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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2023-02-10 18:38:14 用手機(jī)看
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作者 | 王澤紅
出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
2月6日，萬達(dá)召開美元債發(fā)行路演會(huì)，引投準(zhǔn)備再發(fā)一筆美元債。搶購
此前1月，吸金萬達(dá)已發(fā)行一筆規(guī)模為4億美元的達(dá)為何離岸債券，是海外2022年5月以來首筆未使用備證征信發(fā)行的地產(chǎn)美元債，被視為地產(chǎn)美元債市場(chǎng)回暖的引投一個(gè)信號(hào)。
過去一年，搶購房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的吸金情況下，美元債投資者對(duì)中資房企的達(dá)為何風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，同時(shí)疊加美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致中資美元債發(fā)行成本整體上行，海外進(jìn)一步加大了中資房企在美元債市場(chǎng)的引投再融資難度。
雙重夾擊之下，搶購使得地產(chǎn)美元債市場(chǎng)頗為冷淡。自2022年11月，穩(wěn)地產(chǎn)融資信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”后，地產(chǎn)融資環(huán)境出現(xiàn)了明顯的改善預(yù)期，房企再融資狀況才得到極大緩解。
尤其是視作支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的 “第四支箭” 內(nèi)保外貸，龍湖、碧桂園率先享受政策相繼落地，才打破房企境外融資的僵局，自去年四季度以來，房企海外發(fā)債幾乎處于停滯狀態(tài)。
如今開始顯現(xiàn)出一抹曙光，2023年1月，房地產(chǎn)板塊共發(fā)行7期美元債，發(fā)行規(guī)模攀升至35.66億美元，創(chuàng)2019年以來新高。其中，有一期便是由萬達(dá)商管發(fā)行，以維好結(jié)構(gòu)定價(jià)2年期、4億美元債券，最終指導(dǎo)價(jià)和發(fā)行價(jià)為12.375%。
這筆高收益地產(chǎn)美元債，是自2021年11月以來首筆中資房企離岸公開簿記發(fā)行的地產(chǎn)美元債，一級(jí)“破冰”定價(jià)極大的鼓舞了市場(chǎng)情緒，獲得約3.7倍火爆認(rèn)購，1月12日帶動(dòng)地產(chǎn)美元債整體上漲0.5-1pt。
火爆認(rèn)購背后
2月新發(fā)的這一期，也是一筆高收益美元債，獲得了超額認(rèn)購。
發(fā)行主體為Wanda Properties Global Co. Limited，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬達(dá)香港”）的全資子公司，而萬達(dá)香港是大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬達(dá)商業(yè)”）下屬唯一的境外融資平臺(tái)及海外投資控股公司。
這筆債券發(fā)行規(guī)模為3億美元，發(fā)行價(jià)格96.639美元，息票率11%，收益率12.375%，最終指導(dǎo)價(jià)和最終定價(jià)12.375%，由萬達(dá)香港、萬達(dá)地產(chǎn)投資有限公司和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司擔(dān)保，并由萬達(dá)商業(yè)擔(dān)任維好協(xié)議及股權(quán)回購承諾函提供人。
這是一筆3年期高級(jí)無抵押債券，主要用途是為現(xiàn)有債務(wù)再融資，2023年2月13日交割， 2026年2月13日到期，將在新加坡交易所上市，由瑞士信貸(B&D)擔(dān)任獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人、賬簿管理人和牽頭經(jīng)辦人。
這筆美元債頗受青睞，穆迪授予萬達(dá)擬發(fā)行的這筆高級(jí)無抵押債券“Ba3”評(píng)級(jí)，惠譽(yù)授予其“BB” 評(píng)級(jí)，最終認(rèn)購訂單超8.3億美元，來自56個(gè)賬戶，投資者來自多個(gè)地域，亞洲87%，歐洲、中東和非洲地區(qū)13%；認(rèn)購主體包括資產(chǎn)管理公司和基金管理公司97%，私人銀行3%。
“此次獲的超額認(rèn)購，一方面是因?yàn)榘l(fā)行人是財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好而且處于積極進(jìn)取狀態(tài)的萬達(dá)而風(fēng)險(xiǎn)較小，另一方面也是由于此筆高息債的息率還是比較有吸引力的。” IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)。
財(cái)務(wù)底色
穆迪分析師Alfred Hui表示：“擬發(fā)行債券將延長(zhǎng)萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)香港的債務(wù)到期情況，不會(huì)對(duì)其信用指標(biāo)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因?yàn)轭A(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)將發(fā)行所得將用于為其到期債務(wù)提前融資。”
穆迪預(yù)計(jì)，鑒于目前的高利率，萬達(dá)商業(yè)的離岸融資成本可能會(huì)上升。但并不會(huì)對(duì)其還本付息能力產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因?yàn)槠潆x岸融資敞口較小，截至2022年9月底，離岸融資僅占其披露債務(wù)的約6%。
但萬達(dá)香港的流動(dòng)性較弱，未來12-18個(gè)月將有大量離岸債券到期，包括今年7月到期的4億美元債券和2024年1月到期的6億美元債券，1月雖發(fā)行了4億美元的離岸債券，這在一定程度上緩和了再融資風(fēng)險(xiǎn)。穆迪預(yù)計(jì)，萬達(dá)商業(yè)還將在需要時(shí)向萬達(dá)香港提供資金支持。
惠譽(yù)也認(rèn)為萬達(dá)流動(dòng)性充足，因其大部分短期債務(wù)為境內(nèi)銀行貸款，且融資渠道保持強(qiáng)健。截至2022年9月底，萬達(dá)商業(yè)擁有330億可用現(xiàn)金，預(yù)計(jì)還持有300億短期交易性金融投資，足以覆蓋280億短期債務(wù)。
此外，萬達(dá)前兩年出售所持AMC 100%股權(quán)和傳奇影業(yè)20%股權(quán)，以及計(jì)劃借入新的銀行貸款，合計(jì)約現(xiàn)金15億美元，在全額贖回2022年7月到期的5.5億美元債券后，將償還2023年3月到期的3.8億美元債券。
穩(wěn)固的財(cái)務(wù)安全底線，再加之高息吸引，既無后顧之憂又可獲得高收益回報(bào)，自去年地產(chǎn)美元債集中爆發(fā)違約潮后，對(duì)于投資者而言，這是一筆難得優(yōu)質(zhì)的中資美元債。
有市場(chǎng)消息稱，認(rèn)購了 1 月發(fā)行的債券的投資者回過頭來要求萬達(dá)籌集更多資金，因?yàn)樗麄儧]有從上一次發(fā)行中獲得足夠的配售，這也成為了此次新發(fā)行美元債獲超額認(rèn)購的另一重因素。
上市加持
也就是在這場(chǎng)路演會(huì)上，管理層稱預(yù)計(jì)將在二季度完成香港IPO上市，最快本月底前將會(huì)取得中國證監(jiān)會(huì)就公司赴港上市的批準(zhǔn)，這一消息被知情人士透露而出，珠海萬達(dá)商管上市也再度被關(guān)注。
截至2022年末，萬達(dá)商業(yè)在總計(jì)472個(gè)購物中心中運(yùn)營著183個(gè)由第三方擁有的輕資產(chǎn)購物中心，并計(jì)劃在2023年新開約50個(gè)購物中心，其中80%以上將采用輕資產(chǎn)模式，即由其運(yùn)營并收取約30%的租金利潤(rùn)分成。
惠譽(yù)認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)采用輕資產(chǎn)模式的購物中心增多將減少其資本支出需求，并對(duì)其短期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況形成支撐；而且，萬達(dá)擬在2023年底前將其輕資產(chǎn)子公司珠海萬達(dá)商管上市，此舉將提高其財(cái)務(wù)透明度并降低杠桿率，并令萬達(dá)商業(yè)在中期內(nèi)獲益。
但惠譽(yù)將其2021年收到380億上市前資金視為債務(wù)，若珠海萬達(dá)商管未能在2023年底前上市，這部分資金附回購義務(wù)。
而且，隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，萬達(dá)商業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)收窄，經(jīng)常性EBITDA利潤(rùn)率將從2022年上半年的42%降至其輕資產(chǎn)購物中心30%-40%的毛利率水平，但這是因?yàn)闃I(yè)務(wù)模式有所調(diào)整所致，而非相關(guān)業(yè)務(wù)狀況的惡化。
1月12日，萬達(dá)商業(yè)管理業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，商管集團(tuán)收入553.1億元，完成年計(jì)劃的99.6%，同比增長(zhǎng)7.4%；租金收入508.5億，同比增長(zhǎng)8%，王健林穩(wěn)坐最強(qiáng)“包租公”位置；同時(shí)，在銷售普遍下滑的2022年，萬達(dá)集團(tuán)銷售額同比增長(zhǎng)55％，成為地產(chǎn)下行中的“逆流派”。
5年前拋售資產(chǎn)還債成功后的萬達(dá)，成為了這一輪周期中房企信用的領(lǐng)頭羊，并在以輕資產(chǎn)模式開啟新一輪的沖刺，上市是近在眼前的一戰(zhàn)。
聲明：本文由入駐焦點(diǎn)開放平臺(tái)的作者撰寫，除焦點(diǎn)官方賬號(hào)外，觀點(diǎn)僅代表作者本人，不代表焦點(diǎn)立場(chǎng)。
