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在10月北京二手房網(wǎng)簽量跌破“榮枯線”后，枯榮線11月這一下行趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。北京根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，手房11月北京二手房網(wǎng)簽12545套，月成環(huán)比上漲17.8%，交重同比上漲16.7%。回背后和“銀十”低迷狀態(tài)相比，格降11月北京二手房成交量有所回升。枯榮線
但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，10月的長(zhǎng)假效應(yīng)，以及9月積壓需求的繼續(xù)網(wǎng)簽，帶來(lái)了這波趨勢(shì)回升。而量增價(jià)跌則是當(dāng)前北京二手房最真實(shí)的寫(xiě)照，成交量萎縮帶來(lái)更多“降價(jià)”房源的出現(xiàn)。價(jià)格降10%才會(huì)有帶看，也讓市場(chǎng)情緒跌至低點(diǎn)。
長(zhǎng)假效應(yīng)帶來(lái)成交回升
1.2萬(wàn)套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線”，11月北京二手房月度網(wǎng)簽重回“榮枯線”上。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，低于1.2萬(wàn)套在年內(nèi)共出現(xiàn)5次，也就是說(shuō)，年內(nèi)有將近一半月份的月度網(wǎng)簽都處于“榮枯線”之下。
今年1月，北京二手房成交量?jī)H為8308套，較2022年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，跌幅更是超過(guò)50%，且8308套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也是罕見(jiàn)的歷史低點(diǎn)。
今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量有所回升，達(dá)到15316套。3月北京二手房網(wǎng)簽量為22192套，而4、5月的網(wǎng)簽量分別為13928套、12982套，環(huán)比降幅分別為37.2%、6.8%。自今年6月開(kāi)始，北京二手房網(wǎng)簽量持續(xù)低迷，月度網(wǎng)簽皆處于“榮枯線”之下。
在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波回暖，9月北京二手房網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)超30%。但進(jìn)入10月，這一回暖勢(shì)頭戛然而止，北京二手房網(wǎng)簽量再次跌破“榮枯線”。
“北京二手房年內(nèi)網(wǎng)簽量整體呈現(xiàn)‘前高后低’的持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)‘開(kāi)局即巔峰’。”一頭部中介昌平回龍觀片區(qū)負(fù)責(zé)人賈波告訴北京商報(bào)記者，積壓需求釋放是年內(nèi)2、3月份網(wǎng)簽量回升的核心，9月北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策也帶來(lái)了一定需求的釋放，二手房網(wǎng)簽量才會(huì)有明顯增長(zhǎng)。但就市場(chǎng)而言，年內(nèi)整體復(fù)蘇動(dòng)能不足，市場(chǎng)仍以低溫為主。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示認(rèn)同。他表示，11月市場(chǎng)網(wǎng)簽量繼續(xù)低迷，雖然相比10月網(wǎng)簽量有所回升，但是主要原因是10月的長(zhǎng)假效應(yīng)，以及9月積壓需求的繼續(xù)網(wǎng)簽。整體來(lái)看，當(dāng)下市場(chǎng)成交持續(xù)處于低位。“剔除國(guó)慶長(zhǎng)假影響，11月與10月北京二手房的成交基本持平。”
“價(jià)格打九折才會(huì)有帶看”
“量增價(jià)跌是當(dāng)前北京二手房最真實(shí)的寫(xiě)照，尤其是成交量萎縮帶來(lái)更多‘降價(jià)’房源的出現(xiàn)。”朝陽(yáng)望京板塊商圈經(jīng)理羅威告訴北京商報(bào)記者，經(jīng)歷9月短暫復(fù)蘇之后，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)主要呈現(xiàn)兩個(gè)特征：成交量萎縮、掛牌價(jià)下調(diào)。
在羅威看來(lái)，成交量萎縮的原因在于買(mǎi)賣(mài)雙方需求難以匹配，二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，可參考值主要以前期同小區(qū)售賣(mài)房源為主，這也形成市場(chǎng)慣例，當(dāng)市場(chǎng)下行后，價(jià)格下調(diào)將是階段性調(diào)整。“緊急變現(xiàn)的買(mǎi)方會(huì)選擇降價(jià)出售，持有觀望態(tài)度的則會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，或者干脆下架自己的房源。而買(mǎi)方大部分以觀望居多，降了的還想會(huì)再降。”
從時(shí)間線上看，這波需求的產(chǎn)生主要是年內(nèi)的2、3月份，受市場(chǎng)火熱氣氛帶動(dòng)，部分購(gòu)房者有了“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換想法。羅威稱(chēng)，也正因?yàn)槿绱耍旁斐僧?dāng)下折價(jià)售賣(mài)的市場(chǎng)狀況。
一般置換客群，都是一邊賣(mài)一邊買(mǎi)，遇到條件合適的房子，可以先跟房主談一個(gè)長(zhǎng)周期，大部分在半年左右。只要房子沒(méi)有大的問(wèn)題，半年時(shí)間足夠賣(mài)掉了。但受市場(chǎng)波動(dòng)影響，二手房置業(yè)情緒發(fā)生變化，買(mǎi)了之后房子賣(mài)不出去，即便大降價(jià)房子也很難成交。“部分業(yè)主會(huì)溝通交付延期，但最多也就三個(gè)月時(shí)間，如果不是著急售賣(mài)，多數(shù)人很難主動(dòng)割肉。”羅威如是說(shuō)道。
“當(dāng)下北京二手房掛牌價(jià)下調(diào)，不是解決成交的問(wèn)題，而是只有降價(jià)才會(huì)有人看房。”對(duì)于市場(chǎng)變動(dòng)，賈波直言，門(mén)店代理的幾處“老破小”房源，存在掛牌半年時(shí)間無(wú)一組帶看的情況，近期這幾處房源較之前掛牌價(jià)打九折，才有了帶看的機(jī)會(huì)。“將來(lái)等雙方坐下來(lái)面談，價(jià)格大概率還要往下降一些。現(xiàn)在的北京二手房只要不降價(jià)就很難成交，而且降價(jià)幅度也比較大。”
根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房掛牌價(jià)（麥田覆蓋樓盤(pán)）和上月相比下降0.3%。在掛牌價(jià)下跌的同時(shí)，二手房議價(jià)空間和上月相比也有所擴(kuò)大，11月北京二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大。
市場(chǎng)博弈與政策效應(yīng)衰減
從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)明顯進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)雙方博弈階段，議價(jià)空間增大、“以價(jià)換量”增多，則是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的過(guò)程。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)掛牌量依舊處于歷史高位，其中“老破小”占到極大的比例，隨著此類(lèi)房源居住屬性的減弱，所以只能降價(jià)出售。此外，受高掛牌量影響，買(mǎi)方可選擇空間較大，因此著急出售的業(yè)主只能利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者，縮短成交周期。
“最近是有一些見(jiàn)底跡象，北京二手房市場(chǎng)也進(jìn)入‘底部盤(pán)整’階段，價(jià)格降下來(lái)了，成交量是否有所回升，還要看12月份。”在張大偉看來(lái)，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴(lài)學(xué)區(qū)房需求，過(guò)了4月需求就會(huì)下降。2023年小陽(yáng)春很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，在沒(méi)有利好政策的影響下，二季度市場(chǎng)下調(diào)的原因出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房需求減少外，部分房源價(jià)格上漲，也影響了市場(chǎng)繼續(xù)沖高。買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始博弈。
“除買(mǎi)賣(mài)雙方博弈外，穩(wěn)樓市政策效果出現(xiàn)了明顯衰減。”張大偉稱(chēng)，9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只影響了部分改善需求入市，但對(duì)于換房家庭來(lái)說(shuō)，必須賣(mài)掉二手房才能置換，當(dāng)下二手房掛牌房源已經(jīng)接近17萬(wàn)套，整體中低端房源出現(xiàn)了滯銷(xiāo)現(xiàn)象。
此外，在10月北京房?jī)r(jià)下行的情況下，11月北京二手房?jī)r(jià)格再次出現(xiàn)了下行，市場(chǎng)都在期待針對(duì)剛需的寬松政策微調(diào)，包括已經(jīng)在上海出現(xiàn)的郊區(qū)限購(gòu)微調(diào)，深圳出現(xiàn)的二套房首付調(diào)整，因此市場(chǎng)也期待北京出現(xiàn)更多的寬松政策。
談及2024年小陽(yáng)春的問(wèn)題，張大偉直言，“每年春節(jié)前后北京市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一波小陽(yáng)春行情，但預(yù)計(jì)2024年小陽(yáng)春的熱度將低于2023年”。
來(lái)源：北京商報(bào)
