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來源：央廣網
記者：門庭婷
【編者按】對于房地產行業來說，四支箭2022年注定是蓄能向未續優不平凡的一年。在經歷了行業深度調整周期后，丨助問題房企有序出清，力房市場交易邏輯發生改變，企融政策層面不斷迭新。資地時至歲末，產調策持央廣網房產推出“蓄能向未來”年終專稿，回溯過去一年房地產市場交易、政策、供需、融資等多個面向，以期發現行業發展的更多動能，助力房地產業向新發展模式平穩過渡。
央廣網北京12月21日消息（記者門庭婷）近日，中央經濟工作會議提出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險。并明確要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
今年以來，圍繞著“保交樓”、防范化解風險以及支持剛性和改善性住房需求等目標，房地產政策密集出臺，以適應市場新形勢，穩定市場預期，促進房地產行業平穩健康發展。不過當前房地產市場調整壓力仍在，業內人士預計明年供需兩端政策將持續優化。
四箭齊發 房企融資利好不斷
12月9日，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。繼信貸、發債、股權三支箭后，“內保外貸”的第四支箭正式落地。此外有消息稱碧桂園、美的置業等房企也將獲得“內保外貸”支持。
克而瑞分析人士指出，“內保外貸”通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，有利于減輕償債壓力，有利于重塑境外資本市場信心。但僅針對優質房企，預計實際效果有限，要獲得境外市場信心的關鍵仍然在于銷售面的回暖。
今年以來，房地產金融支持政策密集落地，進入11月，“金融16條”出臺，“三支箭”不斷發揮作用，房企融資端持續獲得利好。
據中指研究院不完全統計，近期60余家銀行支持100多家房企信貸融資（第一支箭）約4萬億。其中萬科獲得14家銀行授信，綠城、美的置業則獲得了12家銀行授信；從獲得授信額度看，綠城最多為4000億元，其次是萬科、碧桂園均超過3000億元，然后是美的置業1000億元。
債券融資“第二支箭”也在擴容發力，龍湖、美的置業、新城控股、萬科、金地、金輝等多家房企已申請儲架式發債，并陸續完成中期票據發行。而對于“第三支箭”，據中指研究院統計，目前已有4家地方國企、7家民營房企申請股權融資。其中萬科在12月19日晚間發布公告稱，公司董事會制定了以新股配售方式、向非關聯人士發行境外上市外資股（H股）的方案。
中信證券研報分析認為，三箭齊發成為近10年來政策在地產領域鮮有的放松和激勵，政策趨勢非常明確，房企融資和居民購房的監管約束、市場化的土地價格和利率水平對于房地產企業而言均較為有利，房地產基本面已然具備復蘇的前置條件。
“保交樓”資金政策加速落位 穩定購房者預期
金融政策支持房地產企業融資的同時，“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展，銀保監會相關部門負責人11月24日表示，目前專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付。
在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，“保交樓”的金融支持力度又一次升級，中國人民銀行副行長潘功勝介紹，人民銀行將于2023年3月31日前，面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。
國聯證券研報認為，在對地產融資的政策調整之后，商業銀行對地產項目貸款受到的行政約束減弱，在政策的支持下，有可能出于商業化的考慮，發放更多“保交樓”的貸款。
此外，多地成立了房地產紓困專項基金，妥善化解問題樓盤風險，全力“保交樓、穩民生”。其中鄭州設立房地產紓困基金規模約100億，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，明確了紓困項目的四種開發模式，即棚改統貸統還、收并購、破產重組和保租房模式。在武漢，中國建設銀行擬以湖北省為試點，設立300億元的紓困基金，用于收購問題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩房地產基金，首期規模30億元。
從中央到地方，“保交樓”資金及政策正在加速落地，業內人士認為，這有利于提振市場，穩定購房者預期。
靈活施策 促進房地產市場平穩健康發展
需求端政策也在持續調整優化。今年央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個基點。5月央行、銀保監會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。9月末央行、銀保監會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；時隔7年再次下調公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。
地方層面，根據中指監測，2022年1-11月，已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值。各地政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面。
多地房貸利率下降，貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行，12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。
不過，當前市場銷售業績仍在緩慢恢復中，中指研究院分析人士認為，短期政策傳導至市場端尚需時間，房地產市場調整壓力仍在。
對于2023年政策導向，貝殼研究院分析人士指出，近期舉行的中央經濟工作會議將支持住房改善視為擴大內需的重要任務，預計未來需求側寬松政策仍將持續，高能級城市的限制政策仍有進一步優化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認房認貸政策等。
中指研究院常務副院長黃瑜也認為，2023年需求端政策將進一步加大力度，核心一二線城市存在政策優化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續優化“認房又認貸”、調整限購政策等，進一步支持剛需和改善性住房需求釋放。
同時她強調，“保交樓”仍是2023年政策的側重點，政策性銀行專項借款、金融機構配套融資等資金將持續落位，保障項目交付。企業端資金支持力度有望延續，“三支箭”相關資金也將加速落地。
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