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上周五，10月官方數(shù)據(jù)出爐，曾經(jīng)的全面下跌趨勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)：
北京、深圳、上海、廈門、成都、重慶、杭州、武漢這個(gè)8月城市，已經(jīng)出現(xiàn)了上漲。
北京以1%的成績(jī)領(lǐng)漲，給了市場(chǎng)不少信心。
瞬間，官媒口徑信心爆棚，專家指出「拐點(diǎn)已經(jīng)來到」。
房地產(chǎn)真的火爆到回暖了嗎？
拐點(diǎn)已經(jīng)來了？
我把真實(shí)的數(shù)據(jù)擺出來，咱們客觀的看看。
01、小幅反彈 「止跌」還早
??先看新房，
截止11月16日當(dāng)周，北上廣深共計(jì)銷售75萬平米，比前一周多賣3.3萬平米，漲幅4.6%，同比去年漲幅48%。
從銷量上看沒有繼續(xù)下跌了，但是反彈的動(dòng)能且在下跌，峰值出現(xiàn)后，也就是10月30日后，到11月第一周的跌幅很大，36%的下跌，這次反彈幅度只有4.6%，反彈微弱。
對(duì)比924刺激之后增速，發(fā)現(xiàn)，峰值（10月）之后，上漲動(dòng)能已經(jīng)從92%降至4.6%，上漲的動(dòng)力確實(shí)在減緩。
不過好消息是，成交量依舊處于擴(kuò)張期。
今年以來，平均每周賣出50萬平米，上周一共賣了75萬平米，說明強(qiáng)刺激的效果依舊繼續(xù)，藥效依舊存在。
和517刺激相比，藥效持續(xù)的時(shí)間更久，517刺激后8周左右藥效減退，上周統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也是924刺激后的第8周，但是效果看，明顯強(qiáng)于517。
新房的銷量正處在十字路口，未來兩周將驗(yàn)證新房未來走向。
再看新房?jī)r(jià)格，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比同比并沒有止跌。10月的銷量是近年最強(qiáng)的，但是這樣的量都沒能把價(jià)格拉起來，說明未來價(jià)格想上漲，需要更大的成交量，需要更多耐心。
??二手房方面，
深圳和北京合計(jì)上周一共售出5812套房源，比前一周少賣了281套，降幅4.6%。與去年同期相比多成交61%，二手房成交量雖然增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，但是成交量依舊強(qiáng)勢(shì)，且比上一周降幅減緩。
價(jià)格方面，10月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，對(duì)比9月，有明顯上漲，漲幅北京1%，深圳0.7%。
二手房從此前的「放量下跌」，轉(zhuǎn)變成「微漲」。但是跟去年10月相比，二手房?jī)r(jià)格依舊在大幅下跌，北京跌了8.4%，深圳跌了10.9%。
「止跌」尚待時(shí)日。
02、北京價(jià)格何時(shí)抬頭
減稅政策宣布12月落地，
但在11月13日契稅新政發(fā)布的當(dāng)天，從安居客線上表現(xiàn)來看，全國(guó)一二手房在線找房數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了上漲。
二手房市在線找房熱度7日環(huán)比大漲6.6%；新房在線找房熱度的7日環(huán)比則有超過10%的漲幅。
昨天夜里北京宣布取消非普限制。
在北京，二手房140平米以上成交占比大約在8%左右。看著不多，但是實(shí)際影響卻不小。
以前140平方米以上的非普通住宅，哪怕只是套遠(yuǎn)大新，總價(jià)定1200萬，房東購(gòu)入價(jià)800萬，僅差額增值稅已高達(dá)20萬以上。新政落地，直接影響這8%的二手房成交，平均單套減少的增值稅有望超過20萬！
可以預(yù)見，那些被增值稅困住的改善，這一波怕是要?jiǎng)右粍?dòng)了。
這波需求釋放，未來北京掛牌和成交將持續(xù)再火一陣。但是對(duì)價(jià)格顯然沒有任何拉動(dòng)作用，反而會(huì)因?yàn)楣?yīng)量的增加，讓北京二手房?jī)r(jià)格持續(xù)承壓。
所以，北京的房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)在「以價(jià)換量」的情況。
那么，北京什么時(shí)候「止跌」呢？
其實(shí)關(guān)鍵還是要看市場(chǎng)信心。
當(dāng)下市場(chǎng)受政策影響強(qiáng)烈，但是政策只能減緩下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)真正的轉(zhuǎn)變，那個(gè)拐點(diǎn)的出現(xiàn)一定是市場(chǎng)信心的回歸，大量資金入場(chǎng)。
只要預(yù)期扭轉(zhuǎn)，成交量上漲勢(shì)必會(huì)影響價(jià)格！即
牌量增加——以價(jià)換量——救市加大——二手房成交量放大——信心扭轉(zhuǎn)+掛牌量減少——觀望者跑步入場(chǎng)——二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升
我們現(xiàn)在還在成交量放大階段徘徊。
不過咱們從更長(zhǎng)的時(shí)間維度看，北京的掛牌量（供應(yīng)量）的確減少了：
2024年5月份，北京二手房掛牌量是17萬套；
2024年7月份，北京二手房掛牌量是16萬套；
2024年10月份，北京二手房掛牌量是13.47萬套；
2024年11月份，截至目前，北京二手房掛牌量是12.9萬套；
依照目前的趨勢(shì)和政策釋放節(jié)奏，接下的12個(gè)月，北京樓市大概率會(huì)走出震蕩復(fù)蘇的行情。
有專家預(yù)計(jì)到2025年年末或2026年上半年，北京樓市二手房?jī)r(jià)格才會(huì)有明顯的上漲，但是漲價(jià)已經(jīng)不是普漲，或者一個(gè)幅度的增長(zhǎng)，市場(chǎng)分化已經(jīng)形成，咱們邊走邊看吧。
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