深圳新房市場中，庫存價格回溯是壓力最難被接受的現象之一。最近，倒逼位于坪山石井的折賣天健和悅府獲批預售，加推7棟A/B/C單元，樓新共537套房源。格持備案均價約37133元/㎡，續下建面約75~100平，三連低單價區間約3.5萬—3.97萬/平，庫存總價區間約265萬~393萬/套。壓力開發商選擇先只推7棟B單元共180套房源，倒逼約為75平、折賣89平、樓新99平，格持折后均價約30700元/㎡，折后單價約3萬-3.4萬/㎡，總價約230萬-330萬/套。

這種策略顯示了開發商對市場的試探態度。通過先推出一小批房源，無論是打折促銷還是加快銷售清盤，操作都相對容易。如果這批房源順利售出，不僅可以早早宣布銷售成績，寫進財報，也方便后續批次的房源調整銷售策略或折扣優惠。根據天健集團2023年的財報，天健和悅府全年預售面積為10761平，預售金額37292萬元；2024年半年報顯示，預售面積為6736平，預售金額23239萬元。而該項目地塊成交總價約25.76億元，從首次銷售到2024年年中，預售回款僅60531萬元，不足拍地成本的三分之一。

天健和悅府的備案價格也逐漸下降。2023年5月初次銷售時，174套住宅備案均價約39251元/㎡，單價區間約3.5萬-4.11萬/平；2023年8月第二次銷售時，514套住宅備案均價約38918元/㎡，單價區間約3.53萬-4.17萬/平。目前備案均價已降至約37133元/㎡，7棟B單元的折后最低單價甚至低于前期備案的最低單價線。此外，天健和悅府5棟01單元的成交均價已降至24944元/㎡，幾乎是七折水平。相比之下，周邊早一兩年入市的燕瀾和鳴花園價格基本在“4字頭”。

盡管價格一路下滑，天健和悅府仍有大量房源未售。2023年5月入市的一批剩余25套未售，8月入市的一批剩余228套。項目所在區域帶有坪山深中片區的光環，但配套暫時空缺。真正影響去化的原因是市場變化及項目本身的問題。例如，項目總戶數為2833戶，但機動車停車位只有2600個，西地塊車位比僅1:0.67。項目自帶1.16萬平商業，但無大型商業，需步行至較遠的綜合商業中心。實地考察發現，底部商業尚未完全營業，周邊以廠房和居民房為主，施工情況明顯。此外，項目所在的石井片區未來還有大范圍的拆除改造計劃，這意味著周邊將長期處于施工狀態，并有更多住宅項目陸續入市。這些因素都影響了購房者的決策。