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后沙峪溫榆河地塊是人搶近年來順義優質的地塊之一。
兩天內，刮起順義成功出讓三宗地塊。調規地塊
2月27日，順義順義區后沙峪鎮溫榆河生態走廊SY00-2101-2007、也沒2008地塊正式開拍，人搶交易起拍價60.24億元，最終由華潤置地以底價拿下該地塊，成交樓面價35007元/平方米。值得關注的是，這塊地容積率僅1.01，控高24米，這在北京市場極為罕見。
此前一天，北京順義新城0201街區東風商場片區兩宗地塊也均以底價出讓。北京天竺房地產開發有限公司與北京順義新城發展有限公司聯合體26億元競得其中的住宅及托幼用地，商業用地則由北京順義商業集團以5.64億元摘牌。
中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，綜合來看，這兩天出讓的順義住宅用地都比較優質，今天出讓的溫榆河地塊是片區內稀缺的墅質用地，而順義新城地塊是地鐵盤，周邊商業云集。
華潤拿下低密溫榆河地塊
后沙峪溫榆河地塊是近年來順義優質的地塊之一。
該地塊總用地面積17.04公頃，地上建筑規模17.21萬平方米。其中2007地塊用地面積6.55公頃，地上建筑規模6.62萬平方米，2008地塊用地面積10.49公頃，地上建筑規模10.59公頃，兩宗地塊容積率均為1.01，限高均為24米，局部27米。
這是10年后，順義中央別墅區再次供出容積率趨近于1.0的宅地。上一次出讓容積率1.0的宅地還要追溯到2014年，廣宇發展以29.3億摘得的順義新城第21街區地塊，即后來的優山美地D區。
在多位業內人士看來，自北京實施限墅令后，低密住宅地塊一度稀缺。此次出讓地塊容積率僅 1.01，堪稱北京市場獨樹一幟的存在。
“該地塊以1.01超低容積率、24米限高及雙地塊聯動開發的規劃優勢，成為六環內近年來罕見的低密墅居用地。比前一天出讓的東風商場片區多業態地塊來說，本宗地塊更加純粹，是單純的R2二類居住用地。” 張凱表示，背靠溫榆河公園，此次地塊區域內綠化覆蓋率超過60%，超低容積率將會成為北京近些年來罕見的低密生態住宅用地，且順義溫榆河板塊本身就是北京高端住區的代名詞，未來產品具有稀缺性，溢價空間充足。
不僅如此，為了給房企減負，2月8日，北京規自委順義分局對該地塊做了補充公告。
公告指出，2007、2008地塊內部道路位置，可優化調整，兩地塊規劃指標整體核算。這意味著原本只屬于2008地塊的街坊路可以按照市場需求靈活設計布局，甚至可以將兩地塊作為一個整體開發，對于開發商來說能夠降低開發成本，獲得更豐厚的利潤空間。
縱觀溫榆河板塊內的墅質新房，呈現“斷供型稀缺”狀態。其中龍湖滟瀾山容積率0.79、優山美地容積率1.01、龍灣別墅容積率0.62，均已清盤；中鐵諾德閱墅容積率1.01，去化率超70%。
改善類項目中的保利建工·星宸和煦容積率為2.0、和光瑞府容積率2.5，已經快要清盤。
不過，在此次地塊北邊直線距離4公里處是懋源于2024年9月以43.2億元底價競得的后沙峪西泗上村棚改地塊，容積率為1.1，進展緩慢，至今未開盤。西泗上村地塊成交樓面價為2.5萬/平方米，比此次地塊單價低1萬元，但溫榆河地塊正處于別墅區核心位置，周邊環境和配套都算別墅區的天花板級別。
此外，板塊內高凈值客群沉淀深厚。中指研究院數據顯示，2024年順義新房成交5215套，居全市首位，其中后沙峪板塊以5.7萬元/平方米均價貢獻774套，突出了高端購買力的持續釋放。“在此背景下，華潤入局將有效填補六環內近新房別墅市場的空白，形成對望京、中關村外溢高凈值客群的強吸附力，并為順義高端住宅市場提供新的供給選項。” 張凱表示。
東風地塊調規后，區屬國企托底
與后沙峪鎮溫榆河地塊一樣，2月26日出讓的順義東風地塊也以底價成交。
宗地全名為順義新城0201街區東風商場片區項目SY00-0201-093、096地塊R2二類居住用地、SY00-0201-086地塊A334托幼用地，其中093、096為R2二類居住用地，容積率1.8，限高54米，局部60米。093用地規模3.62公頃，地上建筑規模6.52萬平方米；096地塊用地規模3.6公頃，地上建筑規模6.47萬平方米。086地塊為托幼用地，容積率0.8，限高18米，用地規模0.51公頃，地上建筑規模0.41公頃，規劃為一所12班的幼兒園，建成后無償移交相關部門。
與上述地塊相鄰的商業地塊，用地面積0.54公頃，規劃建筑面積0.81公頃，地塊位于順義老城和新城銜接的樞紐地帶，配套齊全。具體來看，該地塊距離15號線順義站約200米，步行5分鐘即可到達。半徑1公里范圍內，云集新世界百貨、順義華聯、隆華超市等，底商云集覆蓋日常生活購物需要。另外，該地塊南側商業地產部分也將建成商業，且目前已有兩版較為成熟的設計方案，包含購物中心和商業街。
盡管如此，該宗地塊并未在房企中激起水花。去年8月首次預申請后未被激活，2025年1月又拆分了住宅與商業用地，降低了拿地門檻，才被順義兩家區屬國企底價拿下。
張凱表示，該地塊所在片區主要承接望京、酒仙橋外溢購房群體，相較于上述兩個片區新房單價來說，本片區價格具有明顯優勢，對于預算在600-800萬左右的剛改客群來說吸引力較大。疊加首都機場臨空經濟區擴容帶來的高端產業人群導入，未來置業需求具備可持續支撐。
不過，在當前市場環境中，片區內競爭壓力比較大。北京住建委數據顯示，住總青年ONE目前網簽均價為3.2萬元/平方米，去化率不到50%，項目主要通過200萬級小戶型持續吸納剛需客群；龍湖御湖境二期網簽均價為4.45萬元/平方米，去化率為48%的，這個項目是小高層改善產品；璞瑅潤府和住總芳華里，均主打剛改，網簽均價都在3.8萬元/平方米，去化率分別為31%和17.6%。
“面對價格梯度固化、產品形態重疊的市場格局，房企需在低容積率地塊上打造差異化產品。” 張凱表示，通過8-12層真洋房設計、80%以上得房率及科技住宅系統形成代際差，同時借力R4線規劃與TOD商業地標重塑價值認知，并積極爭取城市更新政策紅利降低開發成本，才能在改善紅海中開辟新航道。
來源：財經網
