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1月5日，住房租賃資松中國人民銀行官網公布《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的金融意見（銀發〔2024〕2號）》（簡稱《意見》），共有十七條規定。條落這是地融繼2023年2月24日兩部門出臺《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》后歷時10個月，《意見》終于正式定稿，行業反映出監管部門政策制定的送上審慎性和一貫性。
業內人士表示，開年禮包“住房租賃金融十七條”的正式落地，有利于增強住房租賃行業發展信心，多箭齊發，擴大多元化融資渠道，助力優質租房企業脫穎而出，獲得加速度發展，加快房地產發展模式的轉型，有助于推動租購并舉。
與征求意見稿相比，定稿文件有三大亮點
據中國人民銀行官網消息，《意見》自2024年2月5日起施行，其中包括加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等內容。
申萬宏源證券固定收益融資總部業務董事孫林接受新京報記者采訪時表示，總體來說，金融支持住房租賃市場政策的正式下發稿仍為17條，支持政策分為信貸模式創新和融資渠道拓寬兩大類。其中，信貸模式創新主要是銀行信貸政策方面的創新，即要求商業銀行等在租賃住房企業開發、建設、運營租賃住房的全過程中，提供包括租賃住房開發建設貸款、租賃住房團體購房貸款和住房租賃經營性貸款在內的全周期貸款服務。而融資渠道拓寬方面的相關政策，則包括支持住房租賃專項債券發行、穩步發展房地產投資信托基金（即公募REITs）、引導各類社會資金有序投資住房租賃領域等三方面，為住房租賃企業在資本市場獲得直接融資和股權融資提供了有力支持。
值得一提的是，2023年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監會就發布關于《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知，主要涉及金融支持等十七條內容。在此背景下，歷時10個月，該意見終于正式定稿，意味著“住房租賃金融十七條”的正式落地，也反映出監管部門政策制定的審慎性和一貫性。
孫林指出，與之前的征求意見稿相比，此次定稿文件做了多處修改與完善，其中有三大亮點。首先，在“建立健全住房租賃金融支持體系”方面，此次定稿明確將滿足各類主體購買租賃住房的融資需求，這也為各地保障性住房租賃運營主體完成“十四五”期間的房源籌集目標、有效盤活存量資產提供了有力支持。第二，在“加大住房租賃住房開發建設的信貸支持力度”方面，《意見》指出，支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設的項目資本金比例應符合國務院關于固定資產投資項目資本金制度相關要求。租賃住房建設的項目資本金比例要求，從之前的應不低于總投資的20%修改為應符合國務院關于固定資產投資項目資本金制度相關要求。因此，不排除為進一步加快租賃住房市場發展，國務院等有關部門繼續調整投資項目資本金制度，將租賃住房建設的最低資本金比例要求繼續下調的可能性。
此外，在“支持發放住房租賃經營性貸款”方面，《意見》提出，對于開發建設和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經營性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開發建設貸款。同時，可將住房租賃經營性貸款納入住房租賃開發建設貸款的還款資金來源。“對于住房租賃企業而言，能夠大大緩解住房租賃企業階段性的財務壓力、提高流動性，企業也可以將更多的資金投入到其他租賃住房項目的開發和運營中。同時，住房租賃企業通過與商業銀行簽訂住房租賃經營性貸款合同，并約定后續住房租賃經營性貸款的發放接續條件，這為企業的長期運營提供了資金保障，有利于住房租賃項目的持續穩定運營。這一舉措也實實在在起到了金融支持實體經濟的效果。”孫林如是說。
為市場化租賃住房提供清晰的金融支持細則
“新政從主體、投融管退等各個方面，對租賃住房提供了較好的政策支持，其中有很多細節非常鼓舞人心。”深圳市公寓租賃行業協會會長甘偉說。
甘偉表示，在“支持發放住房租賃經營性貸款”方面，《意見》明確，住房租賃企業運營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。“這等于套現了市場評估價的80%，購買者也可以提供80%的貸款，這等于交兩成首付就可以購買這一房子來經營，這就完全突破了目前商業物業或公寓物業四五成首付的要求，由此降低了購置門檻和持有成本。”
此外，政策還明確，住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。“這條規定也是突破性的，相對來說，對于未收租金、潛在租金的5年期70%的貸款，是能夠回本的，也是非常好的利好。”甘偉分析稱。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然亦指出，此次新政明確了對于住房租賃企業在持有、運營環節的扶持。在減免了房地產稅、增值稅的基礎上，進一步為“微利運營”的住房租賃企業減負，有利于住房租賃企業在資金方面獲得更大的靈活性和安全邊際，有助于長期穩定的業務發展。
甘偉還表示，這些政策對租賃行業的金融支持是實實在在的，從持有、購買、經營等方面均有較好的支持和呵護。不過，由于保租房本身的門檻較高，因此，政策更多的是對市場化商業化租賃的利好。
“之前的政策更多針對的是保障性租賃住房，而此次新政對市場化租賃住房提供了非常清晰的金融支持細則，有助于目前很多物業在去化相對較慢過程中轉成經營，做自持盤活資產，這對于購置這類物業來作為長期租賃，用經營現金流來獲取回報的方式是一個正向激勵。”甘偉如是說。
劃定人口凈流入大城市為REITs試點區域
值得一提的是，《意見》指出，穩步發展房地產投資信托基金。優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。
對此，趙然表示，政策劃定了雄安新區、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區域，明確為利用集體建設用地的長期租賃住房企業提供資金支持。這對于集體建設用地建設的租賃住房項目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設用地的深圳等地，將加快住房租賃市場發展步伐。
在上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰看來，此次政策的亮點在于多個“一視同仁”：不同軌道（市場化長租房與保障性保租房）一視同仁，不同所有制（民企與國企）一視同仁，不同主體（房企、園區、農村集體經濟組織、企事業單位等）一視同仁，新建改建一視同仁，不同土地性質一視同仁，自有物業和非自有物業一視同仁（貸款期限等有差別但都有機會）。同時，促發展與防風險并重，協同共進。
陳杰進一步稱，“住房租賃金融十七條”的正式落地，有利于增強住房租賃行業發展信心，多箭齊發，擴大多元化融資渠道，助力優質租房企業脫穎而出，獲得加速度發展，“先立后破”加快房地產發展模式轉型，有助于推動租購并舉。
中指研究院研究副總監徐躍進表示，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。此次新政進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業的投資運營積極性，促進住房租賃市場快速健康發展。
來源：新京報
