大家好,小經(jīng)來為大家解答以上的司增司土算問題。房地產(chǎn)公司增值稅怎么計算，值稅值稅房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅怎么算這個很多人還不知道,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！計算
1、地增房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，房地房地一般情況如下:房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是產(chǎn)公產(chǎn)開采取先預交后清算的方式進行的(一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的司增司土算):先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、值稅值稅稅金、計算開發(fā)費用及利息、地增加計扣除等)2、房地房地計算收入3、產(chǎn)公產(chǎn)開收入-扣除項目金額=增值額4、司增司土算增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下:計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
2、 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
3、 計算增值額的扣除項目: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
4、《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。
5、 但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。
6、一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。
7、 根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理: 第一，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
8、這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
9、顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。
10、 第二，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
11、這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
12、需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。
13、 第三，對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。
14、這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。
15、需要納稅人注意的是，在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。
16、 第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值)，以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。
17、這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。
18、而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
19、從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。
20、此外，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。
21、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)項、第(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即土地價和房屋建筑物評估價)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
22、對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
23、對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
24、2、土地增值稅實行四級超率累進稅率: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
25、 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
26、 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
27、 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
28、 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
29、 納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法: 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下: (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5% (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15% (四)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
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