“南京德基廣場以245億銷售額問鼎全球店王”近日頻頻登上熱搜，從全當國內外媒體驚嘆于這座現象級商業的球店坪效奇跡時，一個問題浮出水面：為何是煙火玄武？
這是德基廣場的厚積薄發，更是街巷解碼基因玄武區商業多元生態孕育的結果。
（南京玄武湖，南京圖源視覺中國）
作為南京的玄武核心城區，玄武區憑借歷史底蘊、商業產業資源和城市更新的活力強大推動力，塑造了獨一無二的從全商業格局——既有高端商業天花板德基廣場，也有潮流社交聚場ist艾尚天地，球店更有金鷹珠江路店、煙火金陵STYLE、街巷解碼基因D9街區、南京曼度年華……，玄武構建起一個兼具國際奢侈、商業潮流時尚、生活方式和文化體驗的商業生態。
而未來，玄武區的商業版圖將迎來更大升級——玄武花園城、百子亭、蓁巷、森林摩爾、梅園地塊等城市更新項目蓄勢待發，將為這片商業熱土帶來更多可能。
2024年，玄武區以105家首店，40余場首發、首秀、首展交出了一份“現象級”答卷，其背后不僅是品牌對區域商業價值的認可，更揭示了"首店經濟"向"首發生態"的升級邏輯。
“首發經濟”政策為商業創新按下快進鍵，《2025城市更新計劃》釋放出百億級空間紅利，玄武區正以“頂流旗艦打頭陣、多元生態筑基底”的謀局，書寫一場老城復興的商業革命。
一、煥新生態，玄武商業多元格局
頂流商業的誕生，從來不是一蹴而就。
在南京玄武，一座德基廣場足以讓人驚嘆，而當我們將視角放大，會發現整個區域正構建起一幅更具層次感的商業版圖：頂奢地標、潮流聚場、生活方式空間、文化體驗場景，多種商業形態并存，賦予城市消費更多可能性。
// 高端商業標桿：德基廣場的引領作用
作為中國乃至全球最成功的高端商業項目之一，德基廣場通過“商業+藝術+科技”的創新模式，實現從“購物勝地”到“文旅地標”再到“生活方式”的客群認知，成為城市級消費文旅目的地，持續吸引多元化客群，為行業提供了可借鑒的標桿案例。
其成功之處在于構建了"首店+首展+首秀"的三維矩陣：首店吸引流量，首展塑造話題，首秀強化體驗，形成"流量-留存-轉化"的商業閉環。
在品牌首店方面，德基廣場始終是高奢品牌進軍南京的首選之地，2024年場內113家品牌店鋪更新，占整個廣場全部品牌近三成，并以54家首店的驚人數量，充分地展現其強大的品牌吸引力和市場影響力。
在首展首秀方面，位于德基廣場二期8F的德基藝術博物館，不同于“藝術Mall”或“策展型敘事”的商業概念，是一座真正意義上的博物館——在2023年即入選中國博物館百強榜，且作為全國首個真正意義上的“夜間博物館”，實現了365天不閉館、每晚開放至22:30，節假日重磅大展更是延長開放至次日凌晨3:00，成為全球每年開放時間最長的博物館之一。
館藏“最代表南京的風俗長卷”《金陵圖》，全球首創的“人物入畫，實時跟隨”的觀展模式，為觀眾帶來獨一無二的沉浸式“穿越”體驗；集中展示了包括莫奈、畢加索、馬蒂斯、常玉、趙無極等百余位世界級藝術巨匠的“花卉”主題油畫展“動靜無靜:花卉靜物三百年”，更是被譽為“全球30年以來最有影響力的花卉靜物展”；而2024年底盛大啟幕的世界先鋒數字藝術家Beeple的全球首次展覽，更是吸引了全球目光，成為藝術界的一大焦點。
強大的奢侈品牌矩陣，閃電般的首店進駐更新速度，再加上無比豐富的業態與人群覆蓋，德基廣場以高奢作為“基本盤”，構建起獨一無二的品牌護城河。從兼具口味與流量的米其林餐廳的引進，到一系列高頻更新的潮流快閃以及VR/AR新銳科技的場景體驗，這里不僅是高端消費的最佳之選，更是引領精致生活和Z世代潮流風向的年輕能量場。
贏商網觀察認為，德基廣場的“頂流效應”早已超越銷售額數字本身，其首發經濟的持續引爆，正在為玄武區乃至整個南京構建更具標識度、更具競爭力的商業版圖。以德基為核心，玄武區的商業格局正在向更高能級擴展。
// 潮流社交聚場：ist艾尚天地的年輕力法則
不同于德基廣場的高端奢享，一街之隔的IST艾尚天地，選擇了一條更“叛逆”的路徑，旨在撕碎傳統商業的標準化劇本，通過極致場景重構“人、貨、場”的關系，以差異化敘事重寫客群鏈接的密碼。23年底，項目完成調改，從品牌矩陣到空間場景，全面向年輕化傾斜，精準契合新一代消費者的潮流偏好。一批極具年輕態度且自帶流量的國潮品牌入駐，包括MEDM、WHOOSIS、BIPOLAR、HAONANHUANG、GirlsMarket等，迅速在年輕客群中建立認知并引發傳播。餐飲樓層在保留原有首店品牌特色餐飲的基礎上，精準捕捉新興餐飲趨勢，引進了Ameigo梅果·云貴川bistro、胡叨叨砂鍋焗海鮮、一浦·手打熟成牛肉厚餅等人氣排隊餐飲。25年，IST將聚焦“主理人孵化”模式，展現革新活力。4F將以“樓尚”品牌打造全新商業生態，培育主理人，為優秀創作方案提供支持，鼓勵通過多元化對話與實踐，探索未來敘事的更多可能性！IST不僅是商業空間，更是南京年輕潮流藝術的策展地，一個讓年輕人找到歸屬感、持續探索驚喜的潮流磁場。
// 濱湖生活美學：金陵STYLE的都市度假范本
金陵STYLE坐落于玄武湖畔，緊挨太陽宮、情侶園，是江蘇省重點文化旅游項目，也是南京旅游集團首個將“自然生活”與“藝術體驗”融合的文旅消費項目。該項目歷時3年，結合紫金山的“山”和玄武湖的“水”，打造出一個山水自然、潮店云集的商業街區，更將城市文化脈絡融入到了這個有“溫度”的人文體驗空間。
相比傳統購物中心的封閉感，金陵STYLE更像是一座“無界限”的生活方式綜合體，將餐飲、運動、社交、文化體驗交融于一體，讓消費者在湖光水色之間體驗沉浸式都市微度假。這里不僅聚集了眾多精品咖啡館、輕餐酒吧，還成為南京戶外騎行、寵物友好消費、周末微旅行的熱門打卡地。
金陵STYLE堅持高品質運營、高質量發展，為市民游客帶來全新消費體驗和美好生活方式，用浪漫生活抒寫美好生活新期待，助力南京國際消費中心城市建設。
// 金鷹珠江路店、D9街區、曼度年華煥新升級
傳統商業空間的改造升級，是玄武商業煥發新生的重要動力。作為城市辦公、休閑購物聚集地，金鷹珠江路店憑借核心區位+精細化運營，持續鞏固其在南京商業版圖中的競爭力。
項目與地鐵1號線珠江路站無縫對接，加之雙主干道交匯，高頻吸引商務、年輕客群。南京首塊雙4K全面超高清戶外大屏，“珠江1號&Bigger Tang”提供沉浸式品牌展示，造潮流文化、品牌發布、社交活動的多維空間。
以微信公眾號為用戶圈層核心池，深耕挖掘粉絲增量；以視頻號、抖音、小紅書、微博為粉絲蓄力池，同頻上線重要節點檔期內容，通過不同社交媒體APP的傳播優勢，吸引用戶注意力，打造多元化自媒體矩陣。
依托地鐵經濟+數智營銷+年輕潮流，金鷹珠江路店正成為南京商業煥新的典型樣本，持續探索商業與城市融合的新可能。
D9街區曾只是被視作“閑置資源”的老舊廠房，與一路之隔熱鬧非凡的總統府、1912街區相比，顯得落寞寂寥。而如今，在南京玄武文旅集團的匠心打造下，它已華麗轉身，成功蛻變成為一個集工業遺產、文化旅游、現代商業、設計產業于一體的多元化時尚綜合體。成功引進 30 余家商業品牌，以多國料理為特色，其中包含江蘇首店3家、南京首店5家、玄武首店3家。通過引入前沿新材料、新技術，街區的空間布局得到優化升級，功能業態更加豐富多元，實現了從陳舊到新穎、從單一到多元的全方位轉變，成為城市更新進程中功能再造的經典案例，也為其他城市的類似項目提供了可資借鑒的寶貴經驗與成功樣板。
1928·曼度年華聚焦南京這座六朝古都的多元文化，全力打造融合生活體驗、潮流文化、藝術熏陶的文化生活街區。開創園區、校區、景區、社區“四區融合”的發展新模式，集“消費體驗”、“文旅休閑”、“鄰里體驗”于一體的潮流生活新風向、休閑消費新地標。匯聚本地文化創意的前沿力量，將文創社交融入運營，致力于打造一個藝術走入大眾，文旅深入體驗的“文創整合平臺”。
這一系列商業空間的迭代升級，不僅提升了玄武區的商業活力，也讓這片區域成為南京商業模式創新的試驗田。當傳統商圈煥新，消費體驗升級，商業生態逐步完善，玄武的商業潛力正被持續釋放。
而隨著城市更新的持續推進，玄武區的商業版圖還將迎來更深層次的重塑，也將崛起一批商業新勢力。
二、 未來可期，城市更新賦能玄武商業
在《2025年南京市城市更新項目實施計劃》的推動下，玄武區正通過“留改拆”并舉的策略，讓商業煥新與城市文脈保護、民生改善協同共進，打造宜居、宜業、宜游的新消費場景。
從即將落地的玄武花園城，到承載百年文脈的百子亭，再到串聯四牌樓與珠江路的蓁巷-將軍巷更新項目，一批標志性城市更新項目正蓄勢待發。與此同時，鐘嵐里商旅綜合體（即梅園地塊）、小松濤巷片區等項目也在加速推進。
// 玄武花園城：生態與商業共生，構建“都市綠洲”
作為玄武新中心的重點項目，玄武花園城以“自然、人文、探索、共創”為核心理念，探索可持續城市生活方式。
在“RE 生活提案”理念的引領下，項目不僅打造了可持續騎行友好空間、屋頂聽風花園、天文觀測臺等特色場景，用自然場景將可持續具象化。還規劃了新零售商超盒馬鮮生，超 3000 ㎡親子主題樂園X-space，幸福藍海星空與海主題概念店，MINISOxTOP TOY 落地 PINK 主題定制店，大眾書局落地書香趣游主題定制店等主力品牌，形成一個高品質、年輕化、多元化的都市生活中心。
今年5月，項目將通過場景交互，呈現美學生活容器與沉浸式松弛公共空間，在與品牌及消費者共創中，帶來「花園城·RE」系列震撼開篇。
玄武花園城正以“首發經濟”“24小時活力示范商圈"“國際特色會客廳"為引擎，探索城市高質量更新發展的更多可能。贏商網認為，玄武花園城未來有望成為新玄武片區消費能級提升的重要支點。其將以首店首展首秀為核心打造“首發經濟高地"，引入主理人品牌、網紅業態，延展夜間內容場景，打造具有國際視野與在地融合的“城市會客廳"。這不僅將為紅山及玄武片區注入消費新活力，也有望成為南京高品質商業樣本的又一突破性創新范例。
// 百子亭：修舊如舊，打造南京文化新地標
百子亭是南京第三批城市更新試點項目，其南區遵循“修舊如舊”原則，北區為新建建筑。項目定位“南里靜，北里鬧”，未來將成為南京藝術、文化、社交的新地標。
這里承載了南京近百年的文化記憶，曾是書畫大師徐悲鴻、傅抱石等名流政客的居住地。如今，通過“修舊如舊”的保護性更新，百子亭正逐步煥發新生。
未來，項目將引入潮流首店、品牌旗艦店、音樂演出等多元業態，打造“城市會客廳”與新一代文化消費地標。與此同時，項目還將帶動周邊老舊小區的增值升級，推動城市更新與民生改善雙向賦能。
// 鐘嵐里商旅綜合體（梅園地塊）：打造南京版“安縵”
坐落在長江路文旅集聚區核心地段的鐘嵐里商旅綜合體，周邊總統府景區、江蘇省美術館等文博場館、歷史景區集聚，坐享豐沛的文旅資源。地塊內共保留17棟民國建筑，多為兩三層的磚木洋房，歷史文化底蘊豐厚。
為打造城市新名片，玄武文旅集團攜手頂級旅宿品牌嘉佩樂酒店集團，由普利茲克建筑獎獲得者David Alan Chipperfield擔任總設計師、澳洲傳奇事務所Layan Design Group擔綱新建酒店設計、親生物設計追求者新加坡Brewin Design Office出任歷史建筑內別墅客房設計，共同將項目打造成彰顯歷史特色，集高端酒店、酒店式公寓及相關配套于一體的城市文化地標。此次項目不僅承載著對高品質生活的追求，更融入了對本地文化的深刻理解與尊重。
面對文旅消費的新需求，把鐘嵐里項目打造成“旅游目的地”是當下酒店發展的新方向，玄武文旅集團希望可以通過優雅的設計、卓越的服務和個性化的體驗，為旅客帶來更有深度的文旅體驗。下一步，將持續挖掘酒店與在地文化連結，創造更多糅合本土特色的互動體驗，給住客帶來更多美好的回憶。
—— 結語 ——
城市更新，不止商業，更關乎生活方式的迭代。
從商業煥新到文旅升級，從生態融合到民生改善，玄武區的城市更新，不僅僅是商業體量的擴張，而是生活方式的全面升級。
德基廣場的輝煌，既是玄武區商業生態厚積薄發的結果，更是未來這片土地無限可能的序章。
2025年，隨著玄武花園城、百子亭、蓁巷-將軍巷、鐘嵐里等項目逐步落地，玄武區的商業版圖將迎來歷史性升級。
當城市煥新遇上商業創新，玄武區的商業精彩繼續。
