位部落客已經(jīng)是在較好的時機入手，卻還是感到3%的租賃利潤不如5%的美元定存，還勞心費時。
此刻，是不好的時機。
記得前面圖表中國這五年來的房價跌幅嗎？那跟中國經(jīng)濟本身有關(guān)。
首先，中國經(jīng)濟成長的動能，也就是國際投資的資本，水位迅速降低，因為其他經(jīng)濟成長條件也都在抵達(dá)中等收入陷阱的時刻萎縮。開發(fā)中國家的猛爆成長一生只有一次，跟青少年的生長期一樣，中國用完了。
再者，中國的經(jīng)濟發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)業(yè)。但中國最大的三家房地產(chǎn)巨獸：恆大、碧桂園、萬達(dá)，都在爛尾樓時代一一爆雷，光是境內(nèi)資產(chǎn)的現(xiàn)金流都填不回去，就沒有機會輸血給境外興建中的建案了，例如碧桂園預(yù)售的森林城市。
這還只是供給面。
百萬網(wǎng)紅分享泰國置產(chǎn)的時機，正好是中植集團破產(chǎn)。中植集團是中國最大的財富管理公司，也是有能力海外置產(chǎn)的中國人的財富管理公司。中國中上階層的現(xiàn)金流要被截切，以他們?yōu)殇N售對象的曼谷公寓，就斷了念想，但產(chǎn)品還在燒錢。
需求面出現(xiàn)斷裂，就是此刻的時機。
不是以當(dāng)?shù)叵M市場需求來生產(chǎn)的產(chǎn)品類型，在失去海外買家之後、現(xiàn)金流斷之前，如果能找到接盤的人，就還能續(xù)命。有錢，又跟中國人一樣喜歡買房子的臺灣人，當(dāng)然是首選。聽起來是不是跟柬埔寨詐騙產(chǎn)業(yè)，在中國開始打擊犯罪後，開始騙臺灣人去一樣？同文同種，還一樣愛買房子的華人社會，足以讓中國的一切效益都外溢到臺灣，殃及池魚。
現(xiàn)在才鼓勵你去泰國置產(chǎn)的人，不是自己傻，就是認(rèn)為你夠傻。
建議投資之前要理解：
- 不是每個社會的消費習(xí)慣都跟你習(xí)慣的一樣
- 扣除成本與隱藏成本的利潤，需要先好好計算
- 供給和需求的此刻與未來，如果你沒有自己做過功課，風(fēng)險就會很高
最後建議，如果現(xiàn)在有人鼓勵你去接盤，就把對方列為不良資訊來源。對方不是缺乏判斷力，就是篤定你缺乏判斷力，都不值得再聽信。
思考愉快。
本文經(jīng)《方格子》授權(quán)轉(zhuǎn)載，原文發(fā)表於此
原標(biāo)題：有人現(xiàn)在鼓勵你去泰國置產(chǎn)嗎？
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