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“認房不認貸”政策利好出現后，月線有何一線城市落地情況以及市場反響一直備受關注。城市截至2023年9月1日，樓市北京、變化上海、認認貸廣州、行半深圳四個一線城市均已發布通知要求全面落實“認房不認貸”。月線有何
不過，從一線城市近兩周的市場表現來看，購房者置業和置換意愿明顯上升，但政策效力持續性有限。業內人士認為，房地產市場期待進一步的政策組合拳，要有效提升市場信心，還需要從結構性改革與制度性建設入手。
業內人士認為，政策利好仍在持續發酵中，但對于后續樓市成交的推動作用仍有待觀察。資料圖片
政策利好落地，來訪量、認購量顯著提升
截至2023年9月1日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均已發布通知要求全面落實“認房不認貸”。此后，房地產市場快速做出反應，前期觀望情緒得以釋放，購房者置業和置換意愿明顯上升。表現為購房者來訪量、認購情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。 同時，二手房掛牌量明顯增加。截至目前，政策效應仍在持續發酵中。
從近兩周的市場表現來看，據西部證券數據顯示，一線城市“認房不認貸”政策全面落地后，二手房看房熱度第一周明顯升溫，北上廣深環比分別增長16.1%、15.4%、9.1%、13.9%；第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。政策落地第一周一線城市二手房出售掛牌量指數環比增長58.8%，新增掛牌量大幅低于今年2-3月春節后積壓需求釋放的階段，并且第二周新增掛牌量開始回落，并未繼續走高。
與此同時，據緯房研究院通過對二手房報價的高頻大數據監測發現，與8月31日相比，9月15日，上海二手房價下跌0.61%，廣州二手房價下跌0.42%，北京二手房價下跌0.33%，深圳二手房價下跌0.17%。也就是在一線城市“認房不認貸”政策落地的半個月內，二手房價并未出現上漲跡象。
對此，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，從目前市場表現與反應初步發現，當前調控政策主要是釋放受抑制的改善性需求，政策效力持續性仍有限，要有效提升市場信心，還需要從結構性改革與制度性建設入手。
對于目前的市場現狀，西部證券分析師邊泉水認為，從日度和周度數據看，一線城市新房成交除北京近期有持續回升跡象外，其余城市并未顯著上行，基本保持放開前的成交水平，除近期二手房掛牌量上升，“賣一買一”帶來的置換需求進入新房市場需要一定的時間有關之外，與近期新房供應量變化或許也存在一定關聯。在價格端，一線新房價格表現同樣存在分化，京滬新房價格穩中有升，廣深相對平穩。
在邊泉水看來，“認房不認貸”本質上仍屬于鼓勵居民部門加杠桿的政策范疇，2008年之后我國商品住宅銷售共經歷4輪筑底反彈的過程，每一輪均伴隨著居民部門杠桿率的快速抬升，居民愿意加杠桿主要基于收入上漲預期和房價上漲預期，目前兩個預期皆處于歷史偏低位置。
“賣一買一”的置換需求需要底層剛需承接，本輪一線城市增量的剛需或主要來自外地有購房貸款記錄、符合一線城市購房條件并且計劃置業的人群。“雖然這部分人群具體規模不詳，但從近期二手房帶看數據的回落以及掛牌量的積壓，可以大致判斷出增量剛需對新增二手房供給的消化能力相對有限，即剛需接盤力量不足。從另一個角度來看，去年一線城市首次出現常住人口外流，并且近幾年本地出生人數和結婚人數整體持續走低，對剛需的擴張均會形成掣肘。”邊泉水這樣認為。
業內：市場期待進一步的政策組合拳
事實上，自“認房不認貸”政策在一線城市全面落地之時，有樂觀者認為，這將帶來一線城市樓市的顯著回暖。但是，也有悲觀者認為，目前政策難以轉變房價下跌預期。一線城市房價的變化，也成為一個重要的政策風向標。
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，近期盡管出臺了以“認房不認貸”為核心的一攬子紓困政策，新房和二手房帶看量和訪客量明顯增加，但交易量回升不明顯，突出表現在只看不買或繼續觀望。
易居企業集團CEO丁祖昱也認為，目前來看，成交仍聚焦核心板塊的熱點項目，且新政對非熱點項目帶動明顯不足。由于當前宏觀環境與過往已有較大區別，政策利好存在一定的窗口期，短期內前期積壓的購房需求釋放，成交小幅提振，但回升幅度有限。
“整體而言，北上廣深‘認房不認貸’政策對于改善性需求的刺激作用比較顯著，受此影響，短期內9月熱度回升已是大概率事件。政策利好仍在持續發酵中，但對于后續樓市成交的推動作用仍有待進一步觀察。隨著本輪改善性需求釋放殆盡，在成交量短期脈沖式沖高之后，或再度出現下滑可能，市場期待進一步的政策組合拳。”丁祖昱如是稱。
邊泉水則表示，未來1-2個月，還需要密切跟蹤一二線城市及全國房地產市場銷售恢復情況，如果不及預期，第一輪政策僅起到短暫的托底作用，不排除一線城市政策優化邊界進一步擴張的可能性。普宅認定標準的放松、新增貸款加點數的調降以及首付比例的降低，或均在政策考量范圍之內，但全面放松限購概率不大。
