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對上海樓市投資是為何 “精準狙擊”，本質是押注對上海城市核心資產的重定價。
2025年以來，上海土拍市場的重定價火熱“捧紅”了不少開發商，有時隔一年多重回牌桌的核心金地、堅持拿地的資產重金民營房企龍湖，還有來自新加坡的新加星獅集團和慶隆集團。
當拿地主力不再集中于央國企，民營地產企業、外資地產企業再次入場，市場信心被重拾，房價“止跌回穩”的趨勢似乎正逐漸形成。于是，一場又一場的土拍大戰在各大城市鋪展開來。
2月20日，上海開年首場土拍將4宗熱門地塊擺上拍賣桌，引來10余家開發商競逐。最受關注的地塊當屬虹口區C080302單元hk329-11地塊，吸引了中海地產、保利發展、招商蛇口&綠城、華潤置地&越秀、金茂&慶隆5位競買人搶拍。
現場競爭激烈，尤其是招商蛇口&綠城、金茂&慶隆，以及中海地產幾家開發商各不相讓，開啟了三方混戰的競爭格局。招商蛇口&綠城延續近兩年的拿地決心，出價干脆迅速，中海以及金茂&慶隆顯得更慎重，思考衡量之后再加價。
最終，經歷了長達兩個多小時的184輪競價，金茂&慶隆成為本次最大贏家，以總價89.64億元競得虹口地塊，成交樓面價11.7474萬元/平方米，溢價率38.2%，刷新了上海“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。
實際上，金茂此次拿地的積極表現并不意外。據界面新聞了解，從去年10月以來，金茂在全國多個熱點城市參與了多幅熱門地塊的競拍，北京、上海、西安、長沙、青島等均有其身影，尤其在北京、上海兩大城市收獲頗豐。
此前，還有市場消息稱，大概在去年三季度底，金茂批準了一筆拿地預算，數額達到300億-400億元。由此可見，金茂的拿地勢頭還會繼續延續。
至于虹口地塊的另一大得主慶隆集團，雖非首次出現在上海土拍市場，但也稱不上土拍常客，近十年都未見其拿地，此次“閃現”，可以說是賺足了眼球。
慶隆集團是誰，為何選擇這個時間入場，海外資產開始“抄底”上海了嗎？一連串問號引發市場聯想。
闊別十余年，慶隆再拿地
作為一家新加坡房企，慶隆集團上一次在上海拿地還是十多年前。
2010年，慶隆集團以超20億元競得上海普陀長風宅地，正式進入上海住宅領域。該地塊項目命名為“沁和園”，2021年推出最后一批房源，銷售均價約11萬元/平方米，目前已售罄。
首入上海嘗到戰果的慶隆集團，決定加大布局。2012年7月，慶隆集團又以超6億元獲得楊浦新江灣綜合地塊，項目名為“沁風雅苑”。2023年1月，“沁風雅苑”開盤，推出311-478平方米的疊加別墅，備案均價12.0056萬元/平方米。
遺憾的是，該項目并未延續“沁和園”的熱銷，“沁風雅苑”開盤首月認籌率僅約11.9%，去化情況不佳。
數據顯示，截至2025年2月25日，“沁風雅苑”推出的101套住宅，已售住宅套數僅20套，兩年時間過去，項目可售住宅套數還剩81套。
從2007年多次參與上海土拍未果，直至2012年第二次拿到地塊后推出的項目遇冷，慶隆集團從此再未出現在上海土拍市場。
重啟拿地已是13年后。此次重返上海土拍市場的慶隆集團對于要投資的板塊更加有選擇性了，非熱門地塊不拿。
所以，虹口地塊成為慶隆集團此次參與土拍的唯一目標。
出讓文件顯示，該地塊位于內環線內嘉興路街道瑞虹新城板塊，東至曲陽南路，南至新宏星小學和規劃公共綠地，西至規劃公共綠地，北至四平路，地塊與瑞虹新城十期一路之隔。
此外，地塊周邊配套成熟，臨近軌道交通10號線和4號線，太陽宮、月亮灣等商業綜合體，交通、商業、教育、醫療等配套完善，未來將開發為高端住宅項目，預計售價或達到16萬元/平方米。
中指研究院上海分析師蘇曉東也認為，該宗地塊位于內環內，周邊交通便利、配套成熟、周邊新房供應極少，未來可有效填補板塊內供應空缺。
根據出讓要求，地塊的建設用地面積 1.93 萬平方米，規劃建筑面積 7.63 萬平方米，中小套型住宅面積占比不低于 40%，須配建 1400 平方米公共設施、500 平方米商業，無配建保障房要求。
易居研究院副院長嚴躍進指出，此次出讓的虹口地塊之所以引發房企間激烈爭奪，也是因為其具有地段等優勢，預計該地塊后續去化狀況會較好，很契合房企“項目流速”指標靠前的需求。
時隔十余年，慶隆集團再度重金拿地，看起來想要在上海打一場翻身仗。
楊浦失利，虹口翻身？
投資楊浦遇挫之后的慶隆集團，這一次攜手金茂能實現逆勢翻盤嗎？
據界面新聞了解，這家在新加坡本地擅長打造高端住宅的慶隆集團，此次扮演的主要角色應該是財務投資者，操盤者或是金茂。
上海一名業內人士告訴界面新聞，慶隆集團在楊浦打造的“沁風雅苑”不太受市場歡迎的主要原因是，其濃厚的工業風，“外觀看起來有些壓抑，不太符合內地人對住宅的審美。”而且，總價門檻較高（3500萬+），311平方米起步，讓很多購房者望而卻步。
公開信息顯示，“沁風雅苑”一共由18棟6層的疊加組成，整體呈傾斜鏡像狀排列，外立面采用木色調，風格極為獨特。
慶隆集團位于楊浦區的沁風雅苑項目。
不過，在本土市場新加坡，慶隆集團的沁和園、沁風雅苑等項目反而成為其在本地高端住宅市場的代表作。在香港，出自慶隆集團之手的港島尚東等項目也很受高凈值人群青睞。
但到了中國內地，慶隆集團似乎有些“水土不服”。也有分析人士認為，其楊浦項目銷售不佳，也與其開發周期過長（長達10年），在此期間，市場環境、政策調控和客戶需求都發生了顯著變化，導致項目錯過了最佳入市時間。
另外，長時間的開發周期也增加了資金成本，進一步推高了最終售價，影響項目的競爭力。最終，其在楊浦的“沁風雅苑”在價格、產品設計和地段等多方面未能形成明顯差異化優勢，導致去化壓力大。
當時甚至有聲音認為“沁風雅苑很可能是慶隆在上海的絕唱了”。沒想到的是，時隔多年，慶隆集團會重返上海土拍市場。這一次，慶隆不得不采取更為保守的策略：聯合拿地和加碼上海高端市場。
首先，聯合拿地有助于分散資金壓力，降低市場風險。這次慶隆集團并不像過去單槍匹馬，而是找來行業知名央企開發商金茂作為合作伙伴，金茂最經典的產品線是金茂府，為業內熟知。
其次，“上海高端住宅的銷售情況相對較好，尤其2024年上海豪宅市場走出獨立行情，越是高端，去化越是沒有壓力。”上海中原地產資深分析師盧文曦指出。
盧文曦認為，新加坡房企如慶隆集團如今對上海樓市投資是 “精準狙擊”，而非盲目擴張，其本質是對上海城市核心資產的重定價。
“進”是上海中心城區房價還有上漲預期和空間，上海高端消費群體不僅僅是面對上海買家，面對的是全國甚至是全世界的消費者，市場潛力很大。“退”是和國央企合作開發，風險分散。
資料顯示，慶隆集團成立于1949年，由新加坡的黃祖耀家族全資擁有，是一家以金融投資為主的投資機構，總部設在新加坡，業務遍及東南亞地區。
黃祖耀家族是新加坡金融巨頭，在銀行、保險、證券、資管、風投、房地產、酒店管理、制藥業等多個領域均有涉獵，如新加坡第三大銀行大華銀行、華業集團、虎豹集團等，實力雄厚。
黃祖耀的父親黃慶昌，正是大華銀行的創始人之一。2024年2月，黃祖耀去世，享年95歲。其長子黃一宗為大華銀行副董事長兼首席執行官，次子黃一超是虎豹萬金油生產商虎豹公司和股票經紀公司大華繼顯的董事長，小兒子黃一林是上市房地產開發商華業集團的董事長。
根據福布斯排行榜，黃祖耀家族在2024年財富達到78億美元，約合人民幣560億元，在新加坡富豪榜排名第七。
在中國，慶隆集團在上海設有子公司慶隆（上海）投資管理有限公司，目前公司的掌舵人為黃祖耀次子黃一超。
這一次，重金押注上海虹口明星地塊的慶隆集團，能否在此獲得大豐收？至少可以確定的是，比起楊浦的“沁風雅苑”距離拿地10年之久才面市，此次拿下的虹口地塊項目一定會很快迎來新進展。而且，這次有了高溢價地塊和內地品牌開發商的加持，慶隆集團的贏面不小。
來源：界面新聞
