加入購(gòu)房群 買房?jī)?yōu)惠資源限時(shí)領(lǐng)！跌落
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 廣州報(bào)道
在房地產(chǎn)的神壇上下游行業(yè)之中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)是物業(yè)與資本市場(chǎng)最緊密且具有增長(zhǎng)想象空間的板塊。
2020年，企業(yè)由于在抗擊疫情中發(fā)揮過一定作用，分化物業(yè)服務(wù)行業(yè)因而被投資者熱捧，加劇其時(shí)一些房企旗下的從資物業(yè)公司市值超過母公司，一時(shí)之間，本寵物業(yè)服務(wù)行業(yè)站上了風(fēng)口，跌落龍頭物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)千億市值，神壇不少中小物業(yè)企業(yè)也握住機(jī)會(huì)，物業(yè)叩開交易所的企業(yè)大門。
但這種熱度沒有延續(xù)太久。分化
進(jìn)入2022年，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，加之部分物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立性受到質(zhì)疑，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的估值因此而落入低點(diǎn)。即便是萬物云這家最后的物業(yè)龍頭上市，也未能刺激市場(chǎng)的神經(jīng)，龍頭物業(yè)企業(yè)例如碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬象生活，市值也回歸理性。
過山車之間，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)以及價(jià)值發(fā)現(xiàn)，正在被重塑。可以肯定的是，物業(yè)服務(wù)是長(zhǎng)坡厚雪賽道，由此而衍生而來的業(yè)務(wù)種類可以是多元而復(fù)合的；但作為一門慢生意，它能夠在短時(shí)間內(nèi)迸發(fā)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力，似乎也并不現(xiàn)實(shí)。
沙里淘金，物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中，龍頭企業(yè)仍然有集聚更多資源，業(yè)績(jī)進(jìn)一步得到體現(xiàn)的可能；而中小型物業(yè)企業(yè)，雖然也可以小而美，但如果難以在業(yè)務(wù)上有劍走偏鋒的突破，沖出重圍被市場(chǎng)所發(fā)現(xiàn)，難度已然加大。
在此背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的格局，也將再度改變。
另類提款機(jī)
物業(yè)企業(yè)估值邏輯在2022年被重構(gòu)，首要的原因是，一些物業(yè)企業(yè)被爆出資金去向不明的事件。
最被外界所熟知的是，某大型物業(yè)企業(yè)134億存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行，這一事件直接讓物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立性備受質(zhì)疑。
在此之后，奧園健康也被爆出類似的事件。
根據(jù)奧園健康獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)的調(diào)查結(jié)果，奧園健康在2021年度曾經(jīng)對(duì)母公司提供存款質(zhì)押，不過在2021年度末，這一質(zhì)押已經(jīng)得到全額償還；此外，關(guān)于奧園健康將銀行貸款結(jié)余30億元報(bào)為3億元一事，銀行審核確認(rèn)函顯示，奧園健康銀行貸款結(jié)余為30億元。
這樣的情形，直接將物業(yè)企業(yè)的估值推入了另外的軌道上。
從物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展邏輯來看，這一業(yè)務(wù)本身的增長(zhǎng)模式，是足夠有增長(zhǎng)動(dòng)能的。
“物業(yè)服務(wù)是存量生意，房子賣了那么多出去，未來的修繕管理就是可觀的收入。還有，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)相對(duì)較低，但未來考慮到房子保值增值的需求，物業(yè)費(fèi)理論上有增長(zhǎng)空間，這雖然需要較長(zhǎng)的時(shí)間，但作為服務(wù)行業(yè)，物業(yè)的利潤(rùn)空間是有的，這方面參考國(guó)外的模式，也可以得到確認(rèn)。”一位不愿具名的地產(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為。
但也正是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)本身帶來了源源不斷的現(xiàn)金流，在母公司缺錢的當(dāng)口下，物業(yè)企業(yè)被迫成為“提款機(jī)”。
一位曾經(jīng)重倉物業(yè)股的私募投資機(jī)構(gòu)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，“物業(yè)本身是有錢而且增長(zhǎng)是可以持續(xù)的，但感覺大部分還是房企輸血的工具。”
上述所提到的資金被挪用，是極端事件；事實(shí)上，物業(yè)企業(yè)合理輸血的渠道，還有許多。
以雅居樂和雅生活服務(wù)為例，過去一年，雅居樂多次通過“賣股”的方式，從雅生活服務(wù)套現(xiàn)。
最近的一次發(fā)生于2022年12月9日，雅居樂發(fā)布公告指出，其旗下附屬公司與管理人簽訂了大宗交易協(xié)議，委托后者出售4860萬股雅生活H股，出售價(jià)格為10.18港元/股，所得款項(xiàng)約4.95億港元的資金。
而龍頭企業(yè)碧桂園服務(wù)雖然與碧桂園并非母子關(guān)系，但其實(shí)控人在套現(xiàn)碧桂園服務(wù)后的兩周內(nèi)，為碧桂園提供財(cái)務(wù)資助。
2022年12月27日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，公司與公司控股股東全資持有的必勝有限公司訂立貸款協(xié)議。據(jù)此，碧桂園向必勝借出本金額為港幣50.55億元的貸款，以支持經(jīng)營(yíng)發(fā)展。
而2022年12月11日，碧桂園服務(wù)披露，必勝與J.P.Morgan Securitiesplc（配售代理）簽訂以二級(jí)大宗交易方式的配售協(xié)議。公告稱，必勝出售其現(xiàn)有合共2.37億股碧桂園服務(wù)股份予若干獨(dú)立投資者，每股配售股份售價(jià)為21.33港元，總代價(jià)約為50.55億港元。
未來屬于誰？
如若不是獨(dú)立性被質(zhì)疑的緣故，許多物業(yè)企業(yè)的增長(zhǎng)瓶頸，其實(shí)也已經(jīng)出現(xiàn)了。
這從這些物業(yè)企業(yè)的母公司銷售規(guī)模也可見一斑。
克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2022年全年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額6.4萬億元，同比下滑41.6%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額5.13萬億元，同比下滑42.2%。
再具體來看，龍頭企業(yè)的下降幅度可能較緩慢，而中小企業(yè)的銷售額則受到了不小的沖擊。
例如，去年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1193.65萬平方米，同比減少18.49%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比減少10.47%，降幅為一成左右；而時(shí)代中國(guó)控股則錄得合同銷售金額約為397.91億元，同比減少58.37%。
這樣的下降幅度，意味著房企未來或許難以像之前一樣，向關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)輸送可觀的管理面積。但龍頭企業(yè)，它的增長(zhǎng)方式則仍然多元，除了母公司的銷售規(guī)模仍然有保障之外，收并購(gòu)的機(jī)會(huì)也屬于它們。此外，由于品牌效應(yīng)較強(qiáng)，龍頭企業(yè)的第三方外拓也明顯更有優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年上市物業(yè)企業(yè)累計(jì)并購(gòu)31項(xiàng)，交易金額約為106.3億元，較2021年交易金額大幅縮減70.8%。其中，國(guó)資背景企業(yè)表現(xiàn)活躍，共參與并購(gòu)事件約11宗，涉及金額59.3億元，占全年并購(gòu)金額55.8%。
這其中，最為典型的例子是華潤(rùn)萬象生活。
2022年，華潤(rùn)萬象生活做了禹洲物業(yè)、祥生服務(wù)、中南服務(wù)等大單的收并購(gòu)，合計(jì)并購(gòu)金額達(dá)到45.8億元。也由此，華潤(rùn)萬象生活的管理規(guī)模得到了相應(yīng)的提升，這也是其未來幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的動(dòng)力。
以此為增長(zhǎng)曲線，物業(yè)企業(yè)中，背靠?jī)?yōu)質(zhì)母公司且本身具有較強(qiáng)口碑的物業(yè)企業(yè)，將可能在未來獲得估值修復(fù)的機(jī)會(huì)。
“未來肯定是分化的，龍頭的機(jī)會(huì)要比其他的多得多。2023年我覺得報(bào)表健康，而且沒有被抽血的企業(yè)，估值肯定是會(huì)得到相應(yīng)體現(xiàn)的。其實(shí)去年開始，這種趨勢(shì)也在持續(xù)。”一位境外投資機(jī)構(gòu)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。
中信證券在近期的一份研報(bào)中，也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。
中信證券認(rèn)為，看好同樣受益于信用新周期的物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)預(yù)計(jì)將受惠于交付面積穩(wěn)定和房企信用穩(wěn)定，應(yīng)收款負(fù)擔(dān)增加的局面可能改變。部分和A股房企相關(guān)聯(lián)的物管公司可能受益于關(guān)聯(lián)方經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)績(jī)可能上行。中信證券表示，看好物業(yè)管理藍(lán)籌的投資機(jī)會(huì)。
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