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哈嘍大家好，北城我是米上血拼哥！
自打“930新京8條”以來，首付首付比例下調，兩居臨鐵買房突然變得沒那么高不可攀了。北城
大北京，米上以前怎么都得一百萬左右的首付首付突然之間來到幾十萬，上車資格也從五年變成三年/兩年了。兩居臨鐵
但是北城！首付不到50萬能買的真剛需新房依舊不多！尤其在熱門板塊！
北京北五環外！緊抱海淀大腿的昌南，首付約45萬左右能買到兩居，你敢信？！
而且臨鐵距離只有600米左右！
這個新房就是最近兩個月賣的挺火，關注度也很高的建發觀堂府。
建發觀堂府從去年年底就開始火了，首批1100多套房，9月底就賣了600多套，小戶型基本售罄。
很快，建發觀堂府又出了二期泊玥，
配套不變，據說產品力升級「黑科技」，又是一波暗戳戳“降價”。
總價不到300萬，北五環外能買到什么樣的房子？來看看！
No.1 軌道交通配套硬核
建發觀堂府位于新城東區，到昌平線北邵洼站直線距離約600米。
從北邵洼站出發，6站生命科學園、7站西二旗、9站上地。
預計到今年年底，昌平線南延，可到達北三環的薊門橋。
昌平線高效連接中關村軟件園、永豐產業基地、翠湖科技園、生命科學園、未來科學城等一眾高新技術產業園區，覆蓋百度、網易、快手、字節等互聯網大廠，還有騰訊的新地也在昌平線沿線。可以說對大廠打工人非常利好。
昌平的位置可以說是左右逢源，西靠海淀高科技園區，東臨朝陽的繁華商圈，兩邊都是錢袋子鼓鼓、產業興旺的地方，昌平自然也跟著沾光。
昌平自身產業發展也是有目共睹的。朱辛莊的小米基地都建得差不多了，科學園三期也在緊鑼密鼓地趕進度。
北邵洼這個位置在沙河板塊比較靠北，但是基礎設施和生活配套已經有規劃了，剩下的交給落地時間。
按照規劃，昌平新城東區將建設成為“首都北部消費新地標”，是北京29個城市級消費中心之一，就是說商業會是一大特色。
觀堂府的北側就是規劃建面約120萬平的特色商街和商業MALL（小道消息說是大悅城）。
教育方面，板塊內引入十二年一貫制的清華附昌平學校，學校建面約12萬平方米，同時設有國際部。觀堂府項目也配建了一個幼兒園，另外區域內還規劃了20余所中小學和幼兒園，未來教育配套會愈發完善。
醫療方面，西側約3公里有三甲級的昌平中醫醫院，還計劃引入一所綜合三甲。
No.2 產品升級 但略顯擁擠
建發觀堂府項目一共3個住宅地塊，二期「泊玥」為西側地塊，東側為一期項目。
觀堂府的體量很大，光是一期就有1108戶。
二期泊玥規劃11棟樓，共734戶，5-15層洋房加小高層的組合，容積率2.2。
這里就忍不住吐槽北城的容積率了，如今面對順義、房山動輒2以下的容積率，這個2.2的容積率和15層的限高，著實看著擁擠了點，不過也沒轍，說讓看好這里的人多呢。
↑左側就是二期
一期小戶型已經售空，目前主力在售戶型為132-186㎡的改善四居。
整個二期的產品面積段鎖定在建面約83～188平方米的三到四居，是更純粹的改善社區。
不過也有300萬以下的兩居撿漏！
另外，據傳二期上了黑科技，實際面積更多了。
血拼哥了解到，二期的戶型都配備了南向的飄窗和北向的設備平臺，也就是戶型圖上紅色框內面積。這部分面積不計入產權面積，因此，可以說建發觀堂府二期在戶型設計上確實增加了一些贈送空間。
約63平兩居，麻雀雖小五臟俱全。
餐客廳一體，入門還有玄關收納，衛生間干濕分離，整個戶型雖然小，但是除了衛生間，其他全明。
約74平兩居據說剩余非常少，跟64平比，面寬更寬，衛生間三分離，北側送面積更大。
此外，主力戶型83-188平：
83㎡三室兩廳一衛：南北通透+全明格局，客廳面寬達到了3.75米，餐客一體式設計，L形廚房，拿洗切炒的動線很合理。
95㎡三室兩廳兩衛：南北通透，室內采光好，南向三面寬，總面寬約9.4米。主臥是套間設計，有獨立家政間。南側有3個飄窗，北側有1個拓展平臺。
110㎡三居兩廳兩衛：戶型和95㎡基本一致，但是更寬敞，入口處增加獨立玄關，主臥可分出獨立衣帽區，家政間的面積也明顯大了很多，整體舒適性更高。
社區配建這塊，一期的配套是兒童娛樂和瑜伽館，二期是私人會客廳和游泳館，可以和一期形成互補，整體小區調性挺高端，希望屆時能無障礙互通。
No.3 性價比如何？
建發觀堂府銷售指導價5.5萬/㎡，一期的網簽均價4.64萬/㎡。二期目前的網簽均價45172.7/㎡
二期預計2027年6月交房，比一期晚10個月。
南邵比較熱門的新房項目還有北側的梧桐山語，不過距離地鐵遠，網簽均價44536.79元/㎡。
兩個樓盤距離最近的地鐵口都是北邵洼，梧桐山語是純剛需定位，而觀堂府體量更大，產品定位兼具剛需和純改善。
南側400米是招商都會灣小區，這是觀堂府二手房最大的競爭對手。掛牌均價4.8萬/㎡，成交在4.6萬/㎡左右，和觀堂府一期網簽價持平，但產品方面肯定是觀堂府更有競爭力。
距離觀堂府更近的北京風景，成交以110、120平米三居為主，單價3.4~4.4萬/㎡，但是社區環境和產品力與觀堂府有很大差距。
