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來源：經濟日報
作者：郭子源
促進房地產與金融正常循環，產金常循關鍵要把握好“度”。融正要從供給、力促需求兩端發力，房地“慢撒氣”緩解流動性緊張。產金常循要抓住關鍵、治病祛根，進一步完善相關制度，增強政策精準性、穩定性，在動態調整中尋求市場均衡。
房地產與金融的正常循環，事關國民經濟健康運行。近期多家金融管理部門表示，力促金融與房地產正常循環。要務必做好“保交樓、保民生、保穩定”工作，滿足房地產市場的合理融資需求；堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策；推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
房地產業、金融業都是系統重要性行業。前者是國民經濟的支柱產業，后者是實體經濟的血液。房地產鏈條長、涉及面廣，在GDP中占比約7%，若加上建筑業占比則高達14%。金融關乎國家核心競爭力，金融安全是國家安全的重要組成部分。當前，房地產與金融的關聯度較高。房地產貸款，以及以房地產作為抵押物的貸款，二者占銀行業全部貸款余額的39%。可見，若房地產與金融循環淤堵，容易引發外溢性風險，甚至可能產生系統性風險。
促進房地產與金融正常循環，關鍵要把握好“度”。以房地產貸款為例，首先，我們不能將其妖魔化，必須承認合理、適度的房地產貸款增速有助于推動國民經濟增長，也有助于滿足購房者的剛性、改善性住房需求。其次，凡事過猶不及。此前，房地產市場曾出現“過度金融化”問題。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高負債、高杠桿、高周轉；不少房企爭相布局、涌入金融領域，比如投資、持股商業銀行、保險機構、信托公司等。另一方面，個人住房貸款快速增長，居民部門的杠桿率高企；此外，一些違法違規行為又加劇了風險，如消費貸、經營貸違規流入樓市。
如何把握好“度”？應在動態調整中實現。市場不可能永遠固定在完美的均衡狀態，“過”與“不及”是常態，但金融管理部門要通過精準調控，盡量縮小二者之間的誤差。
化險是當務之急。2021年下半年以來，個別大型房企風險暴露，究其主因，在于房企出現了流動性緊張。一是受疫情影響，房地產銷售較為低迷，回款不暢；二是房企原有的高杠桿融資模式受限，固有風險加速暴露，如自身經營不善、資產負債不健康等；三是金融機構過度避險，一度誤傷了房企的合理融資需求，最終致使房企的流動性緊張加劇，陷入了惡性循環。
化險要從供給、需求兩端發力，“慢撒氣”緩解流動性緊張。在供給端，既要適度“輸血”，滿足房企的合理融資需求，又要穩妥“手術”，以市場化方式推動行業并購重組、風險出清。目前，信貸、債券、股權融資“三箭齊發”，“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目，優質房企的融資環境已明顯改善。2022年9月至11月，房地產開發貸款同比多增2000多億元；2022年四季度，境內房地產企業債券發行同比增長22%。在需求端，要著力改善預期，支持剛性和改善性住房需求，這也有助于房企銷售企穩、回款恢復。目前，個人住房貸款的放款速度已達到2019年以來最快，2022年12月新發放的個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，達到2008年有統計以來的歷史最低水平。
治本才是長遠之策。促進房地產與金融正常循環，要抓住關鍵、治病祛根。一方面，房地產業要“健體”，要擺脫多年來的“三高”模式，深入研判市場供求關系、人口變化、城鎮化格局，平穩過渡到新發展模式。另一方面，相關的土地、財稅、金融等基礎性制度應進一步完善，增強政策精準性、穩定性，在動態調整中尋求市場均衡，避免出現“一刀切”。
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