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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2022-03-29 16:42:01 用手機(jī)看
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3月22日，日漸資本市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡，穩(wěn)健地產(chǎn)股卻掀起漲停潮。企或當(dāng)日收盤，脫穎房地產(chǎn)服務(wù)漲3.9%、而出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漲2.91%。地產(chǎn)其中，債市光大嘉寶、信心修復(fù)型房中南建設(shè)、日漸陽(yáng)光股份、穩(wěn)健宋都股份、企或萬(wàn)通發(fā)展、脫穎嘉凱城、華夏幸福、蘇州高新、榮安地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、天保基建、冠城大通等地產(chǎn)股皆漲停。
2022年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，資本市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。
不久前，國(guó)家金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等六部委罕見(jiàn)集體發(fā)聲，市場(chǎng)預(yù)期需求端和供給端政策陸續(xù)出臺(tái)，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，也曾一度推動(dòng)了地產(chǎn)股大幅大漲。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)獲悉，上述六部委集體發(fā)聲的第二天，港股融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)暴漲55.98%，雅生活服務(wù)暴漲43.55%，龍光集團(tuán)暴漲40%，新城發(fā)展暴漲33%。世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園均大漲超20%，合生創(chuàng)展集團(tuán)漲超14%。觸底的地產(chǎn)股迎來(lái)大反彈。
焦點(diǎn)研究院院長(zhǎng)陳陽(yáng)認(rèn)為，各部委之所以迅速給出響應(yīng)，更多的是希望給予行業(yè)信心。可以預(yù)見(jiàn)，在“房住不炒”定位不變的前提下，接下來(lái)各個(gè)城市會(huì)依據(jù)實(shí)際情況在限購(gòu)和土地拍賣端給出更為靈活的政策，加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清和信心重塑。
穩(wěn)健型房企利好信息頻頻，利于行業(yè)信心重塑
2021年高杠桿房企紛紛遇險(xiǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)信心受損。房地產(chǎn)何時(shí)才能重塑行業(yè)信用，走出“陣痛期”，時(shí)刻牽動(dòng)著人們敏感的神經(jīng)。
國(guó)金證券認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月，是保行業(yè)信用的關(guān)鍵時(shí)間窗口，因城施策、需求側(cè)托底等政策有望繼續(xù)進(jìn)一步落實(shí)。六部委上述對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)，意味著監(jiān)管層已經(jīng)意識(shí)到了地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，并有意在“防范”和“化解”風(fēng)險(xiǎn)方面出臺(tái)應(yīng)對(duì)方案。這凸顯出了監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的高度重視?？紤]到穩(wěn)健性和超額收益，看好去年和今年銷售表現(xiàn)穩(wěn)定的房企，看好碧桂園、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等高信用公司的發(fā)展前景。
誠(chéng)如國(guó)金證券所言，擁有國(guó)資背景的華潤(rùn)置地一直以財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)健著稱，且已連續(xù)獲得了多家券商的“買入”評(píng)級(jí)。今年年初，持續(xù)維持“三道紅線”全“綠檔”的華潤(rùn)置地更是獲得了多家金融機(jī)構(gòu)授予的并購(gòu)貸款。
龍湖集團(tuán)也是如此。自年初融資暖風(fēng)吹向民營(yíng)房企伊始，龍湖即成功發(fā)行了2022年公司債券（排名前列期），發(fā)行規(guī)模28億元，票面利率僅3.49%至3.95%。2月，龍湖再獲得了50億元中期票據(jù)的注冊(cè)通知書，融資渠道暢通。
碧桂園更是早在2021年12月即成功發(fā)行了一筆總額10億元的公司債。此后于2022年1月，碧桂園再以碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)作為共同債務(wù)人，成功在深交所發(fā)行了兩筆各5.21億元和7.21億元的ABS。
今年3月，碧桂園先后獲得了招商銀行、農(nóng)行廣東分行授予的150億元、400億元融資授信，更早前，碧桂園申請(qǐng)?jiān)阢y行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)行50億中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)，彼時(shí)分析認(rèn)為，民營(yíng)房企通過(guò)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)中期票據(jù)的情況并不多見(jiàn)。這也體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持意向。
事實(shí)上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“金融機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園一直十分友好。今年內(nèi)，碧桂園或可能獲得更多并購(gòu)融資額度，這也是其進(jìn)一步穩(wěn)健發(fā)展的重要推動(dòng)力”。
中信證券認(rèn)為，對(duì)于房企而言，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資渠道打開(kāi)，企業(yè)的流動(dòng)性就會(huì)得到改善，碧桂園、龍湖等不斷獲得新增融資之舉，既可以讓正在自救中的房企看到希望，也意味著市場(chǎng)中穩(wěn)健型企業(yè)的機(jī)會(huì)仍在，有利于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加速出清和信心重塑。
逆勢(shì)回購(gòu)增強(qiáng)資本信用，不斷消除市場(chǎng)疑慮
為進(jìn)一步優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)投資人信心，碧桂園管理層還在不斷回購(gòu)公司債券。3月22日，碧桂園公告稱，公司全體董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員將以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買碧桂園地產(chǎn)公司債券，購(gòu)買總規(guī)模不超過(guò)人民幣1億元，含此前已公告的人民幣2000萬(wàn)元。
主動(dòng)出擊進(jìn)行市值管理的不止碧桂園。3月21日，另一家“穩(wěn)健型”房企旭輝控股也在公告中稱，公司董事將以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券，購(gòu)買總規(guī)模不超過(guò)3000萬(wàn)元，購(gòu)買范圍同樣為市場(chǎng)報(bào)價(jià)較估值偏離較大的公司債券。
除管理層在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買債券外，碧桂園、旭輝等房企還在以提前贖回境外債券、提前完成債券兌付資金劃付等多種方式維穩(wěn)市場(chǎng)，傳遞信心。據(jù)公告，2021年12月底至今，碧桂園已累計(jì)購(gòu)回了本金總額4570萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)，且公司2022年境內(nèi)到期的公司債項(xiàng)皆已足額兌付。旭輝也于3月9日將“18旭輝01”的剩余本息提前償還。
有投資者表示，管理層買債比買股釋放的信號(hào)意義更大，因?yàn)楣芾韺颖纫话阃顿Y者更清楚公司的財(cái)務(wù)狀況，一旦企業(yè)債務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，損失也比一般人更多，此舉體現(xiàn)了核心管理層對(duì)公司未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和償債能力的堅(jiān)定信心。
“與以往不同，近期房企主動(dòng)進(jìn)行的債項(xiàng)管理，大多并非基于流動(dòng)性危機(jī)，更多的是以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)債券價(jià)格平穩(wěn)，消除市場(chǎng)疑慮、增加投資者信心、加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的愿望”，投資者稱。
向管理要效益，修煉內(nèi)功堅(jiān)持長(zhǎng)期主義
以碧桂園、龍湖等為代表的民營(yíng)房企，之所以能在弱環(huán)境中穩(wěn)健前行，與其相對(duì)較早進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向、向管理要效益的做法有關(guān)。
去年7月，龍湖內(nèi)部新設(shè)立了地產(chǎn)航道，同時(shí)將集團(tuán)總部更名為集團(tuán)賦能平臺(tái)，下設(shè)投資發(fā)展部等五大部門進(jìn)行“自我革新”，以期推動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，向管理要效益。時(shí)下同樣在穩(wěn)健發(fā)展之中的萬(wàn)科集團(tuán)也提出過(guò)類似的“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”邏輯。
旭輝控股則在在內(nèi)部建立了OKR虛擬委員會(huì)，同時(shí)將衡量經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的重心放在了“有回款的銷售、有現(xiàn)金的利潤(rùn)、有品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)、有穩(wěn)定的增長(zhǎng)”四大維度，以不斷夯實(shí)公司的可持續(xù)發(fā)展能力。
碧桂園也是如此。甚至，其“向管理要效益”舉措的推出還要更早一些。據(jù)了解，碧桂園早在2018年7月時(shí)即已選擇不再公布年度銷售目標(biāo)，而只披露權(quán)益銷售金額。為了安全和質(zhì)量，碧桂園那時(shí)起便已在凈利潤(rùn)和銷售增速方面有所控制。
當(dāng)時(shí)，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)還曾公開(kāi)表態(tài)，“我們強(qiáng)調(diào)的一定是速度、效益讓位于安全和質(zhì)量，不然公司走不遠(yuǎn)。
與旭輝類似，為確保有質(zhì)量的增長(zhǎng)，碧桂園近年對(duì)各區(qū)域的考核重點(diǎn)也逐漸調(diào)整為了“回款和現(xiàn)金流”，更追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流。2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競(jìng)提升”作為了年度主題，以期通過(guò)自我檢視全面提升自身的全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。
面對(duì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，碧桂園審時(shí)度勢(shì)，積極圍繞“以銷定產(chǎn)、以收定支、騰籠換鳥(niǎo)”方針，高效落實(shí)市場(chǎng)研判、設(shè)計(jì)策劃、招標(biāo)實(shí)施等每個(gè)階段的細(xì)節(jié)，進(jìn)而降低了無(wú)效支出，確保公司現(xiàn)金流在嚴(yán)峻外部形勢(shì)下依然保持穩(wěn)定充足。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，行業(yè)深度調(diào)整下，房企優(yōu)勝劣汰正加快進(jìn)行。行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，也將促使穩(wěn)健型房企破土而出，成為較大受益者。2022年以來(lái)，國(guó)家降準(zhǔn)降息，支持住房消費(fèi)，保障剛性需求，不斷重申房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位。行業(yè)在，政策在，房企的發(fā)展機(jī)會(huì)也會(huì)一直存在。央、國(guó)企之外，碧桂園、美的置業(yè)、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企將迎來(lái)更好發(fā)展。
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