“小物業”牽動著“大民生”。小物業近年來，牽動石獅法院主動聚焦民生關切問題，大民發揮能動司法作用，小物業著力推進物業糾紛實質化解、牽動源頭治理，大民努力實現“小事不出社區、小物業大事不出街道、牽動矛盾不上交”的大民無訟目標。

訴前調解“止訟”

“都好幾個月了，小物業向物業反映的牽動墻壁脫落問題一直沒有解決，也不回復，大民這樣的小物業服務我還交什么物業費。”在石獅法院的牽動調解室內，某小區的大民業主吳某對物業公司的不作為氣憤不已。

吳某在某小區的地下停車場購買了一車位，使用沒多久便發現車位上方的墻壁涂層大面積掉落。吳某擔心若不及時修復，掉落的水泥塊恐怕會把車輛砸壞，于是和物業公司的工作人員溝通，對方答應會去修補，可是一個月、兩個月……過去了，修補工作沒有任何進展。吳某心里有了怨氣，自此拒交物業費，想以此督促物業公司改善服務，及時修補墻壁。隨后，物業公司便以吳某拒交物業費為由將其訴至石獅法院，要求吳某及時補交物業費及違約金。

在法院調解室內，調解員組織雙方“面對面”調解，經過一番釋法說理，雙方達成協議，物業公司及時派人修補墻壁，吳某也補交了物業費。

據統計，今年以來該院累計推動11個小區的461起物業糾紛止于訴前，訴前調解成功率達98%；進入訴訟程序的物業糾紛案件僅有100件，較去年同期減少了454件，物業糾紛訴訟案件數量明顯下降，訴源治理成效凸顯。

示范裁判“化訟”

“從交房到現在，房子都還沒裝修，更別談入住了，沒有享受過物業的任何服務，憑什么交物業費？”石獅某小區的業主李某對未入住需交物業費表示疑惑，并一直拒絕繳納。值得一提的是，這不只是個例。

物業糾紛具有批量化、類型化特點。在辦理該系列案件中，承辦法官篩選了矛盾相對集中的4起糾紛先行受理，形成示范裁判，讓剩余31戶業主得以參照裁判結果在庭外成功解決糾紛。

“我們按照‘以點帶面、整體化解’的工作思路，選取典型性、代表性案件進行示范審理，讓關聯案件當事人對裁判結果‘心中有底’，有助于從源頭上減少矛盾糾紛，真正實現‘辦理一案、治理一片、審理一案、教育一方’的訴源治理效果”，石獅法院相關負責人表示，除此之外，該院還通過巡回開庭、邀請業主觀摩庭審等方式，增強示范庭審效果。

據悉，今年以來該院通過“示范+”模式依法公平公正審結物業公司追索物業費案件93件，案件平均審理天數34天，為物業公司成功收回物業費160萬余元。

延伸治理“減訟”

“你們這份《物業服務合同》中關于物業費繳交時間的約定不明確，前面的條款說按照季度收取，后面又說每半年收取一次，而在起訴材料中又要求業主按月繳納，前后矛盾，無法確定物業費繳交時間。”在辦理一起追索物業費的案件中，承辦法官發現上述問題后，及時反饋給物業公司，促成該公司對新一年物業服務合同相關條款予以修訂。

物業服務合同涉及物業公司、業主、業委會等多個主體，若要“少訟減訟”需要各方依法履約、理性維權。為此，該院堅持“引進來”和“走出去”相結合，一方面深入分析研判物業糾紛背后的行業監管、企業經營等風險隱患，通過“府院”聯席會、“法企”座談會等方式面對面交流共性問題、提出司法建議；另一方面全面梳理辦案中發現的法律誤區盲區，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預防和減少物業糾紛。

今年以來，該院開展法律講座、法律咨詢等“送法進小區”活動3場次，發放普法宣傳材料500余份，為物業公司和業主答疑解惑、提供建議30余個，幫助解決頂層房屋漏水、車庫垃圾清理等物業問題10余個，讓群眾住得更加舒心。

（記者 楊德華 蔡怡娜 王情娟）