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又見一線城市優(yōu)化購房政策。樓市11月22日，京滬深圳發(fā)布了一系列重磅樓市政策。跟進
具體而言，調整本次調整主要有兩點，放大招一是深圳松綁調整二套住房最低首付比例，二是樓市對普通住宅認定標準作出優(yōu)化。
據21世紀經濟報道記者了解，從11月23日起，深圳將二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調整為40%。
此外，深圳住建局也發(fā)布通告，將深圳享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），取消了“總價750萬”的限制。
雖然深圳這兩項調整沒有觸及核心的限購限貸政策，深圳也并非首座大幅松綁房地產政策的一線城市，但仍然讓市場的情緒積極起來。這是由于深圳過去房地產市場交投特別活躍，所執(zhí)行政策也是全國最嚴格之一，此番變化讓市場對京滬的政策調整期待值增高。
客觀看待，深圳樓市在長達數年的調控后已經回歸理性克制的階段，限制性政策的穩(wěn)步退出是在預期之內。此前，深圳也已多次對樓市政策作出微調，通過觀察，對樓市政策的松綁也并沒有讓樓市出現非理性行為。在平穩(wěn)運行的市場環(huán)境下，房地產政策的適當調整也符合基調。
利好改善型買家
深圳本次政策的要點，主要聚焦在兩個方面，一是降二套房首付，二是降低交易稅費。相關部門表示，這次調整旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
橫向對比，深圳此次政策調整與9月8日廣州的調整十分相似，但市場情緒卻有微妙差異。廣州作出調整后，市場聚焦于后市表現；而在深圳釋放政策后，對政策本身的討論蓋過了效果的分析，市場參與方情緒表現較樂觀。
在社交媒體上，房企、中介等有沸騰之勢，不少樓盤也趁機打出廣告，迎接政策的“禮包”。
一位深圳房企負責營銷的人士在21世紀經濟報道記者采訪時就表示，“這是利好，對市場的帶動可以持續(xù)一段時間了。”
據記者調研顯示，由于深圳本次對首付比例的調整主要是在二套房上，因此對改善型買家的購買力釋放具有較為顯著的效果。
“深圳降二套首付的政策利好在很大程度上釋放了改善的壓力。改善市場的抗壓能力比較強，而且他們也更有意愿和實力去換房，這個政策對他們入市是有帶動作用的。”一位深圳中型房企的人士對21世紀經濟報道記者分析道。
這種需求實際存在。深圳市民李晨告訴記者，其目前在深圳有一套小戶型的房子，去年以來，他打算置換一套大戶型的新房，但老房子賣不出去，高企的首付讓他沒有騰挪空間。
新政出臺后，觀望許久的李晨看到了曙光。“看了好久，老房子一直賣不出去，新房子錢不夠。很糾結。但現在真可以買了，我打算上車了。”李晨表示。
超出預期
深圳房地產市場在全國是十分特殊的。這主要是由于在房地產行業(yè)火熱的階段，深圳樓市炒作風氣盛行，各方天量資金的涌入讓深圳房價出現了非理性的單邊上漲。為了遏制這種風氣，深圳也“下了猛藥”。
深圳目前所執(zhí)行的房地產政策是全國最嚴格之一。近兩年來，雖然市場低迷，深圳的決心也十分堅定，只是隨大勢在政策上作出相應微調，例如此前的“認房不認貸”以及房貸利率下調等。
可供參考的是，今年4月，深圳銀行已經不再將二手房參考價作為貸款發(fā)放的依據，這宣告了深圳自2021年2月建立的二手房價格參考機制作用減弱，此后深圳的房地產交易平臺也多次“閃現”真實掛牌價格，但均很快恢復參考價的標價模式，表明調控的準繩仍在。
基于這一背景，深圳此次著力于降首付和降稅費，已經超出了許多從業(yè)人士的預期。
“深圳這樣的城市，即便出政策應該也不會讓市場有驚喜。而且可以看到，深圳一直是漸進式地釋放政策。”一位深圳房企負責政策研判的人士對21世紀經濟報道記者分析道。
深圳小步探索的結果是，市場的購買力隨政策的變化而逐步形成，但持續(xù)的時間可能也不會太長，因為深圳樓市的“賣方時代”，已經遠去。
值得關注的數據是，今年10月，深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米，庫存量仍維持在近500萬平方米的高位，去化周期上升至18.5個月。
二手房方面，據深圳市房地產中介協(xié)會披露數據，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，處在較高水平。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹就指出，“政策出臺，能不能使得市場成交量大幅上漲，我覺得還是要觀察，因為目前經濟仍處于復蘇階段。”
京滬跟進？
盡管情緒意義可能遠大于實際效果，但深圳的政策調整，還是很難讓市場平靜。
一直以來，四座一線城市中，北京、上海和深圳在房地產調控上步伐相對一致。
因此，不僅是深圳本地的開發(fā)商及地產上下游鏈條的人士，還是其他城市的市場人士同樣關注深圳的政策釋放。一位北京的房企人士在深圳新政出臺后直呼：“終于等到了”。
深圳之后，京滬是否跟進調整，也是市場近期最為關注的焦點。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠分析稱，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內已出臺多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預計北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
調整預期猶在，但房地產市場今非昔比，京滬樓市同樣已經步入理性區(qū)間。
可供對比的數據是，北京二手房掛牌量持續(xù)走高，已逼近17萬套大關。此外，來自北京市住建委官網的數據顯示，今年10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環(huán)比下降25.3%。
上海的情況也并未見好。上海鏈家研究院的監(jiān)控數據顯示，今年10月，上海全市共成交新建商品房4721套，環(huán)比下降58%，同比下降7%；成交金額408億元，環(huán)比下降31%，同比增長15%。
在市場活躍度平淡的前提下，京滬跟隨深圳對房地產政策進行相應調整并不出奇，但其對整體市場的帶動效果，還難以定論。
此番背景下，房企的決策和計劃也依然審慎。“市場的預期并未完全扭轉，政策的利好也只能說是管一段時間，最終能不能帶動整個市場，還待觀察。”上述深圳房企負責營銷的人士強調。
來源：21經濟網
