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上海，性長行穩2024年10月30日——日前，市場思多部門打出一套組合拳，周期周期資管致遠力促房地產市場止跌回穩，物業行業環境也迎來積極變化。管理然而，秉持在資產價值增長趨緩的全局新常態下，如何達成資產保值增值目標成為業主方和投資者的性長行穩關注重點。鑒于此，市場思10月30日，仲量聯行在其主辦的“中國商業地產30周年發展高峰論壇”上重磅發布《厚積薄發，重塑韌性：中國商業地產物業與資產管理》白皮書（以下簡稱“白皮書”），旨在從資產管理視角，深入剖析如何拓展物業管理服務邊界。
仲量聯行中國區物業與資產管理部總監李從越表示：“繼去年《行舟綠水前：物業與資產雙碳管理》白皮書之后，我們再度針對物業與資產管理領域的熱點議題發布研究成果。過去幾年間，行業經歷了從‘講好故事’回歸到‘做好服務’的過程，當前，物業管理機構需要在履行傳統職能的基礎上，增加資產管理思維，進行全局性、長周期規劃，唯有‘篤實’和‘創新’，方能穿越市場波動，行穩致遠。”
物業管理需由“輔助者”變身“經營者”
白皮書指出，在市場下行和存量時代的雙重影響下。領先的管理優勢和長周期規劃視角對資產價值的影響力進一步凸顯。傳統物業管理往往注重日常的設備維護、清潔和安保等基本服務。然而，隨著市場環境的復雜化，單純的維護已無法保障資產的長期收益，迫切需要在服務內容增加的基礎上實現思維模式的進化。在資產管理邏輯下，物業管理機構的角色實質上已經由輔助者轉變為經營者。意味著物業管理方應當具備更為前瞻的戰略視野，通過前介物管顧問，在項目的規劃和設計階段就提前介入。
而在項目運營過程中，物業管理的職責也不再僅僅局限于對客戶需求做出被動響應，而要通過優化租戶結構、提升租賃業務的穩定性與收益表現，為業主方提供更多價值。這就要求物業管理團隊也要具備與租賃相關專業知識，能夠通過與租戶的緊密溝通，把握需求和行業趨勢，幫助項目適時調整策略以應對市場變化。仲量聯行認為，在市場下行時，與一味壓縮物業管理成本相比，引入具備資管邏輯的成熟物業管理戰略才能從根本上解決問題，系統性地提升資產的整體運營效率與長期收益，使其在全生命周期中實現增值保值。
資本性改造是保值增值重要支點
“目前，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，樓齡超過10年的辦公樓約占半數。一些項目的空調、供電等系統因設備老化，能效低下，不僅面臨高昂的維護成本，硬件條件更與用戶當前的需求存在斷層。” 仲量聯行中國區辦公樓市場研究負責人米陽表示，“針對這一情況，資本性改造是有效延長建筑使用壽命，提升運營效率和資產價值的關鍵。”資本性改造不僅能提升建筑硬件水平，還能通過改進空間設計、設施布局等，優化租戶的使用體驗，從而增強項目的吸引力和市場競爭力。
但資本性改造并非只是簡單的設備更換，而是一個需要詳盡規劃和成本回收測算的復雜過程。業主可以根據建筑的設備壽命、市場環境和未來需求，合理安排資本支出，確保投資回報最大化。在實施資本性改造時，業主不僅要考慮硬件設施的性能，還需權衡不同方案的經濟可行性和資金回收期。根據仲量聯行的觀察，關注建筑的中期維護與小規模改造的短期計劃以3至5年為周期，而著眼于整體設施全面升級的長期計劃則以40至50年為周期。
踐行“以人為本”，實現資產收益最大化
傳統物業管理模式主要聚焦于“硬件”，而在一定程度上忽略了“軟服務”。實際上，“以人為本”的個體體驗已經成為了影響租賃需求和消費需求的關鍵因素。因此，白皮書提出，物業管理團隊應深入理解租戶和個人的行為邏輯，將服務從簡單的“管家式”職能提升到更具經營性質的戰略合作伙伴。通過提供個性化和定制化的服務，業主方不但能夠吸引更多的租戶和顧客，更將有力提升忠誠度和滿意度，進而實現租賃需求的穩定增長。
與此同時，仲量聯行認為，通過精心服務于“客戶的客戶”——即直接享受服務體驗的人群，能夠顯著增強整個物業項目的綜合價值。例如，打造一個融合文化、藝術和社區活動的多元化環境不僅能夠增強企業員工的歸屬感，強化租戶粘性，還能為整個樓宇及其周邊區域注入更多活力和凝聚力。高效的辦公空間和良好的社群生態必將促使租戶長期續租，提升項目競爭力，業主方能夠最大限度地發揮其資產的價值，最終實現資產收益最大化。
“隨著房地產發展新模式的加速構建，物業與資產管理行業將在中國房地產行業中發揮愈發重要的作用。隨著‘雙碳’目標的提出，綠色物管已經成為不可逆轉的趨勢；物聯網、大數據、人工智能等前沿科技正在推動物業管理從粗放型向精細化、個性化轉型；同時，精簡管理架構，減少冗余的人工配置，通過網絡協作和服務外包實現高效運營也將為越來越多的項目所采納。展望未來，中國有望在綠色化、科技化和輕量化等方面成為全球物業管理行業的引領者。”李從越最后總結道。
